Vor- und Nachteile der Zwangsversteigerung: Vergleich mit dem normalen Kauf, Nebenkosten und für wen es sich lohnt

Für die Zwangsversteigerung sprechen der Preis, der dort, wo wenige bieten, oft unter dem Marktwert liegt, niedrigere Nebenkosten ohne Makler und Notar, ein amtliches Gutachten und Grundschulden, die mit dem Zuschlag erlöschen. Gegen sie sprechen keine Innenbesichtigung, keine Gewährleistung, kein Rücktritt, Bewohner, die nicht ausziehen, Rechte, die bestehen bleiben, und ein Zuschlag, der bindend ist, bevor die Bank das letzte Wort gesprochen hat. Die Vorteile sind schnell aufgezählt, die Nachteile kosten mehr, wenn man sie übersieht. Hier stehen beide Wege nüchtern nebeneinander, mit Nebenkostenrechnung, den Ursachen der „schlechten Erfahrungen“ aus den Foren und einer ehrlichen Antwort, für wen sich die Versteigerung lohnt.

1Zwangsversteigerung oder Kauf: der Vergleich

2Die sechs Vorteile der Zwangsversteigerung

1. Ein Preis unter dem Marktwert ist möglich. Der Preis entsteht im offenen Wettbewerb, nicht in einer Verhandlung mit einem Verkäufer, der möglichst viel erzielen will. Im ersten Termin schützen Wertgrenzen den Eigentümer: Unter der Hälfte des Verkehrswerts gibt es keinen Zuschlag (§ 85a ZVG), unter sieben Zehnteln kann ein Gläubiger die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Im Wiederholungstermin fallen beide Grenzen weg. Wie weit Gebote unter den Verkehrswert gehen dürfen, steht im Ratgeber Mindestgebot.
2. Niedrigere Nebenkosten. Es gibt keine Maklerprovision und keinen Notarvertrag, denn der Zuschlag ersetzt Kaufvertrag und Auflassung. Bei 250.000 € sparen Sie nach der Tabelle unten rund 9.700 €, obwohl Zuschlagsgebühr und Zinsen dazukommen. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), ein niedriger Zuschlag senkt also auch die Steuer.
3. Ein amtliches Gutachten. Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, in aller Regel nach dem Gutachten eines Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Das Gutachten, meist mit Fotos, Lageplan und Angaben zu Zustand, Baulasten und Mietverhältnissen, können Sie bei Gericht kostenlos einsehen, oft auch im Justizportal herunterladen. Beim freien Kauf bezahlen Sie einen Gutachter selbst. Wie man es liest, zeigt der Ratgeber Gutachten lesen.
4. Grundschulden erlöschen mit dem Zuschlag. Alle Rechte, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, erlöschen (§ 91 Abs. 1 ZVG), auch wenn die Schulden des Eigentümers viel höher sind als Ihr Gebot. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt, sie zu löschen und Sie als Eigentümer einzutragen (§ 130 ZVG). Löschungsbewilligungen von Banken brauchen Sie nicht, persönliche Schulden des Voreigentümers übernehmen Sie nicht. Was Sie doch übernehmen, steht im Ratgeber Schulden des Voreigentümers.
5. Eigentum mit dem Zuschlag. Mit der Verkündung des Zuschlags sind Sie Eigentümer (§ 90 ZVG). Von da an stehen Ihnen die Nutzungen wie Mieten zu, und Sie tragen die Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Das Bargebot zahlen Sie erst zum Verteilungstermin, bis dahin mit 4 % verzinst (§ 49 Abs. 2 ZVG). Einen Notartermin, eine Vormerkung oder das Warten auf Löschungsunterlagen gibt es nicht.
6. Feste Regeln, offenes Verfahren. Termin und Verkehrswert werden mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht (§ 43 Abs. 1 ZVG), jeder darf mitbieten, und ein Rechtspfleger leitet den Termin nach dem Gesetz. Kein Verkäufer kann kurz vor dem Notartermin an einen anderen verkaufen oder den Preis nachträglich erhöhen. Aufgehoben werden kann ein Termin trotzdem, etwa wenn der Gläubiger die Einstellung bewilligt. Derzeit stehen 3.273 Versteigerungen an, alle nach denselben Regeln.

