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Ablauf & Termin48 Minuten LesezeitGeprüft am 27.09.2026 von Hassan Amer

Glossar Zwangsversteigerung: alle Begriffe von A bis Z erklärt

Das Glossar erklärt 108 Begriffe der Zwangsversteigerung von Ablösung bis Zwangsverwaltung, jeden in wenigen Sätzen und mit der Vorschrift aus ZVG, ZPO oder BGB. Oben stehen die zehn Begriffe, die Sie vor dem ersten Termin kennen sollten.

Kurz gesagt

Das Glossar erklärt über 100 Begriffe der Zwangsversteigerung von A bis Z, jeden in wenigen Sätzen und mit der Vorschrift, auf der er beruht. Die wichtigsten sind geringstes Gebot, Bargebot, bestehen bleibende Rechte, Wertgrenzen und Sicherheitsleistung. Wo ein Begriff mehr braucht, führt ein Link zum passenden Ratgeber.

über 100Begriffe von A bis Z

§ 44 ZVGgeringstes Gebot, der wichtigste Begriff

§ 49 ZVGBargebot, verzinst ab dem Zuschlag

§ 52 ZVGbestehen bleibende Rechte

Inhalt

Die wichtigsten Begriffe
Alle Begriffe von A bis Z
Häufige Fragen

Geringstes Gebot, Bargebot, bestehenbleibende Rechte: Wer eine Zwangsversteigerung verstehen will, braucht die Sprache des Zwangsversteigerungsgesetzes. Hier stehen 108 Begriffe von A bis Z, jeder in wenigen Sätzen und mit der Vorschrift, auf der er beruht. Wo ein Begriff mehr Erklärung braucht, führt ein Link zum passenden Ratgeber.

1Die wichtigsten Begriffe

Diese Begriffe sollten Sie kennen, bevor Sie zum ersten Termin gehen. Ein Klick springt zur Erklärung.

2Alle Begriffe von A bis Z

A

Ablösung: Die Ablösung ist die Befriedigung des betreibenden Gläubigers durch einen Dritten, der durch die Versteigerung ein Recht am Grundstück oder den Besitz verlieren würde (§ 268 BGB, bei Grundpfandrechten in Verbindung mit § 1150 BGB). Typisch sind nachrangige Grundpfandgläubiger oder Inhaber eines nachrangigen Wohnungsrechts, die ihr Recht retten wollen. Mit der Zahlung gehen Forderung und Grundpfandrecht auf den Ablösenden über (§ 268 Abs. 3 BGB); er tritt an die Stelle des Gläubigers und kann dann selbst die Einstellung bewilligen. Siehe auch: Betreibender Gläubiger, Einstweilige Einstellung
Abteilung I (auch: Erste Abteilung): Abteilung I ist der Teil des Grundbuchs, der den Eigentümer und die Grundlage seines Erwerbs verzeichnet, etwa Auflassung, Erbfolge oder Zuschlag. Bei mehreren Eigentümern steht dort auch das Gemeinschaftsverhältnis, zum Beispiel „je zur Hälfte“ oder „in Erbengemeinschaft“. Nach dem Zuschlag trägt das Grundbuchamt auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts den Ersteher hier als neuen Eigentümer ein (§ 130 ZVG). Siehe auch: Grundbuch, Abteilung II, Abteilung III
Abteilung II (auch: Zweite Abteilung): Abteilung II ist der Teil des Grundbuchs, in dem die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks außer den Grundpfandrechten stehen: Wohnungsrecht, Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Reallasten, Vormerkungen, Vorkaufsrechte und Vermerke wie der Versteigerungsvermerk. Für Bieter ist sie die wichtigste Abteilung, denn Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bleiben nach dem Zuschlag bestehen (§ 52 ZVG) und mindern den Wert. Das Verkehrswertgutachten gibt die Einträge meist vollständig wieder. Siehe auch: Bestehenbleibende Rechte, Rang, Abteilung III
Abteilung III (auch: Dritte Abteilung): Abteilung III ist der Teil des Grundbuchs, der die Grundpfandrechte enthält, also Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden, jeweils mit Betrag, Zinsen und Gläubiger. Aus einer dieser Eintragungen betreibt eine Bank meist die Zwangsversteigerung. Rechte in Abteilung II und III stehen in einer gemeinsamen Rangfolge, die sich zwischen den Abteilungen nach dem Eintragungsdatum richtet (§ 879 Abs. 1 BGB); welche Rechte bestehen bleiben, entscheidet der Rang gegenüber dem betreibenden Gläubiger. Siehe auch: Grundschuld, Hypothek, Rang
Abtretung des Meistgebots (auch: Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot): Die Abtretung des Meistgebots ist die Übertragung der Rechte aus dem Meistgebot auf einen anderen, der zugleich die Pflichten daraus übernimmt; das Gericht erteilt den Zuschlag dann diesem anderen (§ 81 Abs. 2 ZVG). Die Erklärungen müssen im Termin abgegeben oder vor der Entscheidung über den Zuschlag durch öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Meistbietender und Ersteher haften als Gesamtschuldner (§ 81 Abs. 4 ZVG), und die Grunderwerbsteuer fällt zweimal an. Siehe auch: Meistgebot, Bietvollmacht, Grunderwerbsteuer
Akteneinsicht: Die Akteneinsicht nach § 42 ZVG ist das Recht jedes Interessierten, beim Vollstreckungsgericht die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen und die eingereichten Abschätzungen einzusehen, ohne ein besonderes Interesse darlegen zu müssen. Dazu gehört das Verkehrswertgutachten, das viele Gerichte zusätzlich im Justizportal bereitstellen. Die Einsicht findet auf der Geschäftsstelle statt; was sie über Bewohner und Eigentümer verrät, zeigt der Ratgeber zur Besichtigung vor dem Termin. Siehe auch: Gutachten, Anmeldung, Vollstreckungsgericht
Aktenzeichen: Das Aktenzeichen ist die Kennung des Verfahrens beim Vollstreckungsgericht; Zwangsversteigerungen tragen das Registerzeichen K, Zwangsverwaltungen das Registerzeichen L. „12 K 34/25“ bezeichnet das 34. Zwangsversteigerungsverfahren des Jahres 2025 in der Abteilung 12. Sie brauchen es für Anrufe bei der Geschäftsstelle, für die Akteneinsicht und im Verwendungszweck der Überweisung der Sicherheitsleistung, wie der Ratgeber Bekanntmachung lesen zeigt. Siehe auch: Terminsbestimmung, Vollstreckungsgericht
Altenteil (auch: Leibgedinge, Leibzucht): Das Altenteil ist ein im Grundbuch eingetragenes Bündel von Versorgungsrechten, meist aus einer Hof- oder Hausübergabe: Wohnung, Verpflegung, Pflege oder Geldleistungen für die Übergeber, eingetragen als Dienstbarkeit und Reallast. In der Zwangsversteigerung kann es nach Landesrecht auch dann bestehen bleiben, wenn es nicht im geringsten Gebot steht (§ 9 Abs. 1 EGZVG); ein vorrangig Berechtigter kann aber sein Erlöschen verlangen, wenn sein Recht sonst beeinträchtigt würde. Was gilt, ergibt sich aus den Versteigerungsbedingungen im Termin. Siehe auch: Reallast, Wohnungsrecht, Versteigerungsbedingungen
Anmeldung (auch: Anmeldung von Rechten): Die Anmeldung ist die Mitteilung von Rechten oder Ansprüchen an das Vollstreckungsgericht, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks nicht aus dem Grundbuch ersichtlich waren, etwa Hausgeldrückstände, öffentliche Lasten oder rückständige Zinsen. Sie muss spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten erfolgen (§ 37 Nr. 4 ZVG). Sonst bleibt das Recht im geringsten Gebot unberücksichtigt und wird bei der Verteilung allen übrigen Rechten nachgesetzt (§ 110 ZVG). Bieter müssen nichts anmelden. Siehe auch: Forderungsanmeldung, Geringstes Gebot, Beteiligte
Anordnungsbeschluss: Der Anordnungsbeschluss ist die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts, mit der es auf Antrag die Zwangsversteigerung eines Grundstücks anordnet (§ 15 ZVG). Voraussetzung sind, außer bei der Teilungsversteigerung, ein vollstreckbarer Titel und die Eintragung des Schuldners als Eigentümer oder seine Stellung als Erbe des eingetragenen Eigentümers (§ 17 ZVG). Der Beschluss gilt als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 ZVG), wirksam mit der Zustellung an den Schuldner oder dem Eingang des Ersuchens um den Versteigerungsvermerk beim Grundbuchamt (§ 22 ZVG). Siehe auch: Beschlagnahme, Beitritt, Versteigerungsvermerk
Aufhebung des Verfahrens: Die Aufhebung des Verfahrens ist die endgültige Beendigung der Zwangsversteigerung für den betreffenden Gläubiger, anders als die einstweilige Einstellung. Hauptfall ist die Rücknahme des Antrags, etwa nach Zahlung oder Einigung (§ 29 ZVG); aufgehoben wird auch, wenn nach einer Einstellung nicht binnen sechs Monaten die Fortsetzung beantragt wird (§ 31 ZVG) oder zwei Termine ohne Gebot bleiben (§ 77 Abs. 2 ZVG). Betreiben weitere Gläubiger, läuft das Verfahren für sie weiter. Der Vermerk „Termin aufgehoben“ bedeutet oft nur eine Einstellung. Siehe auch: Einstweilige Einstellung, Beitritt, Versteigerungsvermerk
Ausgebot: Das Ausgebot ist die Aufforderung des Gerichts, auf ein bestimmtes Grundstück oder eine Zusammenfassung mehrerer Grundstücke zu festgestellten Bedingungen Gebote abzugeben. Werden mehrere Grundstücke in einem Verfahren versteigert, sind sie grundsätzlich einzeln auszubieten (§ 63 Abs. 1 ZVG). Auf Verlangen eines Beteiligten kommen ein Gesamtausgebot aller Grundstücke oder ein Gruppenausgebot für einige hinzu (§ 63 Abs. 2 ZVG). Jedes Ausgebot hat sein eigenes geringstes Gebot. Siehe auch: Einzelausgebot, Gesamtausgebot, Versteigerungsbedingungen

