Sanierungskosten nach der Zwangsversteigerung schätzen: Kostentabelle 2026, GModG-Pflichten, Förderung und Sicherheitsabschlag
Aus Gutachten, Baujahr und Außenbesichtigung eine belastbare Sanierungsschätzung ableiten: Kostentabelle 2026 je Gewerk, drei Rechenbeispiele, Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz und wann die Zweijahresfrist gilt, BEG-Förderung, Sicherheitsabschlag ohne Innenbesichtigung.
Als Faustzahl 2026 kostet eine Teilsanierung 400 bis 800 € je m² Wohnfläche, eine Kernsanierung 1.000 bis 1.800 € je m². Der Abzug für Bauschäden im Gutachten ist meist niedriger als die echten Kosten. Ohne Innenbesichtigung planen Sie zusätzlich 10 bis 20 % des Verkehrswerts als Sicherheitsabschlag ein.
Inhalt
Das Verkehrswertgutachten sagt „Modernisierungsstau“, „einfacher Standard“ oder „Baujahr 1968, keine wesentlichen Modernisierungen bekannt“. Was das kostet, sagt es nicht, und genau diese Zahl entscheidet, ob ein Gebot ein Schnäppchen ist oder ein Fass ohne Boden. Schätzen lässt sie sich trotzdem: aus Gutachten, Baujahr und Außenbesichtigung.
- Faustzahlen 2026: Teilsanierung 400 € bis 800 € je m² Wohnfläche, Kernsanierung 1.000 € bis 1.800 € je m², bei Schadstoffen und Statikproblemen mehr. Ein unsaniertes Haus aus den 1960ern mit 130 m² kostet also 130.000 € bis 230.000 € bis zum heutigen Standard.
- Das Gutachten nennt Baujahr, Ausstattungsstandard, erkennbare Mängel und den Abzug für Bauschäden. Dieser Abzug ist meist niedriger als die echten Kosten, weil er den Wert mindert, nicht die Reparatur bezahlt.
- Ohne Innenbesichtigung gilt ein Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 % des Verkehrswerts als angemessen; 166 anstehende Verfahren (5 %) tragen diesen Vermerk ausdrücklich.
- Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz: Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (§ 35, § 69 GModG). Zwei Jahre Zeit ab dem Zuschlag haben Sie nur in Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst dort wohnte, und nur beim ersten Eigentümerwechsel seitdem. Eine Pflicht zum Austausch alter Heizkessel gibt es seit 29.07.2026 nicht mehr.
- Für Vermieter gilt die 15-Prozent-Grenze: Sanierungen über 15 % des Gebäudewerts in den ersten drei Jahren werden über 50 Jahre abgeschrieben, nicht sofort abgezogen.
- 166 der 3.273 anstehenden Verfahren (5 %) sind laut Beschreibung des Gerichts ohne Innenbesichtigung bewertet; ihr mittlerer Verkehrswert liegt bei 129.000 € gegenüber 171.000 € bei allen Objekten
- 34 % aller Objekte sind unter 100.000 € bewertet: Bei diesen Häusern und Wohnungen übersteigt eine Kernsanierung den Kaufpreis oft um das Doppelte
- Von 476 Verfahren mit Nutzungsangabe sind 47 % leerstehend; Leerstand ist der häufigste Grund für Feuchtigkeits- und Frostschäden
1Was das Gutachten über den Zustand verrät
Der Sachverständige bewertet nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und muss dafür den Zustand einschätzen, auch wenn er nicht hineinkam. Fünf Stellen im Gutachten sind für die Sanierungsrechnung entscheidend:
- Baujahr und Modernisierungen. Das Baujahr legt fest, was drin ist: Bis in die 1970er Jahre Einfachverglasung, Stahlrohre, Zweileiter-Elektrik ohne Schutzleiter, keine Dämmung; Asbest in Fassadenplatten, Bodenbelägen und Nachtspeicheröfen bis etwa 1993; Holzschutzmittel in Dachstühlen der 1960er bis 1980er. Steht „keine wesentlichen Modernisierungen bekannt“, gilt das Baujahr als Zustand.
