Verkehrswertgutachten als Eigentümer: Gutachter, Einwände, Beschwerde
Was Eigentümer tun können, wenn das Gericht den Wert ihres Hauses festsetzt: Besichtigung durch den Gutachter, Stellungnahme, sofortige Beschwerde binnen zwei Wochen und warum sich der Zuschlag später nicht mehr wegen des Werts anfechten lässt.
Den Verkehrswert setzt das Vollstreckungsgericht per Beschluss fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Dagegen können Sie als Eigentümer binnen zwei Wochen ab Zustellung sofortige Beschwerde einlegen (§ 569 ZPO). Den Zuschlag selbst können Sie später nicht mit einem falschen Wert anfechten (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG).
Inhalt
- Warum ist der Verkehrswert für Sie als Eigentümer so wichtig?
- Muss ich den Gutachter ins Haus lassen?
- Wie setzt das Gericht den Verkehrswert fest?
- Wie erhebe ich Einwände gegen das Gutachten?
- Wie lege ich Beschwerde gegen den festgesetzten Verkehrswert ein?
- Kann ich den Zuschlag später wegen eines zu niedrigen Werts anfechten?
- Lohnt sich ein eigenes Gegengutachten?
- Was kostet es, gegen den Verkehrswert vorzugehen?
- Häufige Fragen
1Warum ist der Verkehrswert für Sie als Eigentümer so wichtig?
An ihm hängen die Wertgrenzen im ersten Termin. Ersteigert die Bank selbst, entscheidet er außerdem mit über Ihre Restschuld.
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Im Verfahren ist er die Messlatte für fast alles. Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des Werts erreicht (§ 85a ZVG). Unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen, dessen Anspruch bei einem Gebot in dieser Höhe voraussichtlich gedeckt wäre (§ 74a Abs. 1 ZVG). Mehr dazu im Ratgeber Wertgrenzen 5/10 und 7/10.
Für Sie als Schuldner gibt es einen zweiten Grund, der oft übersehen wird. Ersteigert ein Gläubiger das Haus selbst, meist die Bank, und bleibt sein Gebot unter sieben Zehnteln des Werts, gilt er trotzdem als befriedigt, soweit sein Anspruch bei einem Gebot von sieben Zehnteln gedeckt wäre (§ 114a ZVG). Nach der Rechtsprechung des BGH wirkt das über die Sicherungsabrede auch auf den gesicherten Kredit. Je höher der festgesetzte Wert, desto mehr wird Ihnen angerechnet.
| Vereinfachtes Beispiel | Wert 200.000 € | Wert 250.000 € |
|---|---|---|
| Forderung der Bank | 220.000 € | 220.000 € |
| Meistgebot der Bank | 120.000 € | 120.000 € |
| Sieben Zehntel des Verkehrswerts | 140.000 € | 175.000 € |
| Bank gilt als befriedigt in Höhe von | 140.000 € | 175.000 € |
| Restforderung gegen Sie | 80.000 € | 45.000 € |
Das Beispiel lässt Verfahrenskosten und andere Gläubiger weg. Es zeigt aber, warum sich ein genauer Blick auf das Gutachten lohnt: 50.000 € mehr Verkehrswert bedeuten hier 35.000 € weniger Restschuld. Wie es nach dem Verteilungstermin weitergeht, erklärt der Ratgeber Restschuld nach der Versteigerung.
2Muss ich den Gutachter ins Haus lassen?
Nein. Eine Pflicht, den Gutachter hereinzulassen, gibt es nicht. Er bewertet das Innere dann nach Annahmen, häufig mit einem Abschlag für das Unbekannte.
Nach der Anordnung beauftragt das Gericht einen Sachverständigen, der das Haus besichtigen will und den Ortstermin meist schriftlich ankündigt. Eine Duldungs- oder Mitwirkungspflicht ist gesetzlich nicht vorgesehen. Wem Sie Zutritt gewähren, entscheiden allein Sie (BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 86/16). Ohne Zutritt behilft sich der Gutachter mit dem Blick von außen, der Bauakte und Erfahrungswerten.
