Übernehme ich Schulden des Voreigentümers? Was mit dem Zuschlag bleibt
Welche Schulden beim Vorbesitzer bleiben, welche Rechte im Grundbuch bestehen bleiben und was ab dem Zuschlag auf Sie zukommt: Grundschuld, Grundsteuer, Beiträge, Hausgeld, Kaution und Versicherung.
Wer ersteigert, übernimmt keine persönlichen Schulden des Voreigentümers, auch keine alte Grundsteuer (§ 11 Abs. 2 GrStG). Angemeldete Grundsteuer bekommt die Gemeinde vorab aus dem Erlös, laufende Beträge und Rückstände aus zwei Jahren (§ 10 ZVG). Rechte im Grundbuch bleiben grundsätzlich nur, wenn sie im geringsten Gebot stehen (§ 52 ZVG), und ab dem Zuschlag tragen Sie die Lasten und schulden Mietern die Kaution.
Inhalt
- Muss ich die Schulden des Voreigentümers bezahlen?
- Welche Rechte im Grundbuch bleiben nach dem Zuschlag bestehen?
- Muss ich alte Grundsteuer des Vorbesitzers zahlen?
- Wer zahlt Erschließungsbeiträge, wenn der Bescheid nach dem Zuschlag kommt?
- Muss ich die Mietkaution zurückzahlen, obwohl ich sie nie bekommen habe?
- Was gilt für Hausgeld, Strom und die Gebäudeversicherung?
- Wie finde ich vor dem Termin heraus, was auf mich zukommt?
- Häufige Fragen
1Muss ich die Schulden des Voreigentümers bezahlen?
Nein. Kredite, Steuern und offene Rechnungen bleiben persönliche Schulden des Vorbesitzers. Sie zahlen Ihr Gebot und übernehmen nur die Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben.
In der Zwangsversteigerung kaufen Sie nicht vom Schuldner. Das Gericht überträgt Ihnen das Eigentum durch den Zuschlag (§ 90 ZVG). Aus Ihrem Gebot werden die Gläubiger bezahlt, und zwar in der festen Reihenfolge der Rangklassen (§ 10 ZVG). Was danach noch offen ist, schuldet der Vorbesitzer weiter selbst. Wie es für ihn weitergeht, steht im Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld.
Das Gesetz trennt dabei zwei Dinge: die persönliche Schuld, etwa aus einem Kredit, und die Belastung des Grundstücks, etwa eine Grundschuld. Die Schuld bleibt beim Vorbesitzer. Die Belastungen erlöschen mit dem Zuschlag, soweit sie nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen (§ 91 Abs. 1 ZVG). Ein Gläubiger, dessen Recht erlischt und der im Verteilungstermin leer ausgeht, kann sich deshalb nicht an Sie halten.
| Posten | Was für Sie gilt |
|---|---|
| Kredite, Steuerschulden und Rechnungen des Vorbesitzers | Übernehmen Sie nicht. Sie bleiben seine persönlichen Schulden. |
| Grundschuld oder Wohnrecht mit besserem Rang als der betreibende Gläubiger | Bleibt bestehen und gehört zu Ihrem Preis (§ 52 ZVG). |
| Grundschulden und Zwangshypotheken mit schlechterem Rang | Erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). |
| Grundsteuer und andere öffentliche Lasten aus der Zeit vor dem Zuschlag | Zahlen Sie nicht zusätzlich. Angemeldete Rückstände gehen vorab vom Erlös ab. |
| Grundsteuer, Hausgeld und andere Lasten ab dem Zuschlag | Tragen Sie (§ 56 ZVG). |
| Erschließungsbeitrag, Bescheid nach dem Zuschlag | Zahlen Sie (§ 134 BauGB). |
| Mietkaution | Müssen Sie dem Mieter zurückzahlen (§ 566a BGB). |
| Strom- und Gasverträge des Vorbesitzers | Binden Sie nicht. Sie schließen eigene Verträge. |
| Gebäudeversicherung | Geht auf Sie über, Kündigung binnen eines Monats möglich (§ 96 VVG). |
2Welche Rechte im Grundbuch bleiben nach dem Zuschlag bestehen?