- Ausstattungsstandard. „Einfach“, „mittel“, „gehoben“ nach den Standardstufen der ImmoWertV. „Einfach“ bei einem Haus von 1965 heißt: alles erneuern.
- Restnutzungsdauer. Der Gutachter rechnet mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren bei Wohnhäusern; eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren bei Baujahr 1970 bedeutet, dass er keine Modernisierung angesetzt hat. Steht dort 40 Jahre bei gleichem Baujahr, hat er modernisierte Bauteile angenommen.
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Hier zieht der Gutachter Beträge für Bauschäden, Baumängel und Modernisierungsstau ab, etwa „Abzug für Instandsetzungsrückstau: 35.000 €“. Diese Zahl ist ein Wertabschlag, keine Kostenschätzung; die tatsächlichen Sanierungskosten liegen meist beim Doppelten.
- Besichtigungsvermerk. „Innenbesichtigung am … durchgeführt“ oder „Eine Innenbesichtigung war nicht möglich“. Im zweiten Fall beruhen alle Angaben zum Inneren auf Annahmen. Der Ratgeber Gutachten lesen geht jede Seite durch.
2Kostentabelle 2026: was welche Maßnahme kostet
Bruttopreise inklusive Handwerkerleistung, Stand 2026, Durchschnitt über Deutschland; in Ballungsräumen 20 % mehr, im Osten und auf dem Land 10 bis 20 % weniger. Eigenleistung spart bei Abbruch, Malerarbeiten und Böden 30 bis 50 % der Kosten, bei Elektrik, Heizung und Dach fast nichts, weil dort die Gewerke abnehmen müssen.
| Maßnahme | Kosten | Einheit |
|---|---|---|
| Bad komplett (Fliesen, Sanitär, Elektrik), 6 bis 8 m² | 10.000 € bis 18.000 € | je Bad |
| Gäste-WC | 4.000 € bis 7.000 € | pauschal |
| Küche (ohne Geräte, Anschlüsse und Fliesen) | 3.000 € bis 8.000 € | pauschal |
| Elektroinstallation komplett | 70 € bis 120 € | je m² Wohnfläche |
| Wasser- und Abwasserleitungen komplett | 50 € bis 90 € | je m² Wohnfläche |
| Heizung: Gas-Brennwert inkl. Warmwasser | 12.000 € bis 18.000 € | pauschal |
| Heizung: Wärmepumpe inkl. Umbau | 28.000 € bis 45.000 € | pauschal, vor Förderung |
| Fenster (Kunststoff, dreifach verglast) | 700 € bis 1.200 € | je Fenster inkl. Einbau |
| Dach neu decken inkl. Dämmung | 200 € bis 350 € | je m² Dachfläche |
| Dachstuhl erneuern | 150 € bis 250 € | je m² Dachfläche, zusätzlich |
| Fassadendämmung (WDVS) inkl. Putz | 180 € bis 280 € | je m² Fassade |
| Oberste Geschossdecke dämmen | 40 € bis 70 € | je m² |
| Kellerabdichtung von außen | 400 € bis 800 € | je laufendem Meter Wand |
| Böden (Parkett, Fliesen, Vinyl) inkl. Untergrund | 60 € bis 150 € | je m² |
| Innenputz, Malerarbeiten, Türen | 80 € bis 150 € | je m² Wohnfläche |
| Entkernung und Entsorgung | 50 € bis 100 € | je m² Wohnfläche |
| Schadstoffsanierung (Asbest, KMF, Holzschutzmittel) | 5.000 € bis 40.000 € | je nach Befund |
3Drei Rechenbeispiele
| Objekt | Zustand laut Gutachten | Maßnahmen | Schätzung |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung, 70 m², Baujahr 1975, Verkehrswert 95.000 € | Einfacher Standard, Bad original, Nachtspeicher, Innenbesichtigung erfolgt | Bad, Elektrik, Böden, Malerarbeiten, Küche; Heizung ist Sache der WEG | 35.000 € bis 50.000 €, also 40 bis 50 % des Verkehrswerts |