Die Entscheidung hat Folgen. Wer den Zutritt verweigert, muss hinnehmen, dass das Gutachten beim Inneren auf Unterstellungen beruht. Das Verfahren läuft trotzdem weiter. Überlegen Sie deshalb, was ein Besuch zeigen würde:
Gutachter hereinlassen
- Modernisierungen und guter Zustand fließen in den Wert ein
- Kein Abschlag für das Risiko im Inneren
- Bieter rechnen mit weniger Unsicherheit
- Schäden im Inneren werden aber ebenfalls sichtbar
Zutritt verweigern
- Der Wert beruht innen auf Annahmen
- Häufig ein Abschlag für das Unbekannte
- Das Verfahren läuft ohne Verzögerung weiter
- Der spätere Einwand, jetzt dürfe der Gutachter hinein, reicht nicht
Eine Beschwerde gegen den Wert können Sie nicht allein darauf stützen, dass Sie den Gutachter jetzt doch hereinlassen würden. Eine neue Besichtigung gibt es nur, wenn das Gericht Sie nicht darauf hingewiesen hatte, dass das Innere geschätzt wird, oder wenn Sie gewichtige, nachvollziehbare Gründe hatten, etwa eine plötzliche schwere Krankheit (BGH, V ZB 86/16).
Legen Sie Baupläne, eine Wohnflächenberechnung, den Energieausweis und Rechnungen für neue Heizung, Fenster oder Dach bereit. Was der Gutachter schwarz auf weiß sieht, muss er nicht schätzen. Bedenken Sie auch: Das Gericht kann das Gutachten im Internet veröffentlichen (§ 38 Abs. 2 ZVG).
3Wie setzt das Gericht den Verkehrswert fest?
Durch Beschluss, nötigenfalls nach Anhörung eines Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Vorher erhalten Sie das Gutachten in der Regel mit einer Frist zur Stellungnahme.
Zuständig ist beim Amtsgericht der Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 Buchst. i RPflG). Das Gutachten ist die Grundlage, die Entscheidung über den Wert trifft aber das Gericht. Bewegliche Sachen, auf die sich die Versteigerung erstreckt, etwa mitversteigertes Zubehör, schätzt es gesondert und frei (§ 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG). Vor der Festsetzung muss es Ihnen rechtliches Gehör geben (Art. 103 Abs. 1 GG). In der Praxis schickt es das Gutachten an die Beteiligten und setzt eine Frist für Einwände.
Der Beschluss wird Ihnen zugestellt, weil er mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar ist (§ 329 Abs. 3 ZPO). Er muss eine Rechtsbehelfsbelehrung enthalten, die Gericht, Form und Frist nennt (§ 232 ZPO). Heben Sie den Umschlag mit dem Zustelldatum auf, denn ab diesem Tag läuft die Frist.
- Auftrag an den GutachterNach der Anordnung beauftragt das Gericht einen Sachverständigen mit dem Wertgutachten.
- OrtsterminDer Gutachter kündigt die Besichtigung an. Ob Sie ihn hereinlassen, entscheiden Sie.
- Gutachten und StellungnahmeSie erhalten das Gutachten meist mit einer Frist für Einwände. Nutzen Sie diese Frist.
- Beschluss über den VerkehrswertDas Gericht setzt den Wert fest und stellt Ihnen den Beschluss zu.
- Zwei Wochen für die BeschwerdeAb der Zustellung läuft die Notfrist für die sofortige Beschwerde (§ 569 ZPO).
- Wert steht festDanach ist der Wert grundsätzlich bindend und erscheint in der Bekanntmachung des Termins (§ 38 ZVG).
4Wie erhebe ich Einwände gegen das Gutachten?
Schriftlich beim Vollstreckungsgericht, mit Aktenzeichen und konkreten Fehlern. Belegen Sie jeden Punkt mit Unterlagen, denn allgemeine Kritik am Ergebnis reicht selten.
Ein Gutachten ist eine Rechnung aus vielen Annahmen. Wer nur schreibt, der Wert sei zu niedrig, gibt dem Gericht nichts an die Hand. Wer dagegen zeigt, dass die Wohnfläche 20 Quadratmeter zu klein angesetzt ist oder die neue Heizung fehlt, zwingt zur Auseinandersetzung. Hält das Gericht das Gutachten danach für ungenügend, kann es eine neue Begutachtung durch denselben oder einen anderen Sachverständigen anordnen (§ 412 ZPO). Wie ein Gutachten aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Verkehrswertgutachten lesen.
