Erster oder zweiter Termin: Lohnt sich das Warten auf den Wiederholungstermin ohne Wertgrenzen?

Im ersten Termin schützen die Wertgrenzen den Schuldner: Unter 50 % des Verkehrswerts gibt es keinen Zuschlag, unter 70 % kann der Gläubiger ihn verhindern. Fällt der Zuschlag deshalb aus, wird ein zweiter Termin bestimmt, und dort gelten die Grenzen nicht mehr. Viele Bieter warten deshalb auf den Wiederholungstermin, in der Hoffnung auf den Preis, den der erste Termin verhindert hat. Ob das Warten sich lohnt, hängt von drei Fragen ab: Wer bietet im zweiten Termin noch mit, was macht der Gläubiger, und kommt der zweite Termin überhaupt? Unsere Datenbank zeigt, wie oft Verfahren ohne Wertgrenzen laufen, wo, und bei welchen Objekten.

1Was ist im zweiten Termin anders?

Wichtig ist der Unterschied zwischen drei Arten von zweitem Termin, die im Justizportal gleich aussehen. Nur nach einer Versagung wegen der Wertgrenzen fallen sie weg. Nach einem Termin, in dem niemand geboten hat, oder nach einer Einstellung durch den Gläubiger gelten sie im nächsten Termin unverändert. Das erkennen Sie in der Bekanntmachung am Satz „Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“; auf unseren Objektseiten steht dann „Wiederholungstermin, Wertgrenzen weggefallen“, und in der Suche lässt sich danach filtern. Die Grenzen selbst erklärt der Ratgeber Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

2Warum der zweite Termin nicht automatisch billiger ist

Der Wegfall der Wertgrenzen nimmt dem Schuldner den Schutz, nicht dem Gläubiger. Die Bank, die das Verfahren betreibt, hat eine Forderung und eine Vorstellung, wie viel davon sie aus dem Erlös haben will. Liegt das Meistgebot darunter, bewilligt sie die einstweilige Einstellung (§ 30 ZVG), und der Termin endet ohne Zuschlag. Das darf sie zweimal im Verfahren; nach der zweiten Einstellung muss sie beim nächsten Termin jedes Gebot hinnehmen (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG) oder selbst bieten. Der wirkliche Tiefpunkt liegt also oft nicht im zweiten, sondern im dritten oder vierten Termin, und so lange dauert selten ein Verfahren, weil die Bank vorher verkauft oder selbst ersteigert.

Ein zweiter Grund: Bietet die Bank selbst und erhält sie den Zuschlag unter 7/10 des Verkehrswerts, gilt ihre Forderung trotzdem in Höhe von 7/10 als befriedigt (§ 114a ZVG). Das nimmt ihr den Anreiz, ein Objekt für 40 % selbst zu ersteigern; sie lässt eher einstellen. Und ein dritter: Auch im zweiten Termin sitzen Bieter im Saal, die genau dieselbe Rechnung aufgestellt haben wie Sie. Bei gefragten Objekten ist der Wiederholungstermin voller als der erste, weil sich herumgesprochen hat, dass die Grenzen weg sind.

3Rechenbeispiel: Verkehrswert 200.000 €

4Warten oder bieten: die Entscheidung

1. Bieten Sie im ersten Termin, wenn das Objekt gepflegt ist, Fotos und Innenbesichtigung vorliegen, die Lage gefragt ist und Sie es wirklich haben wollen. Solche Objekte erreichen im ersten Termin 80 bis 100 % des Verkehrswerts und kommen nicht in den zweiten. Wer wartet, bekommt nichts.
2. Warten Sie auf den zweiten Termin, wenn das Objekt abschreckt: keine Innenbesichtigung, vermietet, Gewerbe, Lage ohne Nachfrage, ein Wohnrecht, das bestehen bleibt. Hier bleibt der erste Termin oft ohne ausreichendes Gebot, und die Grenzen fallen. Nach unseren Daten führen Mehrfamilienhaus (10 %) die Liste der Objektarten ohne Wertgrenzen an.
3. Bieten Sie im ersten Termin knapp über 50 %, wenn Sie das Objekt wollen, aber nicht zu jedem Preis: Das Gebot ist gültig, ein Zuschlag ist möglich, und wenn der Gläubiger die 7/10-Versagung beantragt, sind Sie im zweiten Termin ohne Grenzen dabei. Das Risiko: Ein anderer bietet 71 % und bekommt den Zuschlag.
4. Fragen Sie den Gläubiger. Die Bank oder ihr Anwalt nennt auf Nachfrage oft die Höhe der Forderung. Liegt sie deutlich unter dem Verkehrswert, ist die Einstellungsgrenze im zweiten Termin niedrig; liegt sie darüber, wird die Bank kämpfen.
5. Rechnen Sie mit dem Ende des Verfahrens. Zwischen erstem und zweitem Termin liegen drei bis sechs Monate, in denen der Schuldner verkaufen, umschulden oder Insolvenz anmelden kann. 4 % der Verfahren werden aufgehoben. Ein Objekt, auf das man wartet, kann verschwinden.

5Was passiert nach dem zweiten Termin ohne Zuschlag?

Endet auch der Wiederholungstermin ohne Zuschlag, weil niemand geboten hat, wird das Verfahren einstweilen eingestellt (§ 77 ZVG). Bleibt auch ein weiterer Termin ohne Gebot, wird es aufgehoben, und der Gläubiger muss neu beantragen, mit neuem Gutachten und neuen Wertgrenzen. Hat der Gläubiger eingestellt, kann er nach sechs Monaten die Fortsetzung verlangen. Für Bieter heißt das: Ein Objekt, das mehrfach ohne Zuschlag bleibt, ist entweder wirklich problematisch oder der Gläubiger hat unrealistische Vorstellungen; beides lässt sich im Gespräch mit der Geschäftsstelle klären. Der Ablauf der einzelnen Termine steht im Ratgeber Ablauf einer Zwangsversteigerung, die Fristen im Ratgeber Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: § 74a ZVG (7/10-Grenze, Wegfall nach Versagung) · § 85a ZVG (5/10-Grenze, Wegfall nach Versagung) · §§ 30, 31 ZVG (einstweilige Einstellung durch den Gläubiger, höchstens zweimal, Fortsetzung) · § 77 ZVG (Einstellung und Aufhebung ohne Gebot) · § 114a ZVG (Befriedigungsfiktion beim Zuschlag an den Gläubiger) · §§ 43, 67, 68, 73 ZVG (Bekanntmachung, Sicherheitsleistung, Bietzeit)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.