Grundsätzlich nur Rechte, die im geringsten Gebot stehen, also mit besserem Rang als der Anspruch des Gläubigers, der die Versteigerung betreibt (§§ 44, 52 ZVG). Die übrigen erlöschen.
Welche Rechte das sind, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das Gericht lässt nur Gebote zu, die die Rechte vor dem Anspruch dieses Gläubigers und die Kosten des Verfahrens decken (§ 44 Abs. 1 ZVG). Rechte, die dabei berücksichtigt und nicht bar zu zahlen sind, bleiben bestehen (§ 52 Abs. 1 ZVG). Betreibt die Bank mit der ersten Grundschuld, erlöschen deshalb meist alle Grundschulden. Betreibt dagegen ein Gläubiger mit schlechtem Rang, etwa aus einer Zwangshypothek, bleiben die Grundschulden davor bestehen.
Eine Grundschuld, die bestehen bleibt, übernehmen Sie mit ihrem eingetragenen Betrag und, so das Merkblatt der Justiz NRW, mit den laufenden Zinsen ab dem Zuschlag. Sie zahlen das nicht an das Gericht, aber die Bank kann aus der Grundschuld weiter in das Grundstück vollstrecken, das nun Ihnen gehört. Wirtschaftlich ist sie deshalb Teil Ihres Preises, und auch die Grunderwerbsteuer rechnet sie mit ein (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG).
| Ihr Bargebot im Termin | 180.000 € |
| Grundschuld mit besserem Rang, bleibt bestehen | 40.000 € |
| Ihr Preis für das Haus | 220.000 € |
Zwei Sonderfälle machen Sie sogar zum Schuldner. Bleibt eine Hypothek bestehen, für die der Vorbesitzer auch persönlich haftet, übernehmen Sie die Schuld in Höhe der Hypothek (§ 53 Abs. 1 ZVG). Bei einer Grundschuld gilt das nur, wenn der Vorbesitzer seine Schuld spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet hat (§ 53 Abs. 2 ZVG). Und aus einer Reallast, die bestehen bleibt, etwa einem Altenteil mit monatlichen Zahlungen, haften Sie für alle Leistungen, die während Ihrer Zeit als Eigentümer fällig werden, in der Regel auch persönlich (§ 1108 BGB). Ein als Altenteil eingetragenes Recht kann nach dem Landesrecht sogar bestehen bleiben, wenn es im geringsten Gebot fehlt. Ein Beteiligter mit besserem oder gleichem Rang, dessen Recht dadurch beeinträchtigt würde, kann aber verlangen, dass es erlischt (§ 9 EGZVG). Achten Sie in Bekanntmachung und Termin deshalb auf das Wort „Altenteil“.
Manche Rechte bleiben immer bestehen, auch wenn sie im geringsten Gebot fehlen, etwa die Rente für einen Überbau oder einen Notweg (§ 52 Abs. 2 ZVG). Wie Sie Wohnrecht und Nießbrauch erkennen, lesen Sie im Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch, die Abteilungen des Grundbuchs erklärt Grundbuch lesen.
Das Gericht stellt das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen im Termin fest und verliest sie, bevor es zu Geboten auffordert (§ 66 ZVG). Hören Sie genau zu, welche Rechte bestehen bleiben, und fragen Sie nach, wenn Ihnen etwas unklar ist.
3Muss ich alte Grundsteuer des Vorbesitzers zahlen?
Nein. Für Grundsteuer aus der Zeit vor dem Zuschlag haften Sie nicht (§ 11 Abs. 2 GrStG). Angemeldete Rückstände bekommt die Gemeinde vorab aus dem Erlös.
Die Grundsteuer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG). Beim normalen Kauf haftet der Käufer neben dem Verkäufer für die Steuer seit Beginn des Vorjahres. Für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren schließt das Gesetz diese Haftung aber ausdrücklich aus (§ 11 Abs. 2 GrStG).