| Einfamilienhaus, 130 m², Baujahr 1968, Verkehrswert 210.000 € | Keine Modernisierungen bekannt, keine Innenbesichtigung, Ölheizung 1995, Dach original | Heizung, Dach mit Dämmung, Fenster, Elektrik, Leitungen, zwei Bäder, Böden, Fassade | 160.000 € bis 230.000 €, plus Sicherheitsabschlag für das Unbekannte |
| Mehrfamilienhaus, 4 Wohnungen, 320 m², Baujahr 1958, Verkehrswert 380.000 € | Teilweise modernisiert (2 Bäder 2010), Gasheizung 2008, Fenster 1995, Fassade ungedämmt | Zwei Bäder, Treppenhaus, Elektrik in zwei Wohnungen, mittelfristig Fassade und Fenster | 90.000 € bis 140.000 € sofort, weitere 120.000 € in fünf Jahren |
4Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz nach dem Erwerb
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das GEG abgelöst hat. Seine Nachrüstpflichten gelten für jeden Eigentümer. Befreit war nur, wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus am 1. Februar 2002 selbst bewohnte (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 GModG). Ist der Zuschlag der erste Eigentümerwechsel seit diesem Tag, haben Sie als Ersteher zwei Jahre ab dem Zuschlag Zeit (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 4 GModG, § 90 ZVG). Hat das Haus seitdem schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist diese Frist meist abgelaufen, und die Pflichten gelten sofort:
| Pflicht | Regelung | Kosten |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen, wenn der Dachraum nicht beheizt ist | § 35 Abs. 1 GModG, U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) | 3.000 € bis 8.000 € bei begehbarer Dämmung auf der Decke |
| Konstanttemperatur-Heizkessel (Öl oder Gas) älter als 30 Jahre austauschen | entfallen, § 72 GEG ist seit 29.07.2026 weggefallen | keine Pflicht mehr |
| Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen | § 69 Abs. 2 GModG | 500 € bis 2.000 € |
| Bei Heizungstausch: 65 % erneuerbare Energien | entfallen, die Vorgabe wurde mit dem GModG gestrichen; für Gas und Öl ist ab 2029 ein schrittweise steigender Bioanteil vorgesehen | keine Pflicht mehr; Wärmepumpe, Pellet, Fernwärme oder Hybrid siehe Tabelle oben |
Einen Energieausweis muss der Ersteher nicht vorlegen; die Vorlagepflicht trifft Verkäufer und Vermieter, nicht das Vollstreckungsgericht. Wer das Objekt später vermietet oder verkauft, braucht ihn dann.
5Förderung: was die Rechnung verändert
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gilt für Objekte aus der Zwangsversteigerung genauso wie für gekaufte. Für den Heizungstausch gibt es über die KfW (Zuschuss 458) eine Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten. Selbstnutzer bekommen je nach alter Heizung und Einkommen Boni dazu, zusammen höchstens 70 %, bei geringem Einkommen 80 %, von höchstens 28.000 € förderfähigen Kosten für die erste Wohnung (Stand September 2026). Für die Sanierung zum Effizienzhaus gibt es den KfW-Kredit 261 mit Tilgungszuschuss, für einzelne Maßnahmen an der Gebäudehülle einen Zuschuss des BAFA. Die aktuellen Sätze stehen im Ratgeber KfW-Förderung nach der Zwangsversteigerung. Wichtig für die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt werden, und für die meisten Programme braucht es einen Energie-Effizienz-Experten. Zwischen Zuschlag und Verteilungstermin ist die richtige Zeit, ihn zu beauftragen.
