Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen: Vorabkauf mit Eigentümer und Bank

Eine Immobilie, deren Versteigerungstermin schon feststeht, können Sie auch vorher kaufen: vom Eigentümer, beim Notar, zu einem ausgehandelten Preis und nach einer Besichtigung. Sicher ist das nur mit den Gläubigern, die das Verfahren betreiben, denn die Beschlagnahme macht jeden Verkauf ihnen gegenüber unwirksam. Der Kaufpreis muss sie ablösen, und alle müssen ihren Versteigerungsantrag zurücknehmen; Ihr Geld fließt erst, wenn der Notar die Erklärungen dafür in der Hand hat. Eigentümer und Bank finden Sie über die Bekanntmachung und die Gerichtsakte.

1Was ist ein Vorabkauf, und warum geht er nur mit den Gläubigern?

Rechtlich ist ein Vorabkauf ein gewöhnlicher Grundstückskauf, nur während ein Versteigerungsverfahren läuft. Sie schließen mit dem Eigentümer einen notariellen Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB). Doch im Grundbuch steht der Versteigerungsvermerk (§ 19 Abs. 1 ZVG), und das Grundstück ist zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt (§ 20 Abs. 1 ZVG).

Die Beschlagnahme wirkt als relatives Veräußerungsverbot (§ 23 Abs. 1 ZVG, §§ 135, 136 BGB): Der Verkauf ist wirksam, aber nicht gegenüber dem betreibenden Gläubiger. Guter Glaube hilft nicht, weil der Vermerk eingetragen ist (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB). Betreibt die Bank aus einer Grundschuld, hat eine Veräußerung nach der Beschlagnahme auf den Fortgang des Verfahrens keinen Einfluss (§ 26 ZVG). Die Versteigerung liefe weiter, und Sie könnten das schon bezahlte Haus im Termin an den Meistbietenden verlieren.

Ein sicherer Vorabkauf hat deshalb drei Teile. Der Kaufpreis löst die Gläubiger ab. Alle betreibenden Gläubiger nehmen ihren Antrag zurück, auch später beigetretene, die dieselben Rechte haben (§ 27 Abs. 2 ZVG). Und wer eine Grundschuld oder Zwangssicherungshypothek hat, bewilligt die Löschung (§ 19 GBO). Nach der letzten Rücknahme hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG) und lässt den Vermerk löschen (§ 34 ZVG). Eine laufende Zwangsverwaltung muss ebenfalls enden. Welche Wege Eigentümer selbst haben, erklärt der Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

2Wer muss zustimmen?

Der Eigentümer verkauft, die Gläubiger geben frei. Keiner kann den anderen ersetzen.

Wer mitmachen muss

Betreibende Gläubiger sind meist Banken, die aus einer Grundschuld vollstrecken, manchmal Unternehmen, die den Kredit gekauft haben. Bei Eigentumswohnungen kann die Eigentümergemeinschaft wegen Hausgeldrückständen betreiben (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG), bei öffentlichen Lasten wie der Grundsteuer die Gemeinde (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG), wegen Steuerschulden auch das Finanzamt. Betreibt der Insolvenzverwalter selbst (§ 165 InsO), ist er Verkäufer und Antragsteller zugleich. In der Teilungsversteigerung müssen sich zerstrittene Miteigentümer doch noch einigen; wie solche Fälle laufen, zeigen die Ratgeber Erbengemeinschaft und Teilungsversteigerung bei Scheidung.

3Eigentümer und Gläubiger finden und ansprechen

Die Bekanntmachung nennt Gericht, Aktenzeichen, Objekt und Verkehrswert, den Eigentümer aber in der Regel nicht. Manche Gerichte geben dort die betreibende Bank mit Ansprechpartner an, andere nicht. Auf unseren Objektseiten blenden wir solche Angaben zu Beteiligten aus; das Original öffnen Sie von dort im Justizportal (Ratgeber Bekanntmachung lesen).

Den Rest zeigt die Akte. Die Mitteilungen des Grundbuchamts und die Anmeldungen darf jeder einsehen (§ 42 Abs. 1 ZVG), ebenso das Gutachten (§ 42 Abs. 2 ZVG). Dort stehen Eigentümer, Grundschulden und Zwangssicherungshypotheken mit ihren Gläubigern und alle angemeldeten Forderungen. Welche Gläubiger betreiben, fragen Sie bei der Einsicht; im Termin werden sie zwar bekannt gemacht (§ 66 Abs. 1 ZVG), aber dann ist es zu spät. Beim Lesen hilft der Ratgeber Grundbuch lesen.