B

Bargebot: Das Bargebot ist der Teil des Meistgebots, den der Ersteher tatsächlich an das Gericht zahlen muss, im Unterschied zu den bestehen bleibenden Rechten, die er übernimmt (§ 49 Abs. 1 ZVG). Es umfasst den bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots und alles, was darüber hinaus geboten wird; die im Termin genannten Beträge sind Bargebote. Zu zahlen ist es unbar an die Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin, ab dem Zuschlag verzinst mit 4 % im Jahr (§ 49 Abs. 2 ZVG). Siehe auch: Gesamtgebot, Zinsen auf das Bargebot, Bestehenbleibende Rechte
Baulast: Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, etwa eine Zufahrt, Abstandsflächen oder Stellplätze für ein Nachbargrundstück bereitzuhalten. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht; in Bayern gibt es keine Baulasten, dort übernehmen Dienstbarkeiten diese Aufgabe. Eine Baulast erlischt nicht durch den Zuschlag und bindet den Ersteher, deshalb gehört die Abfrage des Verzeichnisses vor das Gebot. Siehe auch: Dienstbarkeit, Grundbuch
Befriedigungsfiktion: Die Befriedigungsfiktion ist die Regel des § 114a ZVG: Ersteigert ein Gläubiger, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, selbst zu einem Gebot unter 7/10 des Verkehrswerts, gilt seine Forderung so weit als getilgt, wie sie bei einem Gebot in Höhe der 7/10-Grenze gedeckt worden wäre. Maßgeblich ist das Gebot samt bestehen bleibender Rechte. Für den Schuldner sinkt damit die Restschuld, ohne dass zusätzliches Geld fließt; Banken ersteigern deshalb selten zu sehr niedrigen Geboten. Siehe auch: Restschuld, Wertgrenzen, Betreibender Gläubiger
Beitritt: Der Beitritt ist die Zulassung eines weiteren Gläubigers zu einer bereits angeordneten Zwangsversteigerung; statt eines zweiten Anordnungsbeschlusses ergeht ein Beitrittsbeschluss, der nicht ins Grundbuch eingetragen wird (§ 27 Abs. 1 ZVG). Der beitretende Gläubiger hat dieselben Rechte wie der erste (§ 27 Abs. 2 ZVG), Einstellung und Rücknahme wirken für jeden Gläubiger gesondert. Damit sein Anspruch dem geringsten Gebot zugrunde gelegt werden kann, muss der Beitrittsbeschluss dem Schuldner mindestens vier Wochen vor dem Termin zugestellt sein (§ 44 Abs. 2 ZVG). Siehe auch: Betreibender Gläubiger, Geringstes Gebot, Anordnungsbeschluss
Beschlagnahme: Die Beschlagnahme ist die Wirkung des Anordnungsbeschlusses, die das Grundstück samt Zubehör zugunsten des betreibenden Gläubigers bindet (§ 20 ZVG). Sie wirkt als relatives Veräußerungsverbot: Verfügungen des Schuldners sind dem Gläubiger gegenüber unwirksam (§ 23 ZVG, § 135 BGB). Verwaltung und Benutzung bleiben dem Schuldner im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft, er darf also weiter darin wohnen (§ 24 ZVG). Die Mieten erfasst erst die Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung (§ 21 Abs. 2, § 148 Abs. 1 ZVG). Siehe auch: Anordnungsbeschluss, Versteigerungsvermerk, Zubehör
Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis ist der erste Teil jedes Grundbuchblatts und beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe, bei Wohnungseigentum den Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum. Dort stehen auch Rechte, die dem Grundstück an anderen Grundstücken zustehen, etwa ein Wegerecht. Führt ein Blatt mehrere Grundstücke unter verschiedenen laufenden Nummern, nennt die Bekanntmachung, welche davon versteigert werden. Siehe auch: Grundbuch, Flurstück, Miteigentumsanteil
Bestehenbleibende Rechte (auch: Bestehen bleibende Rechte): Bestehenbleibende Rechte sind Belastungen des Grundstücks, die trotz Zuschlag im Grundbuch bleiben und vom Ersteher übernommen werden, weil sie im geringsten Gebot berücksichtigt sind (§ 52 Abs. 1 ZVG). Das sind vor allem Rechte, die dem Recht des bestrangig betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen, etwa ein älteres Wohnungsrecht oder eine vorrangige Grundschuld. Ihr Wert kommt wirtschaftlich zum Bargebot hinzu. Alle übrigen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Siehe auch: Geringstes Gebot, Rang, Gesamtgebot
Beteiligte: Beteiligte sind im Zwangsversteigerungsverfahren neben Gläubiger und Schuldner alle, deren Recht bei Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch stand, sowie alle, die ein Recht am Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht beim Gericht angemeldet haben (§ 9 ZVG). Nur Beteiligte können etwa Sicherheitsleistung verlangen (§ 67 ZVG), abweichende Versteigerungsbedingungen beantragen (§ 59 ZVG) oder die Wertfestsetzung anfechten. Bieter sind keine Beteiligten, auch wenn ihnen einzelne Rechte zustehen, etwa die Zuschlagsbeschwerde (§ 97 ZVG). Siehe auch: Anmeldung, Sicherheitsleistung, Versteigerungsbedingungen
Betreibender Gläubiger: Der betreibende Gläubiger ist der Gläubiger, auf dessen Antrag die Zwangsversteigerung angeordnet oder dessen Beitritt zugelassen wurde, meist eine Bank aus einer Grundschuld. Betreiben mehrere, kommt es auf den bestrangig betreibenden an: Nach seinem Recht richtet sich das geringste Gebot, und alle ihm vorgehenden Rechte bleiben bestehen (§§ 44, 52 ZVG). Jeder betreibende Gläubiger kann für sein Verfahren die einstweilige Einstellung bewilligen oder den Antrag zurücknehmen (§§ 29, 30 ZVG). Siehe auch: Beitritt, Geringstes Gebot, Deckungsgrundsatz
Bietergemeinschaft: Eine Bietergemeinschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Personen, die gemeinsam ein Gebot abgeben, um das Objekt zusammen zu erwerben, etwa Ehepaare oder Geschäftspartner. Das Beteiligungsverhältnis, zum Beispiel je zur Hälfte, ist schon bei der Abgabe des Gebots zu nennen; so wird es in den Zuschlagsbeschluss und ins Grundbuch übernommen. Alle müssen anwesend oder durch öffentlich beglaubigte Vollmacht vertreten sein. Eine GbR wird seit 2024 nur als im Gesellschaftsregister eingetragene Gesellschaft ins Grundbuch eingetragen (§ 47 Abs. 2 GBO). Siehe auch: Bietvollmacht, Miteigentumsanteil, Zuschlagsbeschluss
Bietvollmacht (auch: Bietungsvollmacht): Die Bietvollmacht ist die Vollmacht, mit der jemand im Termin für einen anderen bietet; sie muss öffentlich beglaubigt sein und im Original vorliegen, sofern die Vertretungsmacht nicht offenkundig ist (§ 71 Abs. 2 ZVG). Öffentlich beglaubigt heißt: Ein Notar beglaubigt die Unterschrift, eine Beurkundung ist nicht nötig; fehlt der Nachweis, weist das Gericht das Gebot zurück. Das eigene Limit gehört nicht hinein, weil die Vollmacht zur Akte genommen wird, mehr dazu unter Für andere bieten. Siehe auch: Bietergemeinschaft, Abtretung des Meistgebots
Bietzeit (auch: Bietstunde): Die Bietzeit ist der Abschnitt des Versteigerungstermins, in dem Gebote abgegeben werden können; zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten liegen (§ 73 Abs. 1 ZVG). Solange weiter geboten wird, läuft sie weiter, ein festes Ende gibt es nicht. Das letzte Gebot wird dreimal aufgerufen, dann verkündet das Gericht den Schluss der Versteigerung (§ 73 Abs. 2 ZVG); Ablauf und Taktik erklärt der Ratgeber Bieten im Termin. Siehe auch: Versteigerungstermin, Übergebot, Meistgebot
Bruchteilsversteigerung (auch: Anteilsversteigerung): Die Bruchteilsversteigerung ist die Zwangsversteigerung nur eines Miteigentumsanteils, etwa der Hälfte eines Hauses, weil der Gläubiger nur gegen einen Miteigentümer einen Titel hat (§ 864 Abs. 2 ZPO). Der Ersteher wird Miteigentümer neben den übrigen Eigentümern und kann das Haus nicht allein nutzen. Zum ganzen Grundstück führt meist erst eine anschließende Teilungsversteigerung, weshalb Anteile oft deutlich unter ihrem rechnerischen Wert zugeschlagen werden. Einzelheiten im Ratgeber Bruchteilsversteigerung. Siehe auch: Miteigentumsanteil, Teilungsversteigerung

