Baulasten und Altlasten: was nicht im Grundbuch steht
Baulasten und Altlasten stehen nicht im Grundbuch, bleiben aber nach dem Zuschlag. Was sie bedeuten, wo Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster geführt werden, wann Sie als Eigentümer für eine Sanierung haften und wie Sie vor dem Termin anfragen.
Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde, nicht im Grundbuch, und bleiben nach dem Zuschlag bestehen; Bayern kennt keine Baulast. Für Altlasten haften Sie als neuer Eigentümer: Die Bodenschutzbehörde kann Sie zur Sanierung verpflichten (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Fragen Sie deshalb vor dem Termin bei Bauamt und Bodenschutzbehörde nach.
Inhalt
- Was ist eine Baulast?
- Bleibt eine Baulast nach dem Zuschlag bestehen?
- Wie frage ich das Baulastenverzeichnis ab?
- Was sind Altlasten?
- Wie erfahre ich, ob ein Grundstück als belastet gilt?
- Hafte ich als Ersteher für Altlasten?
- Welche Schadstoffe im Haus sollte ich kennen?
- Wie berücksichtige ich einen Verdacht im Gebot?
- Häufige Fragen
1Was ist eine Baulast?
Eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsicht übernommen hat, etwa eine Fläche freizuhalten. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch.
Mit einer Baulast verpflichtet sich ein Eigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, das sein Grundstück betrifft und sich nicht schon aus dem Gesetz ergibt. So beschreibt es etwa § 85 Abs. 1 der Bauordnung Nordrhein-Westfalen. Meist dient eine Baulast dazu, auf dem Nachbargrundstück ein Bauvorhaben zu ermöglichen: Das Nachbarhaus darf näher an die Grenze rücken, weil Ihr Grundstück einen Teil der Abstandsfläche übernimmt, oder der Nachbar weist auf Ihrem Grundstück einen Stellplatz nach.
Die Baulast wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Das Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde (§ 85 Abs. 1 und 4 BauO NRW). Mit den Rechten in Abteilung II des Grundbuchs hat es nichts zu tun; diese erklärt der Ratgeber Grundbuch lesen.
| Baulast | Was sie bedeutet | Was sie für Sie heißt |
|---|---|---|
| Abstandsflächenbaulast | Ein Teil Ihres Grundstücks dient als Abstandsfläche für das Nachbarhaus | Dort dürfen Sie selbst nicht oder nur eingeschränkt bauen |
| Stellplatzbaulast | Auf Ihrem Grundstück ist ein Stellplatz für ein Nachbarvorhaben nachgewiesen | Die Fläche müssen Sie für diesen Zweck freihalten |
| Zufahrtsbaulast | Das Nachbargrundstück ist über Ihr Grundstück erschlossen | Sie dürfen die Zufahrt nicht bebauen oder versperren |
| Vereinigungsbaulast | Mehrere Grundstücke gelten baurechtlich als eines | Bauen dürfen Sie nur so, dass alle zusammen die Vorschriften einhalten |
2Bleibt eine Baulast nach dem Zuschlag bestehen?
Ja. Sie steht nicht im Grundbuch, gehört nicht zum geringsten Gebot und erlischt nicht mit dem Zuschlag. Sie bindet auch Sie als Ersteher.
Mit dem Zuschlag erlöschen die Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen (§ 91 Abs. 1 ZVG). Gemeint sind Rechte am Grundstück, vor allem die aus dem Grundbuch. Eine Baulast ist dagegen eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Behörde, die auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt. Sie endet erst, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet. Diesen Verzicht muss die Behörde erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (§ 85 Abs. 3 BauO NRW). Solange der Nachbar die Baulast für sein Gebäude braucht, ist das selten der Fall.
„Mit dem Zuschlag erlöschen alle Lasten, die nicht im geringsten Gebot stehen.“
Richtig ist: Das gilt nur für Rechte am Grundstück, vor allem aus dem Grundbuch (§ 52 und § 91 ZVG). Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen im Baulastenverzeichnis. Sie bleiben bestehen und enden nur, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet.