Dem Eigentümer schreiben Sie am besten einen Brief an die Anschrift des Objekts: kurz, höflich, ohne Druck, mit einem Satz zu Ihrer Finanzierung und dem Hinweis, dass die Gläubiger beim Notar direkt aus dem Kaufpreis bezahlt würden. Klingeln Sie nicht unangemeldet und werfen Sie keine Zettel mit „Wir kaufen Ihr Haus sofort“ ein. Ist das Objekt vermietet, erreicht der Brief nur den Mieter; dann ist die Bank der bessere Weg. Die Sicht des Eigentümers erklärt der Ratgeber Haus verkaufen vor der Zwangsversteigerung.

Bei der Bank ist meist die Abteilung für notleidende Kredite zuständig oder der Anwalt, der sie im Verfahren vertritt. Fragen Sie mit dem Aktenzeichen, ob sie einem freihändigen Verkauf zustimmen würde; verkaufen kann sie nicht, das Haus gehört ihr nicht. Ein örtlicher Makler, der mit Banken zusammenarbeitet, kann beide Seiten zusammenbringen. Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus tragen Sie als Verbraucher höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656a bis 656d BGB).

4Welchen Preis akzeptiert die Bank?

Die Bank vergleicht Ihr Angebot mit dem, was ihr der Termin voraussichtlich bringt, abzüglich Zeit, Kosten und Risiko. Ein Termin kann ohne Zuschlag enden, ein weiterer kostet Monate. Ein sicherer Preis heute kann für sie deshalb besser sein als ein ungewisser später, aber kaum, wenn er weit unter dem Verkehrswert liegt: Im ersten Termin wird der Zuschlag unter der Hälfte des Verkehrswerts von Amts wegen versagt (§ 85a Abs. 1 ZVG), und unter sieben Zehnteln kann ein Gläubiger, der ausfallen würde, die Versagung beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Solche Angebote lehnen Banken meist ab. Feste Prozentsätze gibt es nicht, und wir nennen keine. Mehr im Ratgeber Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

Argumente liefern Gutachten und Besichtigung. Mängel, die im Gutachten fehlen, etwa weil der Sachverständige nicht ins Haus kam, begründen einen niedrigeren Preis. Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung zeigt, dass Sie zahlen können.

Entscheidend ist, ob der Preis alle Forderungen deckt. Jeder Gläubiger nennt einen Ablösebetrag aus Forderung, Zinsen und Verfahrenskosten. Reicht der Preis für alle Ablösebeträge, verhandeln Sie vor allem mit dem Eigentümer, dem der Rest zusteht. Reicht er nicht, muss ein nachrangiger Gläubiger auf einen Teil verzichten. In der Versteigerung erlöschen nachrangige Rechte mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG), beim Kauf nur mit Bewilligung des Gläubigers; wer im Termin leer ausginge, verlangt dafür oft einen kleinen Betrag, in der Praxis „Lästigkeitsprämie“ genannt. Wie ein Erlös verteilt würde, zeigt der Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld.

5So sichert der Notar Ihr Geld

Die Auflassungsvormerkung allein schützt Sie nicht. Sie macht spätere Verfügungen und Zwangsvollstreckungen Ihnen gegenüber unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB), nicht aber die Beschlagnahme, die schon vorher wirkt. Im Termin fiele sie nicht ins geringste Gebot und erlösche mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG).

Deshalb wird der Kaufpreis erst fällig, wenn der Notar bestätigt: Die Vormerkung ist eingetragen, Vorkaufsrechte sind geklärt, und von allen betreibenden Gläubigern liegen Rücknahmeerklärungen, von allen abzulösenden Gläubigern Löschungsbewilligungen vor. Sie liegen dort treuhänderisch: Der Notar darf sie erst verwenden, wenn der Betrag aus dem jeweiligen Ablöseschreiben gezahlt ist. Das sollte auch für Gläubiger gelten, die erst nach der Beurkundung beitreten.

Gezahlt wird direkt: an jeden Gläubiger sein Ablösebetrag, an den Verkäufer nur der Rest. Die Grundschuld Ihrer Bank wird über eine Finanzierungsvollmacht des Verkäufers schon vorher eingetragen, ausgezahlt wird erst nach der Fälligkeitsmitteilung. Danach endet das Verfahren (§ 29 ZVG), und Sie werden eingetragen.