D

Deckungsgrundsatz: Der Deckungsgrundsatz besagt, dass im Versteigerungstermin nur ein Gebot zugelassen wird, das die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte und die aus dem Erlös zu entnehmenden Verfahrenskosten deckt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Vorrangige Berechtigte sollen durch eine Versteigerung, die sie nicht selbst betreiben, nichts verlieren. Ergänzt wird er durch den Übernahmegrundsatz: Vorrangige Rechte bleiben bestehen und gehen mit dem Grundstück auf den Ersteher über (§ 52 ZVG). Siehe auch: Geringstes Gebot, Bestehenbleibende Rechte, Betreibender Gläubiger
Dienstbarkeit: Eine Dienstbarkeit ist ein in Abteilung II eingetragenes Recht, ein fremdes Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen oder dessen Nutzung zu beschränken. Die Grunddienstbarkeit steht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, etwa als Wege- oder Leitungsrecht (§ 1018 BGB); die beschränkte persönliche Dienstbarkeit einer bestimmten Person oder einem Versorgungsunternehmen (§ 1090 BGB), zu ihr gehört auch das Wohnungsrecht. Ob eine Dienstbarkeit den Zuschlag überdauert, entscheidet ihr Rang (§ 52 ZVG). Siehe auch: Abteilung II, Wohnungsrecht, Rang

E

Einstweilige Einstellung (auch: Einstellung): Die einstweilige Einstellung ist ein vorübergehender Stillstand des Verfahrens, nach dem es auf Antrag des Gläubigers fortgesetzt werden kann. Der Gläubiger kann sie bewilligen, höchstens zweimal; eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme (§ 30 ZVG). Der Schuldner kann binnen zwei Wochen nach Belehrung eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, wenn so die Versteigerung vermieden werden kann (§§ 30a, 30b ZVG). Ohne Fortsetzungsantrag binnen sechs Monaten wird das Verfahren aufgehoben (§ 31 ZVG); weitere Wege zeigt der Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden. Siehe auch: Aufhebung des Verfahrens, Härtefallantrag, Wiederholungstermin
Einzelausgebot: Das Einzelausgebot ist das Ausgebot eines einzelnen Grundstücks, wenn in einem Verfahren mehrere Grundstücke versteigert werden, etwa ein Haus und eine getrennt gebuchte Garage (§ 63 Abs. 1 ZVG). Es ist der gesetzliche Regelfall. Geringstes Gebot und Wertgrenzen werden für jedes Einzelausgebot gesondert berechnet. Es unterbleibt nur, wenn die anwesenden Beteiligten, deren Rechte nicht in das geringste Gebot fallen, bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten darauf verzichten (§ 63 Abs. 4 ZVG). Siehe auch: Ausgebot, Gesamtausgebot
Entziehungsversteigerung (auch: Entziehung des Wohnungseigentums): Die Entziehungsversteigerung ist die Versteigerung eines Wohnungseigentums auf Grund eines Urteils oder gleichgestellten Titels, der den Eigentümer wegen schwerer Pflichtverletzungen gegenüber der Gemeinschaft zur Veräußerung verpflichtet (§ 17 WEG). Den Anspruch hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Versteigert wird nach denselben Vorschriften wie bei jeder Zwangsversteigerung (§ 17 Abs. 4 WEG), nicht nach § 175 ZVG. Im Justizportal heißt die Verfahrensart „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Entziehung des Wohnungseigentums“. Siehe auch: Wohnungseigentum, Hausgeld
Erbbaurecht: Das Erbbaurecht, im Alltag oft Erbpacht genannt, ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG); das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, der Boden dem Grundstückseigentümer. In der Zwangsversteigerung wird das Erbbaurecht selbst versteigert, es hat ein eigenes Erbbaugrundbuch. Ist ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen, braucht der Erwerb auch in der Zwangsversteigerung die Zustimmung des Grundstückseigentümers (§§ 5, 8 ErbbauRG). Restlaufzeit und Erbbauzins stehen im Erbbauvertrag, mehr dazu unter Erbbaurecht ersteigern. Siehe auch: Erbbauzins, Reallast
Erbbauzins (auch: Erbbauzinsreallast): Der Erbbauzins ist das regelmäßige Entgelt, das der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer zahlt, im Erbbaugrundbuch als Reallast gesichert (§ 9 ErbbauRG). Ob er nach dem Zuschlag weiterläuft, hängt vom Rang ab: Geht die Reallast dem betreibenden Gläubiger vor oder ist sie versteigerungsfest vereinbart (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG), bleibt sie bestehen. Sonst erlischt sie mit dem Zuschlag, und der Grundstückseigentümer erhält Wertersatz aus dem Erlös (§ 92 ZVG). Siehe auch: Erbbaurecht, Reallast, Rang
Erbengemeinschaft: Eine Erbengemeinschaft ist die Gemeinschaft mehrerer Erben, denen der Nachlass bis zur Auseinandersetzung gemeinsam gehört (§ 2032 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB) und ein geerbtes Grundstück durch Teilungsversteigerung versteigern lassen, ohne Zustimmung der anderen und unabhängig von der Größe seines Erbteils. Ersteigert ein Miterbe das Grundstück, ist er in der Regel von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Mehr im Ratgeber Erbengemeinschaft. Siehe auch: Teilungsversteigerung, Nachlassversteigerung
Erlösverteilung (auch: Verteilungsverfahren): Die Erlösverteilung ist die Aufteilung des Versteigerungserlöses auf die Berechtigten nach dem Zuschlag, geregelt in den §§ 105 bis 145 ZVG. Das Gericht stellt im Verteilungstermin den Teilungsplan auf: Zuerst werden die Verfahrenskosten entnommen (§ 109 ZVG), dann die Ansprüche in der Reihenfolge der Rangklassen des § 10 ZVG bedient, innerhalb der Grundbuchrechte nach ihrem Rang (§ 11 ZVG). Was danach übrig bleibt, erhält der bisherige Eigentümer als Übererlös. Siehe auch: Teilungsplan, Verteilungstermin, Rangklassen
Ersteher: Der Ersteher ist die Person, der das Gericht den Zuschlag erteilt hat; mit der Verkündung wird sie Eigentümer des Grundstücks, ohne Kaufvertrag und schon vor der Eintragung im Grundbuch (§ 90 ZVG). Meist ist es der Meistbietende, bei Abtretung des Meistgebots oder bei der Erklärung, für einen anderen geboten zu haben, ein anderer (§ 81 ZVG). Ab dem Zuschlag trägt der Ersteher Gefahr, Nutzungen und Lasten (§ 56 ZVG) und schuldet das Bargebot samt Zinsen. Was dann zu tun ist, steht unter Nach dem Zuschlag. Siehe auch: Zuschlag, Meistgebot, Gefahrübergang

F

Flurstück: Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters, ein vermessenes und nummeriertes Stück Land innerhalb einer Gemarkung, in vielen Ländern zusätzlich innerhalb einer Flur. Die Gemarkung ist der Vermessungsbezirk, meist eine Gemeinde oder ein Ortsteil. Ein Grundstück im Rechtssinn kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Mit Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer aus der Bekanntmachung lässt sich das Objekt im Geoportal des Landes auch ohne Adresse finden. Siehe auch: Bestandsverzeichnis, Terminsbestimmung
Forderungsanmeldung (auch: Anmeldung der Forderung): Die Forderungsanmeldung ist die bezifferte Aufstellung eines Gläubigers über Kapital, Zinsen und Kosten, die er aus dem Versteigerungserlös beansprucht. Die Gerichte bitten in der Terminsbestimmung meist darum, sie einige Wochen vor dem Termin einzureichen, damit das geringste Gebot richtig berechnet werden kann. In den Teilungsplan kommt ein nicht aus dem Grundbuch ersichtlicher Anspruch nur, wenn er spätestens im Verteilungstermin angemeldet ist (§ 114 ZVG); wer erst nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten anmeldet, steht allen übrigen Rechten nach (§ 110 ZVG). Siehe auch: Anmeldung, Teilungsplan
Freihändiger Verkauf (auch: Freihandverkauf): Der freihändige Verkauf ist der gewöhnliche Verkauf des Grundstücks durch den Eigentümer per notariellem Kaufvertrag, auch während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens. Wegen der Beschlagnahme gelingt er praktisch nur mit dem betreibenden Gläubiger: Aus dem Kaufpreis wird seine Forderung abgelöst, danach nimmt er den Versteigerungsantrag zurück und das Verfahren wird aufgehoben (§ 29 ZVG). Alle eingetragenen Gläubiger müssen die Löschung ihrer Rechte bewilligen. Für den Eigentümer bringt ein Verkauf vor der Zwangsversteigerung meist mehr als der Zuschlag. Siehe auch: Vorabkauf, Löschungsbewilligung, Aufhebung des Verfahrens