In der Versteigerung stehen öffentliche Lasten in der Rangklasse 3, also vor den Banken (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Bei wiederkehrenden Leistungen wie der Grundsteuer gilt dieser Vorrang für die laufenden Beträge und die Rückstände aus den letzten zwei Jahren, bei einmaligen Lasten für Rückstände aus den letzten vier Jahren. Angemeldete Beträge gehören zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG). Die Gemeinde wird also aus Ihrem Gebot bezahlt, Sie zahlen nichts zusätzlich. Hat sie nichts angemeldet, kann sie sich nicht mehr an das Grundstück halten: Eine öffentliche Last aus der Zeit vor dem Zuschlag, die im geringsten Gebot nicht berücksichtigt ist, erlischt mit dem Zuschlag. So hat es das Bundesverwaltungsgericht für die Grundsteuer entschieden (BVerwG, Urteil vom 07.09.1984, 8 C 30.82).
Ab dem Zuschlag tragen Sie die Grundsteuer (§ 56 ZVG). Den Bescheid auf Ihren Namen bekommen Sie in der Regel erst für das folgende Jahr, denn die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 GrStG). Klären Sie mit der Gemeinde, wie sie das laufende Jahr abrechnet. Dieselben Regeln gelten für andere öffentliche Lasten. Die Gebühren des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers sind kraft Gesetzes eine öffentliche Last des Grundstücks (§ 20 Abs. 2 SchfHwG), und je nach Bundesland und Satzung können auch Gebühren der Gemeinde für Abwasser, Müll oder Wasser dazugehören.
§ 11 Abs. 2 GrStG nimmt Erwerbe im Vollstreckungsverfahren von der Haftung für alte Grundsteuer aus. § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG gibt öffentlichen Lasten Vorrang im Erlös, § 56 ZVG legt Ihnen die Lasten ab dem Zuschlag auf.
4Wer zahlt Erschließungsbeiträge, wenn der Bescheid nach dem Zuschlag kommt?
Sie. Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist (§ 134 Abs. 1 BauGB). Das gilt auch, wenn die Straße schon vor dem Zuschlag fertig war.
Den Erschließungsbeitrag für Straße, Gehweg oder Beleuchtung kann die Gemeinde auch lange nach dem Bau abrechnen. Maßgeblich ist nicht, wann gebaut wurde, sondern wem das Grundstück gehört, wenn der Bescheid bekannt gegeben wird. Seit dem Zuschlag sind das Sie (§ 90 ZVG). Ist der Bescheid dagegen noch an den Vorbesitzer gegangen, schuldet er den Beitrag; die Gemeinde kann ihn dann als öffentliche Last im Verfahren anmelden (§ 134 Abs. 2 BauGB).
Ähnlich können Beiträge nach dem Landesrecht wirken, etwa für den Anschluss an Kanal und Wasserleitung. Welche Regeln gelten, bestimmen das Kommunalabgabengesetz des Landes und die Satzung der Gemeinde.
Liegt das Grundstück an einer Straße, die gerade gebaut wird oder noch nicht abgerechnet ist, kann der Beitragsbescheid nach dem Zuschlag bei Ihnen landen. Fragen Sie vor dem Termin bei der Gemeinde, ob für die Straße noch eine Abrechnung aussteht. Fragen Sie nach der Straße, nicht nach dem Eigentümer.
5Muss ich die Mietkaution zurückzahlen, obwohl ich sie nie bekommen habe?
Ja. Sie treten in den Mietvertrag ein und schulden dem Mieter am Ende die Kaution (§ 57 ZVG, § 566a BGB), auch wenn Sie das Geld nie bekommen haben.
Mit dem Zuschlag gehen bestehende Miet- und Pachtverträge auf Sie über (§ 57 ZVG). Dazu gehört die Pflicht, eine Mietsicherheit am Ende zurückzuzahlen (§ 566a BGB). Der Bundesgerichtshof hat das für die Zwangsversteigerung ausdrücklich bestätigt: Der Ersteher muss die Kaution auch dann zurückzahlen, wenn der frühere Vermieter sie nicht an ihn weitergegeben hat (BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10). Das gilt für Wohnungen und für Gewerberäume (§ 578 BGB).
Fragen Sie deshalb früh nach der Höhe der Kautionen: beim Zwangsverwalter, wenn es einen gibt, sonst nach dem Zuschlag bei den Mietern selbst. Auch wenn Sie nach § 57a ZVG kündigen, bleibt die Kaution am Ende zurückzuzahlen. Mehr zu Mietern und zum Sonderkündigungsrecht lesen Sie im Ratgeber Vermietete Immobilie ersteigern.