Eine Baulast kann den Wert deutlich mindern, etwa wenn Sie einen Teil des Gartens nicht bebauen dürfen oder der Nachbar über Ihr Grundstück fährt. Sachverständige sollen solche Rechte und Belastungen bei der Bewertung als besondere Merkmale berücksichtigen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Ob das geschehen ist, sehen Sie im Gutachten.
3Wie frage ich das Baulastenverzeichnis ab?
Schriftlich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde von Stadt oder Kreis, mit Gemarkung, Flur und Flurstück. Sie müssen ein berechtigtes Interesse darlegen.
Einsicht nehmen und Auszüge verlangen darf, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 85 Abs. 5 BauO NRW); die anderen Länder mit Baulasten regeln das ähnlich. Nennen Sie das Aktenzeichen des Versteigerungsverfahrens und dass Sie bieten wollen. Ob das genügt, entscheidet die Behörde. Die Gebühren legt jedes Land selbst fest, fragen Sie vorher nach.
In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, weil die Bayerische Bauordnung keine Baulast kennt. Dort können ähnliche Pflichten etwa als Dienstbarkeit im Grundbuch stehen. Eine Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück kann auch durch die schriftliche Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsicht gesichert sein, die dann auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger gilt (Art. 6 Abs. 2 BayBO). Fragen Sie in Bayern deshalb beim Bauamt nach.
Oft ist die Arbeit schon getan. Viele Sachverständige fragen das Baulastenverzeichnis für das Gutachten ab und geben das Ergebnis mit Datum an. Steht dort, dass keine Baulasten eingetragen sind, ist das ein guter Anhaltspunkt. Liegt die Auskunft lange zurück, fragen Sie neu. Gemarkung, Flur und Flurstück finden Sie in der Bekanntmachung und im Grundbuch, das Sie über die Akteneinsicht beim Gericht sehen.
4Was sind Altlasten?
Stillgelegte Deponien und Grundstücke früherer Betriebe, von denen schädliche Bodenveränderungen oder Gefahren ausgehen. Verdachtsflächen erfassen die Länder bei ihren Bodenschutzbehörden.
Das Bundes-Bodenschutzgesetz nennt zwei Arten. Altablagerungen sind stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und Grundstücke, auf denen Abfälle abgelagert wurden. Altstandorte sind Grundstücke stillgelegter Anlagen und andere Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Altlasten sind sie, wenn von ihnen schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren ausgehen (§ 2 Abs. 5 BBodSchG). Besteht nur ein Verdacht, spricht das Gesetz von altlastverdächtigen Flächen (§ 2 Abs. 6 BBodSchG).
Typische Altstandorte sind frühere Tankstellen, Autowerkstätten, chemische Reinigungen, Galvanikbetriebe, Gaswerke und Flächen mit militärischer Nutzung. Auch ein gewöhnliches Wohngrundstück kann belastet sein, etwa durch einen undichten Heizöltank. Das Gesetz spricht dann von einer schädlichen Bodenveränderung (§ 2 Abs. 3 BBodSchG), und für sie gelten dieselben Pflichten.
5Wie erfahre ich, ob ein Grundstück als belastet gilt?
Fragen Sie die Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt nach einem Eintrag im Altlastenkataster. Manche Behörden verlangen die Zustimmung des Eigentümers.
Wie die Länder Verdachtsflächen erfassen und wer Auskunft bekommt, regeln sie selbst. Viele Behörden geben Eigentümern und Bevollmächtigten Auskunft, andere beantworten Anfragen nach dem Umweltinformationsrecht, das jeder Person einen Anspruch auf Zugang zu Umweltinformationen gibt. Personenbezogene Daten können dabei Grenzen setzen. Fragen Sie am besten schriftlich, mit Flurstück und Aktenzeichen des Verfahrens, und klären Sie vorher die Gebühr.