G

Gefahrübergang: Der Gefahrübergang bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem der Ersteher das Risiko trägt, dass das Objekt zufällig beschädigt wird oder untergeht: beim Grundstück mit dem Zuschlag, bei mitversteigerten beweglichen Sachen schon mit dem Schluss der Versteigerung (§ 56 Satz 1 ZVG). Ab dem Zuschlag stehen dem Ersteher auch Mieten und andere Nutzungen zu, und er trägt die laufenden Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Eine eigene Gebäudeversicherung ab dem Zuschlagstag ist deshalb ratsam. Siehe auch: Zuschlag, Gewährleistungsausschluss, Zubehör
Geringstes Gebot: Das geringste Gebot ist der Betrag, unter dem das Gericht kein Gebot zulässt: Es deckt die Verfahrenskosten und alle Ansprüche und Rechte, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorgehen (§ 44 ZVG). Es besteht aus einem bar zu zahlenden Teil, etwa Kosten und vorrangige öffentliche Lasten, und den bestehen bleibenden Rechten (§§ 49, 52 ZVG). Der Rechtspfleger stellt es erst im Termin fest; betreibt die erstrangige Bank, liegt es oft bei wenigen tausend Euro und hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun. Mehr unter Mindestgebot und geringstes Gebot. Siehe auch: Deckungsgrundsatz, Bestehenbleibende Rechte, Mindestgebot
Gesamtausgebot: Das Gesamtausgebot ist das gemeinsame Ausgebot aller in einem Verfahren zu versteigernden Grundstücke, zusätzlich zu den Einzelausgeboten, wenn ein Beteiligter es spätestens vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten verlangt (§ 63 Abs. 2 ZVG). Bieter können auf einzelne Grundstücke, auf alle zusammen oder auf beides bieten. Der Zuschlag auf das Gesamtausgebot wird nur erteilt, wenn dessen Meistgebot höher ist als das Gesamtergebnis der Einzelausgebote (§ 63 Abs. 3 ZVG). Siehe auch: Ausgebot, Einzelausgebot, Gesamtgebot
Gesamtgebot: Das Gesamtgebot ist das Bargebot zuzüglich des Kapitalwerts der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben und die der Ersteher übernimmt; es zeigt, was das Objekt wirtschaftlich kostet. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 beziehen sich auf diesen Betrag (§ 74a Abs. 1, § 85a Abs. 1 ZVG), ebenso die Grunderwerbsteuer (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Wer ein Objekt mit bestehen bleibender Grundschuld ersteigert, muss deren Betrag daher vom eigenen Limit abziehen. Nicht zu verwechseln mit dem Gesamtausgebot mehrerer Grundstücke. Siehe auch: Bargebot, Bestehenbleibende Rechte, Wertgrenzen
Gewährleistungsausschluss (auch: Keine Gewährleistung): Der Gewährleistungsausschluss bedeutet, dass der Ersteher keine Ansprüche wegen Mängeln des ersteigerten Objekts hat, weder Rücktritt noch Minderung noch Schadensersatz (§ 56 Satz 3 ZVG). Einen Verkäufer, der für verschwiegene Mängel haftet, gibt es nicht, weil der Zuschlag ein Hoheitsakt ist. Das gilt auch für Schäden, die erst nach der Begutachtung entstanden sind. Mängelrisiken gehören deshalb vollständig in die Kalkulation des Gebots, wie im Ratgeber Risiken beim Kauf beschrieben. Siehe auch: Gutachten, Gefahrübergang
Grundbuch: Das Grundbuch ist das beim Amtsgericht geführte öffentliche Register, das für jedes Grundstück Eigentum und Belastungen verbindlich ausweist. Jedes Blatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: I für die Eigentümer, II für Lasten und Beschränkungen, III für Grundschulden und Hypotheken. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); einfacher ist für Bieter der Blick ins Gutachten, das die Einträge wiedergibt. Wie man es liest, zeigt der Ratgeber Grundbuch lesen. Siehe auch: Abteilung I, Abteilung II, Abteilung III, Bestandsverzeichnis
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist die Steuer auf den Erwerb eines Grundstücks; in der Zwangsversteigerung ist das Meistgebot der steuerbare Vorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), der Satz richtet sich nach dem Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Steuerschuldner ist der Meistbietende (§ 13 Nr. 4 GrEStG). Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, Details unter Grunderwerbsteuer. Siehe auch: Unbedenklichkeitsbescheinigung, Gesamtgebot, Meistgebot
Grundpfandrecht: Grundpfandrecht ist der Oberbegriff für Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld, also für Rechte, die zur Zahlung einer Geldsumme aus dem Grundstück berechtigen (§§ 1113, 1191, 1199 BGB). Sie stehen in Abteilung III des Grundbuchs. Die Befriedigung erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB), in der Praxis durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Bei der Erlösverteilung gehören Grundpfandrechte zur Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG und werden nach ihrem Grundbuchrang bedient. Siehe auch: Grundschuld, Hypothek, Rangklassen
Grundschuld: Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das den Gläubiger berechtigt, eine bestimmte Geldsumme samt Zinsen aus dem Grundstück zu verlangen, ohne dass eine Forderung bestehen muss (§ 1191 BGB). Banken sichern damit ihre Immobilienkredite; der Sicherungsvertrag verknüpft sie mit dem Darlehen. Meist enthält die Grundschuldurkunde eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, sodass die Bank ohne Klage versteigern lassen kann. Bleibt eine Grundschuld bestehen, haftet der Ersteher dinglich für den vollen eingetragenen Betrag samt Zinsen. Siehe auch: Grundpfandrecht, Unterwerfungserklärung, Liegenbelassungsvereinbarung
Gutachten (auch: Verkehrswertgutachten, Wertgutachten): Das Gutachten, genauer Verkehrswertgutachten, ist die Bewertung des Grundstücks durch einen vom Vollstreckungsgericht beauftragten Sachverständigen; auf seiner Grundlage setzt das Gericht den Verkehrswert fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Es beschreibt Lage, Gebäude, Zustand, Nutzung und die Rechte aus dem Grundbuch, oft ohne Innenbesichtigung, wenn der Bewohner den Zutritt verweigert hat. Einsehen können Sie es auf der Geschäftsstelle (§ 42 ZVG) oder bei vielen Gerichten im Justizportal; wie man es auswertet, zeigt Gutachten lesen. Siehe auch: Verkehrswert, Akteneinsicht, Gewährleistungsausschluss

H

Härtefallantrag (auch: Vollstreckungsschutzantrag, Antrag nach § 765a ZPO): Der Härtefallantrag ist der Antrag des Schuldners auf Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, mit dem das Gericht eine Vollstreckungsmaßnahme aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen kann. Voraussetzung ist eine Härte, die wegen ganz besonderer Umstände mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, etwa eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit; finanzielle Not allein reicht nicht. Gegen die Versteigerung nennt das Gesetz keine Antragsfrist, gegen eine Räumung ist der Antrag in der Regel spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin zu stellen (§ 765a Abs. 3 ZPO). Siehe auch: Einstweilige Einstellung, Räumung
Hausgeld (auch: Wohngeld): Hausgeld ist der laufende Beitrag eines Wohnungseigentümers zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, festgelegt durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft (§ 16 Abs. 2, § 28 WEG). In der Zwangsversteigerung haben Hausgeldansprüche Vorrang vor allen Grundschulden (Rangklasse 2): für laufende Beträge und Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den zwei Jahren davor, begrenzt auf 5 % des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Der Ersteher schuldet ab dem Zuschlag das laufende Hausgeld, für ältere Rückstände haftet er nicht persönlich. Siehe auch: Rangklassen, Wohnungseigentum, Anmeldung
Hypothek: Die Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das anders als die Grundschuld an eine bestimmte Forderung gebunden ist und nur in deren Höhe besteht (§ 1113 BGB). Erlischt die Forderung, erwirbt der Eigentümer die Hypothek (§ 1163 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei Baufinanzierungen ist sie weitgehend von der Grundschuld verdrängt; im Zwangsversteigerungsverfahren begegnet sie vor allem als Zwangssicherungshypothek eines Gläubigers oder als Sicherungshypothek, die bei Nichtzahlung des Bargebots für die Berechtigten eingetragen wird (§ 128 ZVG). Siehe auch: Grundpfandrecht, Grundschuld, Zwangssicherungshypothek

I

Immobiliarvollstreckung (auch: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen): Die Immobiliarvollstreckung ist die Zwangsvollstreckung in Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht. § 866 Abs. 1 ZPO kennt drei Arten: die Eintragung einer Sicherungshypothek, die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Der Gläubiger kann eine davon allein oder mehrere nebeneinander betreiben (§ 866 Abs. 2 ZPO). Das Verfahren für Versteigerung und Verwaltung regelt das Zwangsversteigerungsgesetz, zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Siehe auch: Zwangssicherungshypothek, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung
Insolvenzverwalterversteigerung (auch: Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters): Die Insolvenzverwalterversteigerung ist die Zwangsversteigerung eines Grundstücks aus der Insolvenzmasse auf Antrag des Insolvenzverwalters (§ 172 ZVG, § 165 InsO). Einen Vollstreckungstitel braucht er nicht, und der Anordnungsbeschluss gilt nicht als Beschlagnahme (§ 173 ZVG). Ein Gläubiger mit einem vom Verwalter anerkannten Recht am Grundstück und der Verwalter selbst können verlangen, dass zusätzlich mit einem abweichenden geringsten Gebot ausgeboten wird (§§ 174, 174a ZVG). Im Termin gibt es dann zwei Ausgebote. Siehe auch: Nachlassversteigerung, Ausgebot, Zwangsversteigerung

J

Justizportal (auch: ZVG-Portal): Das Justizportal ist das gemeinsame Internetangebot der Länder, in dem die Vollstreckungsgerichte die Terminsbestimmungen zu Zwangsversteigerungen öffentlich bekannt machen, als elektronisches Informationssystem im Sinne von § 39 Abs. 1 ZVG. Viele Gerichte stellen dort zusätzlich Gutachten, Fotos und Lagepläne bereit. Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern veröffentlichen ihre Termine stattdessen im Amtlichen Anzeiger. Maßgeblich ist immer der Wortlaut der amtlichen Bekanntmachung, nicht eine Zusammenfassung. Siehe auch: Terminsbestimmung, Gutachten, Aktenzeichen

L

Liegenbelassungsvereinbarung (auch: Liegenbelassung): Die Liegenbelassungsvereinbarung ist eine Abrede zwischen dem Ersteher und dem Inhaber eines Rechts, das mit dem Zuschlag erlöschen würde, dass dieses Recht, meist eine Grundschuld, bestehen bleibt (§ 91 Abs. 2 ZVG). Die Erklärungen werden im Verteilungstermin abgegeben oder bis zum Grundbuchersuchen öffentlich beglaubigt nachgewiesen. Das zu zahlende Bargebot sinkt um den Betrag, der dem Berechtigten sonst zustünde (§ 91 Abs. 3 ZVG). So kann der Ersteher die Grundschuld der Bank für seine Finanzierung weiterverwenden. Siehe auch: Grundschuld, Bargebot, Verteilungstermin
Löschungsbewilligung: Die Löschungsbewilligung ist die öffentlich beglaubigte Erklärung des Berechtigten, meist einer Bank, dass sein Recht im Grundbuch gelöscht werden darf (§§ 19, 29 GBO); bei Grundpfandrechten muss der Eigentümer zustimmen (§ 27 GBO). Nach dem Zuschlag braucht der Ersteher für erloschene Rechte keine, weil das Vollstreckungsgericht deren Löschung beim Grundbuchamt ersucht (§ 130 ZVG). Wichtig wird sie bei bestehen bleibenden Rechten, die abgelöst werden sollen, und beim freihändigen Verkauf vor dem Termin. Siehe auch: Freihändiger Verkauf, Bestehenbleibende Rechte, Vorabkauf