Zahlen Sie nie vorab an den Eigentümer, auch keine Anzahlung und kein Bargeld für Küche oder Möbel: Was beim Verkäufer landet, fehlt bei der Ablösung. Alles, was zum Geschäft gehört, muss in die Urkunde (§ 311b Abs. 1 BGB). Außerdem gehört in den Vertrag:

• Rückstände. Die Grundsteuer ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG), für Rückstände müssten Sie als neuer Eigentümer die Vollstreckung dulden (§ 77 Abs. 2 AO). Lassen Sie sie aus dem Kaufpreis zahlen, ebenso Hausgeld einer betreibenden Eigentümergemeinschaft.
• Kautionen. Die Rückzahlung schulden Sie dem Mieter auch ohne Übergabe durch den Verkäufer (§ 566a BGB); vereinbaren Sie Übertragung oder Abzug vom Kaufpreis.
• Auszug. Wohnt der Eigentümer selbst im Haus, gehört ein Auszugstermin mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in die Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO).
• Vorkaufsrechte. Die Gemeinde (§ 24 BauGB) oder der Mieter einer nach dem Einzug umgewandelten Wohnung (§ 577 BGB) können eines haben; die Erklärung der Gemeinde holt der Notar ein (§ 28 Abs. 1 BauGB).

6Vorabkauf oder ersteigern: der Vergleich

Der Vorabkauf gewinnt bei der Vorbereitung. Sie sehen, was Sie kaufen, lesen Mietverträge und Protokolle und verhandeln die Übergabe. Die Gewährleistung wird zwar auch hier meist ausgeschlossen, und Ansprüche gegen einen überschuldeten Verkäufer sind wenig wert; entscheidend ist die Besichtigung (Ratgeber Besichtigung). Dazu kommt eine Finanzierung ohne Sicherheitsleistung (Ratgeber Zwangsversteigerung finanzieren).

Die Versteigerung gewinnt bei Kosten und Verlässlichkeit. Beim Kauf kosten Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 %, mit mehreren abzulösenden Gläubigern etwas mehr, weil der Notar jede Ablösung überwacht; in der Versteigerung fallen nur Zuschlagsgebühr und Eintragung an (Ratgeber Kosten). Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland zahlen Sie in beiden Fällen (Ratgeber Grunderwerbsteuer). Und der Termin findet statt, während ein Vorabkauf an jedem Beteiligten scheitern kann. Was beim Ersteigern schiefgehen kann, zeigt der Ratgeber Risiken.

Mieter und Rechte Dritter übernehmen Sie, wie sie sind. Ohne das Sonderkündigungsrecht des Erstehers (§ 57a ZVG) gelten für Eigenbedarf die normalen Fristen, bei einer nach dem Einzug umgewandelten Wohnung erst nach mindestens drei Jahren Sperrfrist (§ 577a BGB). Ein Wohnrecht verschwindet beim Kauf nur mit Zustimmung des Berechtigten, in der Versteigerung entscheidet der Rang (Wohnrecht und Nießbrauch). Mehr in den Ratgebern Zwangsversteigerung und Mieter und Vermietete Immobilie ersteigern.

7Wie viel Zeit bleibt, und was wird aus dem Termin?

Rechtlich geht ein Vorabkauf bis zum Zuschlag, praktisch nur mit genug Vorlauf. Der Termin muss mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht werden (§ 43 Abs. 1 ZVG). In dieser Zeit müssen Besichtigung, Finanzierung, Ablöseschreiben und Beurkundung gelingen. Mehr Luft bieten aufgehobene Termine, die noch nicht neu angesetzt sind; auch sie zeigen wir weiter an.

Wird es knapp, kann der Gläubiger verschieben. Bewilligt er die Einstellung oder die Aufhebung des Termins, muss das Gericht einstellen (§ 30 Abs. 1 und 2 ZVG). Das geht zweimal; eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Antrags (§ 30 Abs. 1 Satz 3 ZVG). Am ehesten überzeugt ihn ein beurkundeter Vertrag. Scheitert der Kauf nach einer solchen Einstellung, genügen für den neuen Termin zwei Wochen Bekanntmachungsfrist (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Bis zur letzten Minute geht es, aber nur mit Risiko. Nach dem Schluss der Bietzeit führt die Rücknahme aller betreibenden Gläubiger noch zur Versagung des Zuschlags (§ 33 ZVG); ist er verkündet, ist der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG), und Ihr Vertrag geht ins Leere. Endet das Verfahren durch Ihren Kauf, erscheint der Termin als aufgehoben (Ratgeber Termin aufgehoben).