Schauen Sie außerdem ins Gutachten. Dort steht oft nur ein Satz mit Vorbehalt, etwa dass Altlasten nicht bekannt seien oder nicht untersucht wurden. Das heißt nicht, dass keine da sind: Bodenproben nimmt ein Sachverständiger für ein Verkehrswertgutachten in der Regel nicht. Wie das Gutachten aufgebaut ist, zeigt Verkehrswertgutachten lesen.
6Hafte ich als Ersteher für Altlasten?
Ja. Als Eigentümer können Sie zur Sanierung verpflichtet werden, auch wenn ein anderer den Boden verschmutzt hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Die Kosten sind aber meist begrenzt.
Zur Sanierung verpflichtet sind der Verursacher und sein Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG) und gehören damit dazu. Die Behörde wählt, wen sie heranzieht. Der Eigentümer ist für sie leicht zu erreichen, der Verursacher oft nicht mehr. Unter mehreren Verpflichteten gibt es einen Ausgleichsanspruch (§ 24 Abs. 2 BBodSchG), der aber nur hilft, wenn beim Verursacher etwas zu holen ist.
Begrenzt wird Ihre Haftung durch das Grundgesetz. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Kosten für einen Eigentümer, der die Last nicht verursacht hat, in der Regel nur bis zur Höhe des Verkehrswerts nach der Sanierung zumutbar sind. Anders kann es sein, wenn er das Risiko beim Erwerb kannte oder bewusst in Kauf genommen hat (Beschluss vom 16.02.2000, 1 BvR 242/91 und 1 BvR 315/99).
Steht im Gutachten ein Altlastenverdacht und bieten Sie trotzdem, kann das als bewusste Übernahme des Risikos gelten. Nach dem Bundesverfassungsgericht kann auch zählen, wenn jemand erkennbare Risiken fahrlässig übersehen hat. Dann kann die Begrenzung auf den Verkehrswert entfallen. Nehmen Sie einen Verdacht deshalb ernst und rechnen Sie ihn ins Gebot ein. Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 Satz 3 ZVG).
Setzt die Behörde für die Sanierung öffentliche Mittel ein und steigt dadurch der Wert des Grundstücks, kann sie vom Eigentümer einen Wertausgleich verlangen, der als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht (§ 25 BBodSchG).
7Welche Schadstoffe im Haus sollte ich kennen?
Vor allem Asbest in älteren Dach-, Fassaden- und Bodenplatten, alte Holzschutzmittel und undichte Öltanks. Sie machen Sanierung und Entsorgung teurer.
Asbest wurde lange in Baustoffen verwendet, etwa in Wellplatten auf Dächern und Garagen, in Fassadenplatten, Bodenbelägen und Klebern. Seit 1993 ist die Verwendung in Deutschland verboten, in älteren Häusern kann er aber noch stecken. Gefährlich wird er vor allem, wenn Fasern frei werden, etwa beim Bohren, Brechen oder Abreißen. Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen und die Entsorgung gehören deshalb in die Hände einer Fachfirma, und das kostet Geld.
Ein Heizöltank kann undicht sein, besonders ein alter Tank im Erdreich. Klären Sie, ob er noch genutzt wird, ob er stillgelegt und gereinigt wurde und ob Unterlagen zu Prüfungen vorliegen. Der Sachverständige nennt solche Punkte oft nur als Hinweis, die Kosten schätzt er selten. Wie Sie Sanierungskosten einschätzen, zeigt Sanierungskosten schätzen.
8Wie berücksichtige ich einen Verdacht im Gebot?
Ziehen Sie Kosten für Untersuchung und eine mögliche Sanierung von Ihrem Gebot ab. Ist das Risiko nicht einzuschätzen, lassen Sie das Objekt besser aus.