3Die sechs Nachteile, die wirklich Geld kosten

1. Keine Innenbesichtigung. 166 anstehende Verfahren (5 %) tragen ausdrücklich den Vermerk, dass der Sachverständige nicht ins Haus konnte; bei vielen weiteren steht nur nichts dazu. Der Verkehrswert ist dann eine Schätzung auf Basis von Baujahr, Außenzustand und Vergleichswerten. Was dahinter wartet, von Schimmel bis Wasserschaden, zeigt sich nach dem Zuschlag. Der Ratgeber Besichtigung nennt acht Wege, trotzdem etwas zu sehen.
2. Keine Gewährleistung. § 56 Satz 3 ZVG schließt Ansprüche wegen Sachmängeln aus. Beim Kauf haftet der Verkäufer zumindest für arglistig verschwiegene Mängel; in der Versteigerung gibt es niemanden, der etwas verschwiegen haben könnte. Der Sachverständige haftet nur, wenn er den Verkehrswert vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch ermittelt hat (§ 839a BGB); mehr dazu im Ratgeber Haftung des Gutachters.
3. Bestehen bleibende Rechte. Ein lebenslanges Wohnrecht der 70-jährigen Voreigentümerin, ein Nießbrauch, eine Grundschuld, die dem betreibenden Gläubiger vorgeht: Was im geringsten Gebot bestehen bleibt, übernehmen Sie, und es mindert den Wert oft um mehr als den Nennbetrag. Der Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch rechnet es vor.
4. Bewohner und Mieter. Der Schuldner zieht nicht immer aus. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel (§ 93 ZVG), aber die Räumung kostet Monate und je nach Hausrat einige tausend Euro. Mieter bleiben ohnehin (§ 57 ZVG); das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG verkürzt nur die Frist und braucht bei Wohnraum einen Kündigungsgrund.
5. Bindung ohne Netz. Ein Gebot kann nicht zurückgenommen werden, der Zuschlag nicht widerrufen. Wer nach dem Zuschlag merkt, dass die Bank doch nicht finanziert, verliert die Sicherheitsleistung und haftet für den Ausfall bei der Wiederversteigerung (§ 118 ZVG). Beim Kauf platzt so etwas vor dem Notartermin, in der Versteigerung danach.
6. Zinsen und Zeitdruck. Ab dem Zuschlag laufen 4 % Zinsen auf das Bargebot (§ 49 Abs. 2 ZVG), bis zum Verteilungstermin meist sechs bis zwölf Wochen später. Bei 250.000 € sind das rund 190 € je Woche. Gleichzeitig wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wer die Liquidität nicht hat, gerät in genau die Lage, aus der der Vorbesitzer kommt.

4Nebenkosten im Vergleich: 250.000 € Kaufpreis oder Meistgebot

Der Nebenkostenvorteil der Versteigerung liegt bei rund 4 % des Preises, fast ausschließlich durch den fehlenden Makler. Er wird schnell aufgezehrt, wenn eine Räumung nötig ist oder das Bad, das im Gutachten „einfach“ hieß, komplett erneuert werden muss. Der eigentliche Vorteil muss also aus dem Preis kommen; die genaue Rechnung steht im Ratgeber Kosten einer Zwangsversteigerung.

5Hat man bei Zwangsversteigerungen überhaupt eine Chance?

Ja, aber nicht überall gleich. Wo viele Bieter hinkommen, also in Großstädten, bei gepflegten Einfamilienhäusern in guten Lagen, bei Objekten mit Innenbesichtigung und Fotos, enden Termine regelmäßig beim oder über dem Verkehrswert, manchmal über dem Marktpreis, weil im Saal die Emotion mitbietet. Die Chancen liegen dort, wo die Konkurrenz dünn ist: kleinere Städte und ländliche Amtsgerichte, Objekte ohne Innenbesichtigung, vermietete Wohnungen, Gewerbeobjekte, Wiederholungstermine ohne Wertgrenzen, Termine an ungewöhnlichen Tagen. Wer bereit ist, Risiko zu tragen und selbst zu sanieren, findet dort echte Preisabschläge. Wer ein fertiges Zuhause sucht und keinen Ärger will, findet ihn meist nicht. Auf unseren Objektart-Seiten sehen Sie je Objektart, wo die Verkehrswerte liegen und wie viele Bieter zu erwarten sind.

6Woher kommen die „schlechten Erfahrungen“?

Die Berichte in Foren und Bewertungsportalen folgen einem Muster. Fast immer fehlte eine der vier Prüfungen vor dem Gebot:

7Für wen lohnt sich die Zwangsversteigerung, für wen nicht?

Geeignet ist die Versteigerung für Käufer mit drei Eigenschaften: Sie haben Eigenkapital für Sicherheitsleistung, Nebenkosten und Sanierung, sie können ein Objekt selbst einschätzen oder jemanden mitnehmen, der es kann, und sie haben Zeit, mehrere Termine zu besuchen, bevor sie bieten. Handwerker, Anleger mit Erfahrung, Familien, die ein Haus im Heimatort seit Jahren kennen, und Nachbarn, die die Geschichte des Objekts kennen, kaufen hier oft gut.

Nicht geeignet ist sie für Käufer, die eine bezugsfertige Immobilie ohne Überraschungen brauchen, deren Finanzierung auf Kante genäht ist, die nicht in der Nähe wohnen und nicht vor Ort recherchieren können, oder die das erste Objekt ersteigern wollen, das sie sehen. Für sie ist ein regulärer Kauf mit Maklerprovision am Ende meist günstiger als eine Versteigerung mit Räumung und Sanierungsüberraschung. Wer trotzdem einsteigen will, besucht erst zwei Termine als Zuschauer, dann bietet er. Wie es im Saal abläuft, steht im Ratgeber Ablauf einer Zwangsversteigerung, die Risiken im Detail im Ratgeber Risiken beim Kauf.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 52, 56, 57, 57a ZVG (bestehen bleibende Rechte, Gefahrübergang und Gewährleistungsausschluss, Mietverhältnisse, Sonderkündigung) · §§ 67 bis 69 ZVG (Sicherheitsleistung) · §§ 72, 90, 93, 118 ZVG (Bindung an das Gebot, Eigentumsübergang, Räumungstitel, Haftung bei Wiederversteigerung) · § 49 Abs. 2 ZVG (Zinsen ab Zuschlag) · §§ 74a, 85a ZVG (Wertgrenzen im ersten Termin), §§ 91, 130 ZVG (Erlöschen der Rechte, Löschung im Grundbuch), § 839a BGB (Haftung des Sachverständigen) · GrEStG, GKG Nr. 2214 KV, GNotKG (Nebenkosten)

Weiterlesen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.