M

Meistgebot: Das Meistgebot ist das höchste im Versteigerungstermin abgegebene und zugelassene Gebot, das das Gericht nach dem Schluss der Versteigerung verkündet (§ 73 Abs. 2 ZVG). Dem Meistbietenden ist der Zuschlag zu erteilen, wenn kein Versagungsgrund vorliegt (§ 81 Abs. 1 ZVG). Das Meistgebot ist ein Bargebot, hinzu kommen die bestehen bleibenden Rechte. Es bindet den Bieter bis zur Entscheidung über den Zuschlag und kann nicht zurückgenommen werden. Siehe auch: Bargebot, Übergebot, Zuschlag
Mietvertrag (auch: Mietverhältnis): Ein Mietvertrag über ein versteigertes Objekt ist auch für den Ersteher bindend, die Zwangsversteigerung beendet ihn nicht: Mit dem Zuschlag tritt der Ersteher als Vermieter in alle Rechte und Pflichten ein, einschließlich der Rückzahlung der Kaution (§ 57 ZVG, §§ 566, 566a BGB). Bis zum Zuschlag stehen die Mieten dem bisherigen Vermieter zu, außer in der Zwangsverwaltung. Gegen einen Mieter mit wirksamem Vertrag ist der Zuschlagsbeschluss kein Räumungstitel. Was Mieter wissen müssen, steht unter Zwangsversteigerung und Mieter. Siehe auch: Sonderkündigungsrecht, Räumung, Zwangsverwaltung
Mindestgebot: Mindestgebot ist kein Begriff des Zwangsversteigerungsgesetzes, sondern eine umgangssprachliche Bezeichnung, mit der meist das geringste Gebot (§ 44 ZVG) oder die Wertgrenzen gemeint sind. Das geringste Gebot ist die rechtliche Untergrenze für jedes Gebot und liegt oft weit unter dem Verkehrswert. Die 5/10- und 7/10-Grenzen entscheiden im ersten Termin, ob der Zuschlag erteilt werden darf, nicht, ob ein Gebot zulässig ist. Einen festen Startpreis gibt es nicht, siehe Mindestgebot bei der Zwangsversteigerung. Siehe auch: Geringstes Gebot, Wertgrenzen
Miteigentumsanteil (auch: Bruchteil): Ein Miteigentumsanteil ist der ideelle Bruchteil, zu dem jemand neben anderen Eigentümer eines Grundstücks ist, etwa zur Hälfte (§§ 741, 1008 BGB). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB) und jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls durch Teilungsversteigerung (§§ 749, 753 BGB, § 180 ZVG). Beim Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil am Grundstück untrennbar mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden, angegeben etwa als „1/68“ oder in Tausendsteln. Siehe auch: Bruchteilsversteigerung, Teilungsversteigerung, Sondereigentum

N

Nachlassversteigerung (auch: Versteigerung auf Antrag des Erben): Die Nachlassversteigerung ist die Zwangsversteigerung eines Nachlassgrundstücks auf Antrag des Erben nach Annahme der Erbschaft, wenn ein Nachlassgläubiger ein Recht auf Befriedigung aus diesem Grundstück hat (§ 175 ZVG). Sie hilft dem Erben festzustellen, wie weit solche Gläubiger durch das Grundstück gedeckt sind, und damit seine Haftung für Nachlassschulden zu überblicken. Ausgeschlossen ist sie, wenn der Erbe bereits unbeschränkt haftet. Mit der Teilungsversteigerung unter Miterben und der Entziehung des Wohnungseigentums hat sie nichts zu tun. Siehe auch: Erbengemeinschaft, Insolvenzverwalterversteigerung, Entziehungsversteigerung
Nießbrauch: Der Nießbrauch ist das im Grundbuch eingetragene Recht, sämtliche Nutzungen eines fremden Grundstücks zu ziehen, also selbst darin zu wohnen oder es zu vermieten und die Miete zu behalten (§ 1030 BGB). Er ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB). In der Zwangsversteigerung bleibt er nur bestehen, wenn er dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgeht; dann übernimmt der Ersteher ein Objekt, das er zu Lebzeiten des Berechtigten nicht nutzen kann. Mehr unter Wohnrecht und Nießbrauch. Siehe auch: Wohnungsrecht, Bestehenbleibende Rechte, Abteilung II

O

Öffentliche Lasten (auch: Öffentliche Grundstückslasten): Öffentliche Lasten sind Abgaben, die kraft öffentlichen Rechts auf dem Grundstück ruhen, ohne im Grundbuch zu stehen, vor allem die Grundsteuer, außerdem Erschließungs- und Ausbaubeiträge und je nach Landesrecht grundstücksbezogene Benutzungsgebühren. Bei der Erlösverteilung stehen sie in Rangklasse 3 und damit vor allen Grundschulden: wiederkehrende Leistungen mit den laufenden Beträgen und den Rückständen der letzten zwei Jahre, einmalige mit den Rückständen der letzten vier Jahre (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Die Gemeinde muss sie beim Gericht anmelden. Siehe auch: Rangklassen, Anmeldung, Hausgeld

R

Rang (auch: Rangfolge, Rangverhältnis): Der Rang ist die Reihenfolge, in der die Rechte an einem Grundstück zum Zug kommen; er richtet sich nach der Reihenfolge der Eintragung, zwischen Abteilung II und III nach dem Eintragungsdatum, sofern kein abweichender Rangvermerk eingetragen ist (§ 879 BGB). In der Zwangsversteigerung entscheidet er über das Schicksal jedes Rechts: Rechte vor dem betreibenden Gläubiger bleiben bestehen, nachrangige erlöschen (§§ 44, 52 ZVG). Bei der Verteilung werden die Grundbuchrechte in ihrer Rangfolge bedient (§ 11 ZVG). Siehe auch: Rangklassen, Bestehenbleibende Rechte, Abteilung III
Rangklassen (auch: Rangklassen des § 10 ZVG): Die Rangklassen sind die in § 10 Abs. 1 ZVG festgelegte Reihenfolge, in der Ansprüche aus dem Versteigerungserlös befriedigt werden, nachdem die Verfahrenskosten vorweg entnommen sind (§ 109 ZVG). Vorn stehen Erhaltungsausgaben eines Gläubigers in der Zwangsverwaltung (Klasse 1) und Feststellungskosten im Insolvenzfall (1a), dann Hausgeld (2), öffentliche Lasten (3) und die Rechte aus dem Grundbuch (4). Es folgen der persönliche Anspruch des betreibenden Gläubigers (5) sowie nachrangige Ansprüche und ältere Rückstände (6 bis 8). Mehr unter Verteilungstermin und Restschuld. Siehe auch: Hausgeld, Öffentliche Lasten, Erlösverteilung
Räumung (auch: Zwangsräumung): Die Räumung ist die zwangsweise Herausgabe des ersteigerten Objekts an den Ersteher; der Zuschlagsbeschluss ist dafür selbst der Vollstreckungstitel gegen jeden Besitzer, der kein durch den Zuschlag unberührtes Recht zum Besitz hat (§ 93 Abs. 1 ZVG). Mit der vollstreckbaren Ausfertigung beauftragt der Ersteher den Gerichtsvollzieher, eine Räumungsklage gegen den bisherigen Eigentümer ist nicht nötig. Gegen Mieter mit wirksamem Vertrag wirkt der Titel nicht. Wer ohne Gerichtsvollzieher die Schlösser tauscht, begeht verbotene Eigenmacht, siehe Räumung nach dem Zuschlag. Siehe auch: Zuschlagsbeschluss, Mietvertrag, Härtefallantrag
Reallast: Die Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht auf wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück, etwa Geldrenten, Naturalien oder Pflege (§ 1105 BGB). Typische Fälle sind der Erbbauzins und Teile eines Altenteils. Der jeweilige Eigentümer haftet für die während seiner Eigentumszeit fälligen Leistungen auch persönlich (§ 1108 BGB). Ob eine Reallast den Zuschlag übersteht, hängt vom Rang ab; erlischt sie, tritt an ihre Stelle ein Anspruch auf Wertersatz aus dem Erlös (§ 92 ZVG). Siehe auch: Erbbauzins, Altenteil, Rang
Rechtspfleger: Der Rechtspfleger ist der Beamte des gehobenen Justizdienstes, der beim Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren selbstständig führt, von der Anordnung über den Versteigerungstermin bis zum Teilungsplan. Er leitet den Termin, stellt geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen fest, nimmt Gebote entgegen und entscheidet über den Zuschlag. Er ist sachlich unabhängig und nur an Recht und Gesetz gebunden (§ 9 RPflG). Rechtsberatung für Bieter gehört nicht zu seinen Aufgaben. Siehe auch: Vollstreckungsgericht, Versteigerungstermin
Restschuld: Die Restschuld ist der Teil der Forderung, der nach der Verteilung des Versteigerungserlöses offen bleibt. Der Zuschlag tilgt Schulden nur, soweit der Erlös reicht; für den Rest haftet der Schuldner persönlich weiter, und titulierte Ansprüche verjähren erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB). Kraft Gesetzes gemindert wird sie, wenn ein Gläubiger selbst unter 7/10 des Verkehrswerts ersteigert (§ 114a ZVG); sonst helfen nur ein Vergleich mit dem Gläubiger oder die Restschuldbefreiung. Mehr unter Verteilungstermin und Restschuld. Siehe auch: Befriedigungsfiktion, Erlösverteilung, Vollstreckungstitel