Ein Bodengutachten vor dem Termin ist kaum möglich, weil Sie das Grundstück nicht ohne Zustimmung des Eigentümers betreten und dort Proben nehmen dürfen. Umso wichtiger sind die Auskünfte der Behörden. Die folgende Rechnung zeigt mit angenommenen Zahlen, wie ein Verdacht Ihr Gebot verändert:
| Verkehrswert laut Gutachten, Altlasten nicht untersucht | 300.000 € |
| Bodenuntersuchung nach dem Zuschlag, angenommen | − 8.000 € |
| Reserve für eine mögliche Sanierung, angenommen | − 60.000 € |
| Abbau alter Tanks und Leitungen, angenommen | − 15.000 € |
| Ihr Wert vor weiteren Abzügen | 217.000 € |
Stellt sich nach dem Zuschlag heraus, dass der Boden sauber ist, haben Sie gut gekauft. Stellt sich das Gegenteil heraus, schützt Sie nur die Reserve. Wer ein Grundstück mit früherer gewerblicher Nutzung ersteigern will, sollte sich vorher beraten lassen, etwa von einem Sachverständigen für Altlasten. Mehr zu Bauland und Grundstücken steht im Ratgeber Grundstück ersteigern.
Häufige Fragen
Wo werden Baulasten eingetragen?
Im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde von Stadt oder Kreis, nicht im Grundbuch; Bayern kennt keine Baulast. Das Grundbuch zeigt dagegen vor allem private Rechte wie Dienstbarkeiten und Grundschulden. Sie müssen deshalb beide Stellen prüfen.
Erlischt eine Baulast bei der Zwangsversteigerung?
Nein. Mit dem Zuschlag erlöschen nur Rechte am Grundstück, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben (§ 91 ZVG). Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht und bleibt, bis die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet.
Wer zahlt die Sanierung von Altlasten nach dem Zuschlag?
Die Bodenschutzbehörde kann den Verursacher, den Eigentümer oder den Besitzer heranziehen (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Als Ersteher sind Sie Eigentümer. Die Kosten sind nach dem Bundesverfassungsgericht meist auf den Verkehrswert nach der Sanierung begrenzt, außer Sie kannten das Risiko.
Wo erfahre ich, ob ein Grundstück im Altlastenkataster steht?
Bei der Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt. Manche Behörden geben Kaufinteressenten nur mit Zustimmung des Eigentümers Auskunft, andere nach dem Umweltinformationsrecht. Fragen Sie schriftlich mit Flurstück.
Muss ich Asbest im Haus sofort entfernen lassen?
Nicht in jedem Fall. Ob und wie schnell saniert werden muss, hängt von der Art des Materials und seinem Zustand ab; das bewerten Fachleute. Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen gehören in die Hände einer Fachfirma, die Kosten gehören in Ihre Kalkulation.
Kann ich vor dem Termin ein Bodengutachten machen lassen?
Nur mit Zustimmung des Eigentümers, denn Sie dürfen das Grundstück sonst nicht betreten. Realistisch sind vorher nur Auskünfte von Bodenschutzbehörde und Bauamt und ein Blick ins Gutachten.
Quellen: § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte) · § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten) · § 85 BauO NRW 2018 (Baulasten, Baulastenverzeichnis, Verzicht, Einsicht), Fassung ab 01.09.2026 · Art. 6 Abs. 2 BayBO (Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken, Zustimmung wirkt gegen Rechtsnachfolger; Bayern ohne Baulast) · § 8 ImmoWertV (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) · § 2 BBodSchG (schädliche Bodenveränderungen, Altlasten, altlastverdächtige Flächen) · § 4 BBodSchG (Pflichten zur Gefahrenabwehr und Sanierung) · § 24 BBodSchG (Kosten, Ausgleich unter mehreren Verpflichteten) · § 25 BBodSchG (Wertausgleich als öffentliche Last) · BVerfG, Beschluss vom 16.02.2000, 1 BvR 242/91 und 1 BvR 315/99 (Grenzen der Zustandshaftung des Eigentümers)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.