8Checkliste: Schritt für Schritt zum Vorabkauf

1. Objekt wählen. In der Terminsuche Gericht, Aktenzeichen und Verkehrswert notieren, Bekanntmachung und Gutachten lesen, die Versteigerungsart prüfen.
2. Akte einsehen. Eigentümer, Grundschulden, Anmeldungen und betreibende Gläubiger feststellen (§ 42 Abs. 1 ZVG).
3. Finanzierung klären. Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank holen.
4. Kontakt aufnehmen. Brief an den Eigentümer, Anfrage bei der Bank oder beides, auf Wunsch über einen Makler.
5. Besichtigen. Am besten mit Sachverständigem; Mietverträge, Kautionen, Protokolle und Energieausweis prüfen.
6. Angebot abgeben. Schriftlich, befristet und mit Finanzierungsbestätigung, begründet mit Gutachten und Besichtigung.
7. Ablöseschreiben einholen. Jeder Gläubiger nennt seinen Betrag mit Stichtag; nötige Verzichte stehen vor dem Notartermin schriftlich fest.
8. Beurkunden. Fälligkeit erst nach Vormerkung, geklärten Vorkaufsrechten und Rücknahme- und Löschungsunterlagen aller Gläubiger beim Notar; Zahlung direkt an die Gläubiger, nichts vorab.
9. Termin im Blick behalten. Reicht die Zeit nicht, bittet der Verkäufer die Bank um eine Einstellungsbewilligung (§ 30 ZVG). Am Ende stehen Aufhebungsbeschluss (§ 29 ZVG), Löschung des Vermerks (§ 34 ZVG) und Ihre Eintragung.

9Wenn der Eigentümer nicht verkaufen will

Dann gibt es keinen Vorabkauf, und niemand kann ihn erzwingen. Respektieren Sie ein Nein und bereiten Sie sich auf den Termin vor; was Sie über Objekt und Gläubiger wissen, hilft beim Bieten. Wie es weitergeht, erklären die Ratgeber Ablauf einer Zwangsversteigerung, Sicherheitsleistung und Richtig bieten. Begriffe erklärt das Glossar, den Überblick die Seite Zwangsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: § 19, § 20, § 23, § 26, § 27, § 29, § 30, § 33, § 34, § 43 ZVG (Versteigerungsvermerk, Beschlagnahme als Veräußerungsverbot, Veräußerung nach der Beschlagnahme, Beitritt weiterer Gläubiger, Antragsrücknahme und Aufhebung, Einstellungsbewilligung, Versagung nach Schluss der Versteigerung, Löschung des Vermerks, Bekanntmachungsfrist) · § 10 Abs. 1 Nr. 2 und 3, § 42, § 49, § 56, § 57a, § 66, §§ 67 bis 70, § 74a, § 85a, § 90, § 91, § 93, § 183 ZVG (Rangklassen der Eigentümergemeinschaft und der öffentlichen Lasten, Akteneinsicht, Bargebot und Verzinsung, Ausschluss der Gewährleistung, Sonderkündigungsrecht, Bekanntmachungen im Termin, Sicherheitsleistung, Wertgrenzen, Eigentumserwerb, Erlöschen von Rechten, Räumungstitel) · § 135, § 136, § 246, § 311b, § 444, § 471, § 566, § 566a, § 577, § 577a, § 747, § 883, § 892, § 2040 BGB (relatives Veräußerungsverbot, gesetzlicher Zinssatz, Beurkundungspflicht, Arglist trotz Haftungsausschluss, kein Vorkaufsrecht in der Zwangsvollstreckung, Kauf bricht nicht Miete, Mietkaution, Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist bei umgewandelten Wohnungen, gemeinschaftliche Verfügung, Vormerkung, öffentlicher Glaube des Grundbuchs) · §§ 656a bis 656d BGB (Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus, Textform, Teilung der Provision), § 24 und § 28 BauGB (Vorkaufsrecht der Gemeinde, Eintragung erst nach Verzicht oder Nichtausübung), § 5 Abs. 1 ErbbauRG (Zustimmung des Grundstückseigentümers) · § 19 GBO (Löschungsbewilligung), § 80 Abs. 1 und § 165 InsO (Verfügungsbefugnis und Versteigerung durch den Insolvenzverwalter), § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO (Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung), § 12 GrStG und § 77 Abs. 2 AO (Grundsteuer als öffentliche Last) · § 9 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 4 GrEStG (Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis oder auf das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte) · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.