S

Sicherheitsleistung (auch: Bietsicherheit): Die Sicherheitsleistung ist der Betrag, den ein Bieter auf Verlangen eines Beteiligten sofort nach seinem Gebot nachweisen muss; sie beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts, unabhängig von der Höhe des Gebots (§§ 67, 68 ZVG). Zulässig sind eine vor dem Termin gutgeschriebene Überweisung an die Gerichtskasse, ein Verrechnungsscheck einer Bank oder der Bundesbank und eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft (§ 69 ZVG); Bargeld ist ausgeschlossen. Ohne Zuschlag kommt sie zurück, mit Zuschlag wird sie auf das Bargebot angerechnet, siehe Sicherheitsleistung. Siehe auch: Bargebot, Beteiligte
Sondereigentum: Sondereigentum ist das Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, das untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden ist (§§ 1, 6 WEG). Seit Dezember 2020 können auch Stellplätze Sondereigentum sein, und es kann sich auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstrecken (§ 3 WEG). Welche Räume dazugehören, ergeben Teilungserklärung und Aufteilungsplan. In der Bekanntmachung heißt es etwa „verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7“. Siehe auch: Wohnungseigentum, Miteigentumsanteil, Teilungserklärung
Sonderkündigungsrecht: Das Sonderkündigungsrecht ist das Recht des Erstehers, einen übernommenen Miet- oder Pachtvertrag mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, auch wenn der Vertrag befristet ist oder längere Fristen vorsieht (§ 57a ZVG). Es gilt nur für den ersten zulässigen Termin; bei Wohnraum muss die Kündigung in der Regel spätestens am dritten Werktag des Monats nach dem Zuschlag zugehen (§ 573d Abs. 2 BGB). Ein Kündigungsgrund wie Eigenbedarf bleibt nötig. In der Teilungsversteigerung entfällt das Recht (§ 183 ZVG), siehe Vermietete Immobilie. Siehe auch: Mietvertrag, Teilungsversteigerung

T

Teilungserklärung: Die Teilungserklärung ist die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Eigentümer ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufteilt (§ 8 WEG). Zusammen mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung legt sie fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und welche Regeln in der Anlage gelten. Sie liegt in den Grundakten beim Grundbuchamt. Für Bieter einer Eigentumswohnung gehört sie mit Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokollen zur Prüfung vor dem Gebot; beides gibt es meist beim Verwalter. Siehe auch: Wohnungseigentum, Sondereigentum, Hausgeld
Teilungsplan: Der Teilungsplan ist die Aufstellung des Gerichts, wer aus dem Versteigerungserlös welchen Betrag erhält; er wird im Verteilungstermin nach Anhörung der anwesenden Beteiligten aufgestellt (§ 113 ZVG). Er nennt die zu verteilende Masse, die vorweg zu entnehmenden Kosten, die Zuteilungen nach Rangklassen und Rang sowie die bestehen bleibenden Rechte. Wer ihn für falsch hält, muss im Termin widersprechen (§ 115 ZVG) und dem Gericht binnen eines Monats die Erhebung einer Klage nachweisen (§ 878 ZPO). Siehe auch: Verteilungstermin, Erlösverteilung, Rangklassen
Teilungsversteigerung (auch: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft, Auseinandersetzungsversteigerung): Die Teilungsversteigerung ist die Versteigerung eines Grundstücks auf Antrag eines Miteigentümers oder Miterben, um die Gemeinschaft aufzuheben, etwa unter Erben oder getrennten Ehegatten (§ 180 ZVG, §§ 749, 753 BGB). Einen Vollstreckungstitel braucht der Antragsteller nicht, Schulden spielen für die Anordnung keine Rolle. Ins geringste Gebot kommen alle Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten, und alle vor- oder gleichrangigen Rechte, weshalb Grundschulden meist bestehen bleiben (§ 182 ZVG). Der Erlös steht den bisherigen Eigentümern gemeinsam zu, die sich über die Aufteilung einigen müssen, siehe Teilungsversteigerung. Siehe auch: Erbengemeinschaft, Miteigentumsanteil, Bruchteilsversteigerung
Terminsbestimmung (auch: Bekanntmachung, Terminbestimmung): Die Terminsbestimmung ist die Festsetzung des Versteigerungstermins durch das Vollstreckungsgericht, die öffentlich bekannt gemacht wird. Pflicht sind die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort, die Art der Versteigerung und die Aufforderungen an Berechtigte (§ 37 ZVG), üblich zudem Verkehrswert und Grundbuchangaben (§ 38 ZVG). Sie muss mindestens sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht sein, nach einer einstweiligen Einstellung zwei Wochen, sonst wird der Termin aufgehoben (§ 43 Abs. 1 ZVG). Wie man sie liest, zeigt Bekanntmachung lesen. Siehe auch: Versteigerungstermin, Justizportal, Aktenzeichen

U

Übererlös: Der Übererlös ist der Betrag, der vom Versteigerungserlös nach Abzug der Verfahrenskosten und nach Befriedigung aller im Teilungsplan berücksichtigten Ansprüche übrig bleibt. Er steht dem bisherigen Eigentümer zu, bei einer Teilungsversteigerung den bisherigen Miteigentümern gemeinsam. Das Gericht zahlt ihn unbar aus oder hinterlegt ihn, wenn die Auszahlung nicht möglich ist (§ 117 ZVG). Gläubiger des Eigentümers können den Anspruch pfänden. Siehe auch: Erlösverteilung, Teilungsplan
Übergebot: Ein Übergebot ist ein Gebot, das ein zuvor abgegebenes Gebot überbietet. Wird es zugelassen und widerspricht kein Beteiligter sofort, erlischt das vorherige Gebot (§ 72 Abs. 1 ZVG); als zugelassen gilt es, wenn das Gericht es nicht sofort zurückweist. Mindestschritte schreibt das Gesetz nicht vor, jedes Übergebot muss nur höher sein. Solange Übergebote kommen, läuft die Bietzeit weiter (§ 73 Abs. 1 ZVG). Siehe auch: Meistgebot, Bietzeit
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bestätigung des Finanzamts, dass der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen, in der Regel weil die Grunderwerbsteuer gezahlt oder gesichert ist (§ 22 GrEStG). Ohne sie wird der Ersteher nicht als Eigentümer eingetragen. Das Vollstreckungsgericht ersucht das Grundbuchamt um die Eintragung, wenn der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig ist (§ 130 ZVG), und legt dabei die Bescheinigung vor. Eigentümer ist der Ersteher schon seit dem Zuschlag. Siehe auch: Grunderwerbsteuer, Zuschlag
Unterwerfungserklärung (auch: Vollstreckungsunterwerfung, Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung): Die Unterwerfungserklärung ist die in einer notariellen Urkunde abgegebene Erklärung, sich der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen; sie macht die Urkunde selbst zum Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Bei Grundschulden wird sie meist so erklärt, dass sie gegen den jeweiligen Eigentümer wirkt (§ 800 ZPO). Deshalb kann eine Bank nach Kündigung und Fälligkeit ohne Klage die Zwangsversteigerung beantragen. Einwendungen gegen den Anspruch muss der Schuldner mit der Vollstreckungsabwehrklage geltend machen (§ 767 ZPO). Siehe auch: Vollstreckungstitel, Grundschuld