Zweifeln Sie an der Unparteilichkeit des Gutachters, etwa weil er zugleich für die betreibende Bank tätig ist, können Sie ihn wegen Besorgnis der Befangenheit ablehnen (§ 406 ZPO). Der Antrag gehört grundsätzlich in die ersten zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses über seine Ernennung. Später ist er nur zulässig, wenn Sie glaubhaft machen, dass Sie den Grund ohne Ihr Verschulden nicht früher geltend machen konnten.
5Wie lege ich Beschwerde gegen den festgesetzten Verkehrswert ein?
Mit der sofortigen Beschwerde, binnen zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses (§ 74a Abs. 5 ZVG, § 569 ZPO). Ein Schreiben an das Amtsgericht genügt, ein Anwalt ist nicht vorgeschrieben.
Die Frist ist eine Notfrist. Sie beginnt mit der Zustellung und lässt sich nicht verlängern (§ 224 ZPO). Sie legen die Beschwerde beim Amtsgericht ein, das den Beschluss erlassen hat, oder beim Landgericht als Beschwerdegericht. Das Schreiben muss den Beschluss bezeichnen und erklären, dass Sie dagegen Beschwerde einlegen (§ 569 Abs. 2 ZPO). Sie können die Beschwerde auch bei der Geschäftsstelle zu Protokoll geben.
Begründen sollten Sie die Beschwerde, auch wenn das Gesetz das nur als Sollvorschrift kennt (§ 571 Abs. 1 ZPO). Neue Tatsachen und Belege sind erlaubt (§ 571 Abs. 2 ZPO). Hält der Rechtspfleger die Beschwerde für begründet, hilft er selbst ab, sonst legt er sie dem Landgericht vor (§ 572 Abs. 1 ZPO). Gegen dessen Entscheidung gibt es nur die Rechtsbeschwerde zum BGH, wenn das Landgericht sie zulässt (§ 574 ZPO). Dort ist ein beim BGH zugelassener Anwalt vorgeschrieben (§ 78 Abs. 1 ZPO).
Die Beschwerde hält das Verfahren nicht von selbst an (§ 570 Abs. 1 ZPO). Haben Sie die Frist ohne eigenes Verschulden versäumt, etwa wegen einer Krankheit, beantragen Sie binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (§§ 233, 234 ZPO).
Der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswerts ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG). Sie ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen (§ 569 Abs. 1 ZPO) und kann auf neue Angriffsmittel gestützt werden (§ 571 Abs. 2 ZPO).
6Kann ich den Zuschlag später wegen eines zu niedrigen Werts anfechten?
Nein. Mit der Begründung, der Wert sei falsch festgesetzt, lässt sich der Zuschlag nicht anfechten (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Einwände gehören in die Beschwerde gegen die Festsetzung.
Das Gesetz trennt beide Schritte bewusst: Der Streit um den Wert wird vor dem Termin geführt und abgeschlossen. Wer die zwei Wochen verstreichen lässt, kann den Wert danach im Grundsatz nur noch in einem Fall ändern lassen. Ändern sich nach der Rechtskraft die wesentlichen Umstände, auf denen die Festsetzung beruht, muss das Gericht den Wert vor dem Zuschlag anpassen, wenn nötig von Amts wegen (BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 109/17).
Gemeint sind neue Tatsachen, etwa ein Brandschaden, eine abgeschlossene Sanierung oder eine neue Baugenehmigung für das Grundstück. Nicht genügen Umstände, die Sie schon in einer Beschwerde hätten vorbringen können. Berücksichtigt werden nur Tatsachen, die nach Ablauf der Beschwerdefrist eingetreten sind. Haben Sie Beschwerde eingelegt, zählen nur Änderungen nach der Entscheidung des Beschwerdegerichts. Teilen Sie eine echte Änderung dem Gericht sofort schriftlich und mit Belegen mit. Welche Gründe gegen den Zuschlag überhaupt zählen, steht im Ratgeber Zuschlag versagt oder angefochten.