6So kommen Sie zu einer Zahl, bevor Sie bieten
- Baujahr und Standard aus dem Gutachten in die Kostentabelle übersetzen: Was hat das Haus laut Baujahr, was ist laut Gutachten erneuert?
- Außenbesichtigung: Dach (Ziegel, Rinnen, Moos), Fassade (Risse, Putzschäden, Feuchtigkeit am Sockel), Fenster (Verglasung, Rahmen), Kellerfenster (Feuchtigkeit), Schornstein, Zustand von Garten und Nebengebäuden als Hinweis auf die Pflege insgesamt.
- Nachbarn und Verwalter fragen: Wasserschäden, Schimmel, Heizungsausfälle, Sanierungen der letzten Jahre sind in der Nachbarschaft bekannt.
- Handwerker mitnehmen, wenn eine Besichtigung möglich ist, oder einen Bausachverständigen für 300 € bis 600 € mit dem Gutachten und Fotos beauftragen.
- Sicherheitsabschlag: 10 % des Verkehrswerts bei Innenbesichtigung, 15 bis 20 % ohne, 25 % bei Leerstand über ein Jahr und Baujahr vor 1970.
- Gesamtrechnung: Höchstgebot = realistischer Marktwert nach Sanierung minus Sanierungskosten minus Nebenkosten (5 bis 8 %) minus Sicherheitsabschlag minus Gewinn oder Puffer. Der Ratgeber Mindestgebot und Höchstgebot führt die Rechnung zu Ende.
Die Zwangsversteigerung ist ein Markt für Menschen, die Sanierung kalkulieren können. Wer die Tabelle oben mit dem Gutachten abgleicht und die Zahl aufschreibt, bevor er den Saal betritt, kauft günstig. Wer sie erst nach dem Zuschlag aufstellt, gehört zu den schlechten Erfahrungen aus dem Ratgeber Vor- und Nachteile der Zwangsversteigerung.
Was die Sanierung dieses Hauses kosten könnte: Einfamilienhaus in Krefeld, Baujahr 1938
Einfamilienhaus, Rohrammerdyk 125, 47839 Krefeld · Amtsgericht Krefeld · Aktenzeichen 0420 K 0061/2025 · Zur Objektseite →
Verkehrswert 585.000 €, ca. 165 m² Wohnfläche, Baujahr 1938. Wenn seit dem Bau nichts Wesentliches erneuert wurde, ergibt die Kostentabelle 2026:
| Gewerk | von | bis |
|---|---|---|
| Elektrik komplett | 11.550 € | 19.800 € |
| Wasser- und Abwasserleitungen | 8.250 € | 14.850 € |
| Zwei Bäder | 20.000 € | 36.000 € |
| Heizung (Brennwert bis Wärmepumpe) | 12.000 € | 45.000 € |
| Fenster (ca. 1 je 10 m²) | 11.900 € | 20.400 € |
| Dach inkl. Dämmung (ca. 1,3 × Wohnfläche) | 43.000 € | 75.250 € |
| Böden, Putz, Maler, Türen | 23.100 € | 49.500 € |
| Summe Kernsanierung | 129.800 € | 260.800 € |
| im Verhältnis zum Verkehrswert | 22 % | 45 % |
Bei diesem Baujahr sind Asbest in Fassadenplatten oder Bodenbelägen und Holzschutzmittel im Dachstuhl nicht auszuschließen. Ein Schadstoffbefund kostet 5.000 € bis 40.000 € extra. Nach dem Erwerb verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz innerhalb von zwei Jahren die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Rohrleitungen in unbeheizten Räumen; eine Pflicht zum Kesseltausch gibt es seit 29.07.2026 nicht mehr. Was davon wirklich ansteht, sagt das Gutachten unter „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“; der Abzug dort ist meist nur die Hälfte der echten Kosten.
Verlauf bei uns: So, 06.09.2026: Bei uns aufgenommen.