V

Verfahrenskosten: Verfahrenskosten sind die Gerichtsgebühren und Auslagen des Versteigerungsverfahrens, etwa für Verfahren, Termin und Verteilung, für das Verkehrswertgutachten und die Bekanntmachungen. Sie werden vor allen Gläubigern aus dem Erlös entnommen (§ 109 Abs. 1 ZVG) und gehören deshalb zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots. Ausgenommen sind die Kosten der Anordnung und des Beitritts, die mit der jeweiligen Forderung geltend gemacht werden, und die Kosten des Zuschlags, die der Ersteher trägt (§ 58 ZVG). Siehe auch: Geringstes Gebot, Zuschlagsgebühr, Erlösverteilung
Verkehrswert (auch: Festgesetzter Verkehrswert, Grundstückswert): Der Verkehrswert ist der Wert, den das Vollstreckungsgericht nach Anhörung eines Sachverständigen für das Grundstück per Beschluss festsetzt (§ 74a Abs. 5 ZVG); er entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Er ist kein Mindestpreis, sondern die Rechengröße für die Sicherheitsleistung und die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10. Gegen die Festsetzung können nur Beteiligte mit der sofortigen Beschwerde vorgehen, Bieter nicht. Siehe auch: Gutachten, Wertgrenzen, Sicherheitsleistung
Verkündungstermin (auch: Zuschlagsverkündungstermin): Der Verkündungstermin ist ein gesonderter Termin, in dem das Gericht den Zuschlag erteilt oder versagt, wenn es nicht schon im Versteigerungstermin entscheidet (§ 87 Abs. 1 ZVG). Er soll nicht später als eine Woche nach dem Versteigerungstermin liegen (§ 87 Abs. 2 ZVG). Gerichte setzen ihn etwa an, wenn noch eine Zustimmung, eine Genehmigung oder eine Erklärung des Gläubigers aussteht. Bis zur Entscheidung bleibt der Meistbietende an sein Gebot gebunden. Siehe auch: Zuschlag, Meistgebot, Zuschlagsversagung
Versteigerungsbedingungen: Versteigerungsbedingungen sind die Regeln, zu denen ein Grundstück im Termin ausgeboten wird, vor allem das geringste Gebot, die bestehen bleibenden Rechte und die Zahlungsbedingungen. Sie ergeben sich aus dem Gesetz (§§ 44 bis 65 ZVG) und werden im Termin festgestellt und verlesen (§ 66 ZVG). Jeder Beteiligte kann bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten Abweichungen verlangen (§ 59 ZVG); steht nicht fest, ob andere Beteiligte dadurch beeinträchtigt werden, wird mit und ohne Abweichung ausgeboten (Doppelausgebot, § 59 Abs. 2 ZVG). Siehe auch: Geringstes Gebot, Ausgebot, Beteiligte
Versteigerungstermin (auch: Zwangsversteigerungstermin): Der Versteigerungstermin ist die öffentliche Sitzung des Vollstreckungsgerichts, in der das Grundstück versteigert wird. Zuerst gibt der Rechtspfleger Grundbuchinhalt, betreibende Gläubiger, Verkehrswert und Anmeldungen bekannt und stellt geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen fest (§ 66 Abs. 1 ZVG). Nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten folgt die Bietzeit von mindestens 30 Minuten, danach die Verhandlung über den Zuschlag (§ 74 ZVG). Jeder darf als Zuschauer teilnehmen. Siehe auch: Bietzeit, Terminsbestimmung, Zuschlag
Versteigerungsvermerk (auch: Zwangsversteigerungsvermerk): Der Versteigerungsvermerk ist die Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist; das Gericht ersucht das Grundbuchamt darum zugleich mit der Anordnung (§ 19 Abs. 1 ZVG). Er warnt jeden, der das Grundbuch einsieht, dass Verfügungen des Eigentümers gegenüber dem Gläubiger unwirksam sein können (§ 23 ZVG). Gelöscht wird er auf Ersuchen des Gerichts nach Aufhebung des Verfahrens (§ 34 ZVG) oder nach dem Zuschlag zusammen mit den erloschenen Rechten (§ 130 ZVG). Siehe auch: Anordnungsbeschluss, Beschlagnahme, Abteilung II
Verteilungstermin: Der Verteilungstermin ist der Termin nach dem Zuschlag, in dem das Gericht den Teilungsplan aufstellt und den Erlös an die Berechtigten verteilt (§§ 105, 113 ZVG). Eine gesetzliche Frist nach dem Zuschlag gibt es nicht, der Termin wird von Amts wegen bestimmt; die Terminsbestimmung muss dem Ersteher mindestens zwei Wochen vorher zugestellt sein (§ 105 Abs. 4 ZVG). Bis dahin muss das Bargebot samt Zinsen der Gerichtskasse gutgeschrieben sein (§ 49 Abs. 3 ZVG). Siehe auch: Teilungsplan, Bargebot, Erlösverteilung
Vollstreckungsgericht (auch: Versteigerungsgericht): Das Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt; es ist für Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung zuständig (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Länder können die Verfahren mehrerer Amtsgerichte bei einem Gericht bündeln (§ 1 Abs. 2 ZVG), deshalb findet der Termin nicht immer am nächstgelegenen Amtsgericht statt. Das Verfahren führt ein Rechtspfleger, Auskünfte zum Stand gibt die Geschäftsstelle der Abteilung für Zwangsversteigerungssachen. Siehe auch: Rechtspfleger, Aktenzeichen
Vollstreckungstitel (auch: Titel, Schuldtitel): Ein Vollstreckungstitel ist eine Urkunde, aus der die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, etwa ein Urteil, ein Vollstreckungsbescheid oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfungserklärung (§§ 704, 794 ZPO). Für die Zwangsversteigerung braucht der Gläubiger ihn mit Vollstreckungsklausel und zugestellt (§§ 724, 750 ZPO); wer aus einer Grundschuld vorgeht, braucht einen Titel auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück (§ 1147 BGB). Ohne Titel kommen nur die Teilungsversteigerung und die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters oder des Erben aus. Siehe auch: Unterwerfungserklärung, Anordnungsbeschluss
Vorabkauf (auch: Kauf vor der Zwangsversteigerung): Vorabkauf ist kein Rechtsbegriff, sondern die übliche Bezeichnung für den Kauf einer Immobilie, für die ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft, direkt vom Eigentümer vor dem Versteigerungstermin. Er setzt einen notariellen Kaufvertrag und die Mitwirkung der Gläubiger voraus, die ihre Rechte gegen Zahlung aus dem Kaufpreis löschen lassen und den Versteigerungsantrag zurücknehmen. Anders als beim Zuschlag lässt sich über Preis, Besichtigung und Vertragsbedingungen verhandeln. Wie das abläuft, zeigt Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen. Siehe auch: Freihändiger Verkauf, Löschungsbewilligung
Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen Kaufvertrag über das Grundstück zu denselben Bedingungen einzutreten, entweder kraft Gesetzes, etwa für die Gemeinde (§ 24 BauGB), oder als dingliches Recht in Abteilung II (§ 1094 BGB). Bei der Zwangsversteigerung kann es grundsätzlich nicht ausgeübt werden, weil § 471 BGB den Vorkauf bei einem Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung ausschließt; für die Gemeinde gilt das über § 28 Abs. 2 BauGB. Ein bestehen bleibendes dingliches Vorkaufsrecht gilt aber für spätere Verkäufe des Erstehers. Siehe auch: Abteilung II, Bestehenbleibende Rechte
Vormerkung: Die Vormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die einen Anspruch auf eine Rechtsänderung sichert, typisch die Auflassungsvormerkung eines Käufers (§ 883 BGB); spätere Verfügungen, die den Anspruch vereiteln würden, sind dem Berechtigten gegenüber unwirksam. In der Zwangsversteigerung wird sie wie ein eingetragenes Recht behandelt (§ 48 ZVG): Geht sie dem betreibenden Gläubiger im Rang vor, bleibt sie bestehen und kann den Ersteher das Eigentum kosten. Nachrangig erlischt sie mit dem Zuschlag. Siehe auch: Abteilung II, Rang, Bestehenbleibende Rechte

W

Wertgrenzen (auch: 5/10-Grenze, 7/10-Grenze, Fünf-Zehntel-Grenze, Sieben-Zehntel-Grenze): Die Wertgrenzen sind zwei Schwellen, die im ersten Versteigerungstermin einen Zuschlag zu niedrigen Geboten verhindern. Erreicht das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte nicht die Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt (5/10-Grenze, § 85a ZVG); unter sieben Zehnteln kann ein dadurch ausfallender Berechtigter die Versagung beantragen (7/10-Grenze, § 74a ZVG). Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, gelten die Grenzen im neuen Termin nicht mehr. Mehr unter Wertgrenzen 5/10 und 7/10. Siehe auch: Zuschlagsversagung, Wiederholungstermin, Gesamtgebot
Wiederholungstermin (auch: Neuer Versteigerungstermin): Ein Wiederholungstermin ist ein neuer Versteigerungstermin im selben Verfahren, nachdem ein früherer Termin ohne Zuschlag geblieben ist. Wurde der Zuschlag wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, fallen die Wertgrenzen dort weg (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG), worauf die Bekanntmachung hinweist. Nach einem Termin ohne Gebot oder einer Einstellung gelten sie weiter. Der Gläubiger kann einen Zuschlag zu niedrigen Geboten auch dann durch Einstellungsbewilligung verhindern, höchstens zweimal (§ 30 ZVG), siehe Erster oder zweiter Termin. Siehe auch: Zweittermin, Wertgrenzen, Einstweilige Einstellung
Wiederversteigerung: Die Wiederversteigerung ist die erneute Zwangsversteigerung eines Grundstücks gegen den Ersteher, wenn er das Bargebot nicht zahlt. Das Gericht überträgt dann die Forderung gegen ihn auf die Berechtigten (§ 118 ZVG); dafür werden Sicherungshypotheken am Grundstück eingetragen (§ 128 ZVG), aus denen ohne Klage auf Grund des Zuschlagsbeschlusses vollstreckt werden kann (§§ 132, 133 ZVG). Der Ersteher bleibt bis dahin Eigentümer, verliert aber die Sicherheitsleistung und haftet für einen Mindererlös. Siehe auch: Bargebot, Sicherheitsleistung, Ersteher
Wohnungseigentum (auch: Eigentumswohnung): Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 2 WEG), umgangssprachlich die Eigentumswohnung. Für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, etwa Läden oder Büros, spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Jedes Wohnungseigentum hat ein eigenes Grundbuchblatt und wird wie ein eigenes Grundstück versteigert. Der Ersteher wird Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und schuldet ab dem Zuschlag das Hausgeld. Siehe auch: Sondereigentum, Teilungserklärung, Hausgeld
Wohnungsrecht (auch: Wohnrecht): Das Wohnungsrecht ist das im Grundbuch eingetragene Recht einer bestimmten Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB), umgangssprachlich Wohnrecht. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, nicht übertragbar und endet mit dem Tod des Berechtigten. Steht es im Rang vor dem betreibenden Gläubiger, bleibt es nach dem Zuschlag bestehen und der Berechtigte darf wohnen bleiben; nachrangig erlischt es gegen Wertersatz aus dem Erlös (§ 92 ZVG). Mehr unter Wohnrecht und Nießbrauch. Siehe auch: Nießbrauch, Dienstbarkeit, Bestehenbleibende Rechte