„Die Kaution hat der Vorbesitzer kassiert, also muss er sie auch zurückzahlen.“
Richtig ist: Sie haften als neuer Vermieter für die Rückzahlung (§ 566a Satz 1 BGB mit § 57 ZVG). Der Vorbesitzer haftet nur noch daneben, wenn der Mieter die Kaution von Ihnen nicht bekommt (§ 566a Satz 2 BGB). Rechnen Sie die Kautionen deshalb wie eine Schuld in Ihr Gebot ein.
6Was gilt für Hausgeld, Strom und die Gebäudeversicherung?
Altes Hausgeld zahlen Sie nicht, laufendes ab dem Zuschlag schon. Lieferverträge des Vorbesitzers binden Sie nicht. Die Gebäudeversicherung geht dagegen auf Sie über (§ 99 VVG).
Bei einer Eigentumswohnung bekommt die Gemeinschaft ihre Rückstände bis 5 % des Verkehrswerts vorab aus dem Erlös (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Für Hausgeld, das vor dem Zuschlag fällig war, haften Sie nicht, für Sonderumlagen, die danach fällig werden, schon. Einzelheiten stehen im Ratgeber Eigentumswohnung ersteigern.
Strom und Gas hat der Vorbesitzer auf Grund seines eigenen Vertrags bezogen. Offene Rechnungen daraus sind seine Schulden, nicht Ihre. Notieren Sie am Tag der Übernahme die Zählerstände, am besten mit Foto, und melden Sie sich beim Versorger an.
Anders die Gebäudeversicherung: Geht das Eigentum durch Zuschlag über, treten Sie in den Vertrag des Vorbesitzers ein (§ 99 VVG mit § 95 VVG). Für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode haften Sie und der Vorbesitzer als Gesamtschuldner. Kündigen Sie innerhalb eines Monats nach dem Zuschlag, schuldet die Prämie allein der Vorbesitzer (§ 96 VVG). Ob der alte Vertrag überhaupt noch läuft, wissen Sie oft nicht. Weil die Gefahr mit dem Zuschlag auf Sie übergeht (§ 56 ZVG), sollten Sie das sofort klären und das Haus notfalls selbst versichern.
7Wie finde ich vor dem Termin heraus, was auf mich zukommt?
Mit Gutachten, Bekanntmachung und einem Blick in die Gerichtsakte. Mitteilungen des Grundbuchamts und Anmeldungen darf dort jeder einsehen (§ 42 ZVG). Dazu kommen Anrufe bei Gemeinde und Verwaltung.
Die meisten Posten stehen in Unterlagen, die Sie vor dem Termin einsehen können. Das Gutachten nennt in der Regel die Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs und die Mieter, soweit sie bekannt sind. Was die Gläubiger und die Gemeinde angemeldet haben, sehen Sie in der Akte beim Versteigerungsgericht. Anmeldungen sind allerdings bis in den Termin hinein möglich, bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten (§ 37 ZVG). Wie Sie die Bekanntmachung lesen, erklärt der Ratgeber Bekanntmachung lesen.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 2 Jahre | Vorrang für laufende und rückständige Grundsteuer | § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG |
| 4 Jahre | Vorrang für einmalige öffentliche Lasten wie Beiträge | § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG |
| 5 % | des Verkehrswerts: Höchstbetrag für Hausgeld mit Vorrang | § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG |
| 0 € | persönliche Haftung des Erstehers für alte Grundsteuer | § 11 Abs. 2 GrStG |
| 1 Monat | Frist, um die übernommene Gebäudeversicherung zu kündigen | § 96 VVG |
Was ein bestehen bleibendes Recht, eine Kaution oder ein offener Beitrag für Ihr höchstes Gebot bedeutet, rechnen Sie im Ratgeber Bietlimit berechnen durch.
Häufige Fragen
Haftet der Ersteher für Schulden des Voreigentümers?
Nein. Persönliche Schulden wie Kredite, Steuern oder Handwerkerrechnungen bleiben beim Vorbesitzer. Sie übernehmen nur Rechte im Grundbuch, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 52 ZVG), und ab dem Zuschlag die laufenden Lasten.