Alle Angaben aus der amtlichen Bekanntmachung und der Beschreibung des Gerichts, ohne Gewähr. Das Beispiel wechselt automatisch, sobald der Termin vorbei ist.
Häufige Fragen
Was kostet die Sanierung eines Hauses aus der Zwangsversteigerung?
Als Faustzahl 2026: Teilsanierung 400 € bis 800 € je m² Wohnfläche, Kernsanierung 1.000 € bis 1.800 € je m². Ein unsaniertes Haus der 1960er Jahre mit 130 m² kostet bis zum heutigen Standard 130.000 € bis 230.000 €.
Wie erkenne ich den Sanierungsbedarf im Gutachten?
An Baujahr und Modernisierungsangaben, am Ausstattungsstandard, an der Restnutzungsdauer, am Abzug für Bauschäden und Instandsetzungsrückstau und am Besichtigungsvermerk. Der Abzug im Gutachten ist ein Wertabschlag, die tatsächlichen Kosten liegen meist beim Doppelten.
Welchen Sicherheitsabschlag sollte ich ohne Innenbesichtigung einplanen?
10 % des Verkehrswerts bei Innenbesichtigung, 15 bis 20 % ohne, 25 % bei Leerstand über ein Jahr und Baujahr vor 1970.
Welche Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz treffen den Ersteher?
Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen (§ 35 GModG) und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69 GModG). Zwei Jahre ab dem Zuschlag haben Sie dafür nur in Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst dort wohnte, und nur beim ersten Eigentümerwechsel seitdem. Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Kessel ist seit 29.07.2026 gestrichen.
Brauche ich als Ersteher einen Energieausweis?
Nicht für den Erwerb. Die Vorlagepflicht trifft Verkäufer und Vermieter. Wer das Objekt später vermietet oder verkauft, braucht ihn dann.
Welche Förderung gibt es für die Sanierung nach dem Zuschlag?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude: beim Heizungstausch 30 % Grundförderung plus Boni für Selbstnutzer, zusammen höchstens 70 %, bei geringem Einkommen 80 %, von höchstens 28.000 € förderfähigen Kosten (KfW 458, Stand September 2026). Dazu Zuschüsse für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der KfW-Kredit 261 für die Sanierung zum Effizienzhaus. Antrag immer vor Auftragsvergabe.
Was kostet eine neue Heizung?
Gas-Brennwert 12.000 € bis 18.000 €, Wärmepumpe inklusive Umbau 28.000 € bis 45.000 € vor Förderung. Die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz seit 29.07.2026 entfallen; für Gas und Öl ist ab 2029 ein schrittweise steigender Bioanteil vorgesehen.
Wie stark bewertet der Gutachter den Sanierungsstau?
Über die Restnutzungsdauer und einen Abzug für Bauschäden. Beides mindert den Verkehrswert, ersetzt aber keine Kostenschätzung. Für das Gebot zählt die Kostenschätzung.
Gibt es bei Sanierungen eine steuerliche Falle?
Für Vermieter: Übersteigen die Kosten in den ersten drei Jahren 15 % des Gebäudewerts netto, werden sie über 50 Jahre abgeschrieben statt sofort abgezogen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Wie komme ich vor dem Termin zu einer belastbaren Zahl?
Gutachten in die Kostentabelle übersetzen, Außenbesichtigung mit Blick auf Dach, Fassade, Fenster und Sockel, Nachbarn und Verwalter fragen, gegebenenfalls einen Bausachverständigen für 300 € bis 600 € beauftragen, Sicherheitsabschlag addieren.
Quellen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): Standardstufen, Restnutzungsdauer, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale · Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29.07.2026: § 35 (oberste Geschossdecke), § 69 (Rohrleitungen); §§ 71, 72 (Heizkessel, 65-Prozent-Vorgabe) weggefallen · Richtlinie Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), Stand 2026 · § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten) · Baupreisindex des Statistischen Bundesamts und Kostenkennwerte 2026 (Bruttopreise, Durchschnitt Deutschland)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.