„Ist der Wert zu niedrig, fechte ich eben später den Zuschlag an.“
Richtig ist: Mit einem falsch festgesetzten Wert lässt sich der Zuschlag nicht anfechten (§ 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG). Einwände gegen den Wert gehören in die sofortige Beschwerde binnen zwei Wochen nach Zustellung des Wertbeschlusses. Danach zählen nur noch wesentliche neue Tatsachen.
7Lohnt sich ein eigenes Gegengutachten?
Manchmal. Ein Privatgutachten hilft, wenn es konkrete Fehler des Gerichtsgutachtens belegt. Die Kosten tragen Sie selbst, und oft reichen schon Belege und Vergleichspreise.
Ein Gegengutachten wirkt am stärksten, wenn es die Rechenschritte des Gerichtsgutachtens nachvollzieht und zeigt, wo Annahmen nicht stimmen. Ein bloß höherer Endwert ohne Begründung überzeugt selten. Mit einem begründeten Gegengutachten muss sich das Gericht befassen; es kann dann seinen Sachverständigen ergänzen lassen oder ein neues Gutachten anordnen (§ 412 ZPO).
Günstiger ist oft der Weg über Belege: Rechnungen für Modernisierungen, eine Wohnflächenberechnung, Fotos vom Inneren und Kaufpreise aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses. Den Bodenrichtwert finden Sie im Bodenrichtwertportal Ihres Landes. Fragen Sie einen Sachverständigen vor dem Auftrag nach einem festen Preis und danach, ob er in der Frist fertig wird.
Reicht die Zeit für ein Gegengutachten nicht, legen Sie die Beschwerde fristgerecht ein und kündigen die Begründung an. Neue Belege können Sie im Beschwerdeverfahren nachreichen (§ 571 Abs. 2 ZPO); das Gericht kann Ihnen dafür eine Frist setzen (§ 571 Abs. 3 ZPO).
8Was kostet es, gegen den Verkehrswert vorzugehen?
Eine eigene Stellungnahme kostet keine Gerichtsgebühr. Wird die Beschwerde zurückgewiesen, fällt eine volle Gebühr an (Nr. 2241 KV GKG). Anwalt und Privatgutachten zahlen Sie selbst.
Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Wert, den das Gericht für die Beschwerde festsetzt. Hat die Beschwerde Erfolg, entsteht sie nicht. Für eine Rechtsbeschwerde beim BGH ist es die doppelte Gebühr (Nr. 2243 KV GKG), dazu kommt der dort vorgeschriebene Anwalt.
Das Gutachten des Gerichts bezahlen Sie nicht direkt. Seine Kosten gehören zu den Kosten des Verfahrens und werden vorweg aus dem Erlös entnommen (§ 109 ZVG). Wirtschaftlich tragen Sie sie trotzdem, denn die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung fallen dem Schuldner zur Last (§ 788 ZPO). Können Sie die Kosten eines Anwalts nicht tragen, fragen Sie beim Amtsgericht nach Beratungshilfe. Welche Wege es außerdem gibt, zeigt der Ratgeber Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 2 Wochen | Notfrist für die sofortige Beschwerde ab Zustellung | § 569 ZPO |
| 2 Wochen | Frist für die Ablehnung des Gutachters ab seiner Ernennung | § 406 ZPO |
| 50 % | Wertgrenze von Amts wegen im ersten Termin | § 85a ZVG |
| 70 % | Wertgrenze auf Antrag eines Berechtigten | § 74a ZVG |
| 70 % | bis dahin gilt ein Gläubiger, der selbst ersteigert, als befriedigt | § 114a ZVG |
| 10 % | Sicherheitsleistung der Bieter vom Verkehrswert | § 68 ZVG |
Häufige Fragen
Kann ich den Verkehrswert in der Zwangsversteigerung anfechten?
Ja. Der Beschluss, mit dem das Gericht den Verkehrswert festsetzt, ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar (§ 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG). Die Notfrist beträgt zwei Wochen ab Zustellung (§ 569 ZPO).