Was passiert mit der Grundschuld der Bank nach der Zwangsversteigerung?
Hat die Grundschuld einen schlechteren Rang als der Gläubiger, der die Versteigerung betreibt, erlischt sie mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG) und die Bank wird aus dem Erlös bedient, soweit er reicht. Hat sie einen besseren Rang, bleibt sie bestehen und gehört zu Ihrem Preis.
Muss ich rückständige Grundsteuer des Vorbesitzers bezahlen?
Nein. Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung haften Sie nicht für alte Grundsteuer (§ 11 Abs. 2 GrStG). Meldet die Gemeinde Rückstände an, bekommt sie die laufenden Beträge und die Rückstände aus zwei Jahren vorab aus dem Erlös (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG).
Übernehme ich den Kredit des Voreigentümers?
Nein, der Kreditvertrag bleibt zwischen ihm und der Bank. Nur bei einer Hypothek, die bestehen bleibt, übernehmen Sie die persönliche Schuld in Höhe der Hypothek (§ 53 Abs. 1 ZVG), bei einer bestehen bleibenden Grundschuld nur nach einer Anmeldung des Schuldners im Termin.
Muss ich offene Strom- oder Gasrechnungen des Vorbesitzers zahlen?
Nein. Diese Rechnungen stammen aus seinem eigenen Liefervertrag und sind seine persönlichen Schulden. Sie melden sich mit den Zählerständen am Tag der Übernahme beim Versorger an und schließen einen eigenen Vertrag.
Muss ich als Ersteher die Kaution des Mieters zurückzahlen?
Ja. Sie treten in den Mietvertrag ein und haften für die Rückzahlung der Kaution (§ 57 ZVG, § 566a BGB), auch wenn der Vorbesitzer sie nicht an Sie weitergegeben hat. So hat es der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10).
Bleibt ein Wohnrecht nach der Zwangsversteigerung bestehen?
In der Regel nur, wenn es im geringsten Gebot berücksichtigt ist, also einen besseren Rang hat als der Anspruch des Gläubigers, der die Versteigerung betreibt (§ 52 ZVG). Ist es als Altenteil eingetragen, kann es nach Landesrecht auch sonst bestehen bleiben (§ 9 EGZVG). Was gilt, stellt das Gericht im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten fest.
Quellen: § 10 ZVG (Rangklassen, Vorrang öffentlicher Lasten und des Hausgelds) · § 37 ZVG (Anmeldung spätestens im Termin) · § 42 ZVG (Einsicht in Mitteilungen und Anmeldungen) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 49 ZVG (Bargebot) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 53 ZVG (Schuldübernahme bei Hypothek und Grundschuld) · § 56 ZVG (Gefahr, Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag) · § 57 ZVG (Eintritt in Miet- und Pachtverträge) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht des Erstehers) · § 66 ZVG (Feststellung und Verlesung der Versteigerungsbedingungen) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten) · § 566a BGB (Mietsicherheit) · § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume) · § 1108 BGB (persönliche Haftung aus der Reallast) · § 9 GrStG (Stichtag der Grundsteuer) · § 11 GrStG (Haftung des Erwerbers, nicht im Vollstreckungsverfahren) · § 12 GrStG (Grundsteuer als öffentliche Last) · § 134 BauGB (Beitragspflichtiger, öffentliche Last) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Meistgebot) · §§ 95, 96, 99 VVG (Versicherung bei Veräußerung und Zwangsversteigerung) · § 20 SchfHwG (Gebühren des Bezirksschornsteinfegers als öffentliche Last) · § 9 EGZVG (Altenteil nach Landesrecht) · BVerwG, Urteil vom 07.09.1984, 8 C 30.82 (Erlöschen der öffentlichen Last Grundsteuer durch den Zuschlag) · BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10 (Ersteher muss die Mietkaution zurückzahlen) · Merkblatt für Bietinteressenten der Justiz NRW (Grundpfandrechte, die bestehen bleiben) · Merkblatt für Ersteher in Zwangsversteigerungssachen, Amtsgericht Ludwigshafen am Rhein
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