Was passiert, wenn ich den Gutachter nicht ins Haus lasse?
Das Verfahren läuft weiter. Der Gutachter bewertet das Innere nach Annahmen, häufig mit einem Abschlag. Eine spätere Beschwerde können Sie nicht allein darauf stützen, dass Sie ihn jetzt hereinlassen würden (BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 86/16).
Wer entscheidet über meine Beschwerde gegen den Verkehrswert?
Zuerst prüft der Rechtspfleger beim Amtsgericht, ob er abhilft (§ 572 Abs. 1 ZPO). Tut er das nicht, entscheidet das Landgericht. Die Rechtsbeschwerde zum BGH gibt es nur, wenn das Landgericht sie zulässt (§ 574 ZPO).
Kann ich den Zuschlag anfechten, weil der Verkehrswert zu niedrig war?
Nein, das schließt § 74a Abs. 5 Satz 4 ZVG ausdrücklich aus. Nur wenn sich nach der Festsetzung wesentliche Umstände ändern, muss das Gericht den Wert vor dem Zuschlag anpassen.
Brauche ich für die Beschwerde gegen den Verkehrswert einen Anwalt?
Nein. Sie können die Beschwerde selbst schriftlich einlegen oder bei der Geschäftsstelle zu Protokoll geben (§ 569 ZPO). Erst für eine Rechtsbeschwerde beim BGH ist ein dort zugelassener Anwalt vorgeschrieben (§ 78 ZPO).
Warum kann ein höherer Verkehrswert meine Restschuld senken?
Ersteigert die Bank selbst für weniger als sieben Zehntel des Werts, gilt sie bis zu dieser Grenze als befriedigt (§ 114a ZVG). Je höher der festgesetzte Wert, desto mehr wird Ihnen angerechnet.
Was kann ich tun, wenn ich die Beschwerdefrist verpasst habe?
Waren Sie ohne eigenes Verschulden verhindert, etwa durch eine Krankheit, beantragen Sie binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses Wiedereinsetzung (§§ 233, 234 ZPO). Sonst bleibt nur der Hinweis auf wesentliche neue Tatsachen.
Quellen: § 74a ZVG (Wertgrenze 7/10, Festsetzung des Verkehrswerts, sofortige Beschwerde, kein Angriff auf den Zuschlag) · § 85a ZVG (Wertgrenze 5/10) · § 114a ZVG (Befriedigung des bietenden Gläubigers bis 7/10) · § 68 ZVG (Sicherheitsleistung) · § 38 ZVG (Terminsbestimmung, Veröffentlichung des Gutachtens) · § 109 ZVG (Kosten vorweg aus dem Erlös) · § 194 BauGB (Verkehrswert) · Art. 103 Abs. 1 GG (rechtliches Gehör) · § 224 ZPO (Notfristen) · § 232 ZPO (Rechtsbehelfsbelehrung) · § 233 ZPO (Wiedereinsetzung in den vorigen Stand) · § 234 ZPO (Frist für die Wiedereinsetzung) · § 329 ZPO (Zustellung anfechtbarer Beschlüsse) · § 406 ZPO (Ablehnung eines Sachverständigen) · § 412 ZPO (neues Gutachten) · § 569 ZPO (Frist und Form der sofortigen Beschwerde) · § 570 ZPO (keine aufschiebende Wirkung) · § 571 ZPO (Begründung, neue Tatsachen) · § 572 ZPO (Abhilfe und Vorlage) · § 574 ZPO (Rechtsbeschwerde) · § 78 ZPO (Anwaltszwang beim BGH) · § 788 ZPO (Kosten der Zwangsvollstreckung) · § 3 und § 11 RPflG (Zuständigkeit des Rechtspflegers, Rechtsmittel) · Nr. 2241 und 2243 KV GKG (Gebühren für Beschwerde und Rechtsbeschwerde) · BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 86/16 (Beschwerde gegen die Wertfestsetzung nach verweigerter Innenbesichtigung) · BGH, Beschluss vom 07.12.2017, V ZB 109/17 (Anpassung des Verkehrswerts bei wesentlichen neuen Tatsachen)
Weiterlesen
Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.