Z

Zinsen auf das Bargebot (auch: Bargebotszinsen): Zinsen auf das Bargebot sind die gesetzlichen Zinsen von 4 % im Jahr, die der Ersteher vom Tag des Zuschlags bis zur Zahlung auf das Bargebot schuldet (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Sie laufen ohne Mahnung und unabhängig davon, ob der Ersteher schon im Grundbuch steht. Vorzeitig befreien kann er sich durch Hinterlegung, wenn im Verteilungstermin auch der Verzicht auf die Rücknahme nachgewiesen wird (§ 49 Abs. 4 ZVG). Die Zinsen gehören zu den Nebenkosten des Erwerbs. Siehe auch: Bargebot, Verteilungstermin
Zubehör: Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen, ohne dessen Bestandteil zu sein, etwa Maschinen eines Betriebs oder das Inventar einer Gaststätte (§ 97 BGB). Die Versteigerung erstreckt sich auf das beschlagnahmte Zubehör, bei Zubehör im Besitz des Schuldners auch dann, wenn es einem Dritten gehört, es sei denn, dieser hat vor dem Zuschlag die Aufhebung oder Einstellung für diese Sachen erreicht (§ 55, § 37 Nr. 5 ZVG). Sein Wert steckt im festgesetzten Verkehrswert. Möbel und Hausrat gehören in der Regel nicht dazu. Siehe auch: Beschlagnahme, Verkehrswert, Gefahrübergang
Zuschlag: Der Zuschlag ist die gerichtliche Entscheidung, mit der das Grundstück dem Meistbietenden zugesprochen wird (§ 81 ZVG); mit seiner Verkündung wird der Ersteher Eigentümer, ohne Kaufvertrag, Notar und Grundbucheintragung (§ 90 ZVG). Er ist ein Hoheitsakt, deshalb gibt es weder Rücktritt noch Gewährleistung. Rechte, die nicht bestehen bleiben, erlöschen mit ihm (§ 91 ZVG). Angreifen lässt er sich nur mit der Zuschlagsbeschwerde binnen zwei Wochen. Siehe auch: Zuschlagsbeschluss, Ersteher, Zuschlagsbeschwerde
Zuschlagsbeschluss: Der Zuschlagsbeschluss ist der Beschluss, in dem das Gericht den Zuschlag erteilt; er bezeichnet Grundstück, Ersteher, Gebot und Versteigerungsbedingungen, insbesondere die bestehen bleibenden Rechte (§ 82 ZVG). Er tritt an die Stelle eines Kaufvertrags, ist Grundlage für Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer und zugleich Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe (§ 93 ZVG). Mieter sollten ihn sich zeigen lassen, bevor sie die Miete an den Ersteher zahlen. Siehe auch: Zuschlag, Räumung, Unbedenklichkeitsbescheinigung
Zuschlagsbeschwerde (auch: Beschwerde gegen den Zuschlag): Die Zuschlagsbeschwerde ist die sofortige Beschwerde gegen die Erteilung oder Versagung des Zuschlags (§§ 96 bis 104 ZVG). Sie ist binnen zwei Wochen einzulegen; die Frist beginnt mit der Verkündung, bei der Erteilung für Beteiligte, die weder im Versteigerungs- noch im Verkündungstermin erschienen waren, erst mit der Zustellung (§ 98 ZVG, § 569 ZPO). Berechtigt sind Beteiligte, der Ersteher und Bieter mit nicht erloschenem Gebot (§ 97 ZVG). Gestützt werden kann sie nur auf die Gründe des § 100 ZVG, nicht auf einen zu niedrigen Preis oder Mängel des Objekts. Siehe auch: Zuschlag, Zuschlagsversagung
Zuschlagsgebühr: Die Zuschlagsgebühr ist die Gerichtsgebühr für die Erteilung des Zuschlags, eine 0,5-Gebühr nach Nr. 2214 des Kostenverzeichnisses zum Gerichtskostengesetz. Sie bemisst sich nach dem Meistgebot ohne Zinsen einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG). Anders als die übrigen Verfahrenskosten wird sie nicht aus dem Erlös entnommen, sondern vom Ersteher zusätzlich zum Meistgebot getragen (§ 58 ZVG). Alle Nebenkosten im Überblick zeigt der Ratgeber Kosten der Zwangsversteigerung. Siehe auch: Verfahrenskosten, Zuschlagsbeschluss, Grunderwerbsteuer
Zuschlagsversagung (auch: Versagung des Zuschlags): Die Zuschlagsversagung ist die Entscheidung des Gerichts, dem Meistbietenden den Zuschlag nicht zu erteilen. Häufigster Grund sind die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 (§§ 85a, 74a ZVG); weitere sind etwa eine Einstellungsbewilligung des Gläubigers nach Schluss der Versteigerung (§ 33 ZVG), Verfahrensfehler (§ 83 ZVG) oder Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Mit Rechtskraft der Versagung erlischt das Meistgebot; das Verfahren wird eingestellt oder aufgehoben (§ 86 ZVG). Mehr unter Zuschlag versagt. Siehe auch: Wertgrenzen, Zuschlagsbeschwerde, Wiederholungstermin
Zwangssicherungshypothek (auch: Zwangshypothek): Die Zwangssicherungshypothek ist eine Sicherungshypothek, die ein Gläubiger mit einem Zahlungstitel ohne Mitwirkung des Eigentümers in Abteilung III eintragen lässt (§§ 866, 867 ZPO). Die Forderung muss mehr als 750 € betragen, also mindestens 750,01 €; Zinsen als Nebenforderung zählen nicht mit (§ 866 Abs. 3 ZPO). Sie sichert dem Gläubiger einen Rang im Grundbuch. Aus ihr kann er die Zwangsversteigerung mit dem Titel betreiben, auf dem die Eintragung vermerkt ist (§ 867 Abs. 3 ZPO). Siehe auch: Hypothek, Immobiliarvollstreckung, Vollstreckungstitel
Zwangsversteigerung (auch: Zwangsversteigerungsverfahren): Die Zwangsversteigerung ist die gerichtliche Verwertung eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts durch öffentliche Versteigerung beim Amtsgericht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Meist beantragt sie ein Gläubiger mit Vollstreckungstitel, um aus dem Erlös befriedigt zu werden; Sonderformen sind Teilungs-, Nachlass- und Insolvenzverwalterversteigerung. Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer (§ 90 ZVG), der Erlös wird nach Rangklassen verteilt. Den Ablauf Schritt für Schritt zeigt Ablauf einer Zwangsversteigerung. Siehe auch: Immobiliarvollstreckung, Teilungsversteigerung, Zuschlag
Zwangsverwaltung: Die Zwangsverwaltung ist die Vollstreckung in die Erträge eines Grundstücks: Ein vom Gericht bestellter Zwangsverwalter zieht ab der Beschlagnahme die Mieten ein und zahlt aus den Überschüssen die Gläubiger (§§ 146 bis 161 ZVG). Der Schuldner bleibt Eigentümer, verliert aber Verwaltung und Benutzung (§ 148 Abs. 2 ZVG). Sie kann neben der Zwangsversteigerung laufen und endet nicht automatisch mit dem Zuschlag, sondern erst mit dem Aufhebungsbeschluss des Gerichts (§ 161 ZVG). Mehr unter Zwangsverwaltung. Siehe auch: Immobiliarvollstreckung, Mietvertrag, Beschlagnahme
Zweittermin (auch: Zweiter Termin): Zweittermin ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen zweiten Versteigerungstermin im selben Verfahren, meist gleichbedeutend mit dem Wiederholungstermin; das Gesetz spricht vom neuen Versteigerungstermin (§ 74a Abs. 4 ZVG). Rechtlich ändert sich dort nur dann etwas, wenn der Zuschlag im ersten Termin an den Wertgrenzen gescheitert ist; dann gelten sie nicht mehr. Nach einem Termin ohne Gebot oder einer Einstellung gelten im Zweittermin dieselben Regeln wie im ersten. Siehe auch: Wiederholungstermin, Wertgrenzen

Häufige Fragen

Was ist das geringste Gebot?

Das geringste Gebot ist der Betrag, unter dem das Gericht im Versteigerungstermin kein Gebot zulässt (§ 44 ZVG). Es deckt die Verfahrenskosten und alle Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, und liegt oft nur bei wenigen tausend Euro. Mit dem Verkehrswert hat es nichts zu tun.

Was bedeutet der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung?

Der Zuschlag ist die Entscheidung des Gerichts, mit der das Grundstück dem Meistbietenden zugesprochen wird. Mit seiner Verkündung wird der Ersteher Eigentümer, ohne Kaufvertrag und vor der Grundbucheintragung (§ 90 ZVG). Rücktritt und Gewährleistung gibt es nicht.

Was ist die Sicherheitsleistung?

Die Sicherheitsleistung ist ein Pfand von 10 % des festgesetzten Verkehrswerts, das ein Bieter auf Verlangen eines Beteiligten sofort nach seinem Gebot nachweisen muss (§§ 67, 68 ZVG). Zulässig sind Überweisung an die Gerichtskasse vor dem Termin, Verrechnungsscheck einer Bank und Bankbürgschaft, Bargeld nicht (§ 69 ZVG).

Was sind die Wertgrenzen 5/10 und 7/10?

Im ersten Termin wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt (§ 85a ZVG). Unter sieben Zehnteln kann ein ausfallender Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG). Nach einer solchen Versagung gelten die Grenzen im neuen Termin nicht mehr.

Was ist das Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung?

Ein Mindestgebot im Sinne eines Startpreises gibt es nicht, der Begriff steht nicht im Gesetz. Gemeint ist meist das geringste Gebot nach § 44 ZVG oder die 5/10- und 7/10-Grenze, die im ersten Termin über den Zuschlag entscheiden.

Was bedeutet „bestehen bleibende Rechte“?

Das sind Rechte aus dem Grundbuch, die trotz Zuschlag erhalten bleiben und vom Ersteher übernommen werden, weil sie dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen (§ 52 ZVG), etwa ein älteres Wohnungsrecht oder eine vorrangige Grundschuld. Ihr Wert kommt zum Bargebot hinzu.

Was ist der Verkehrswert bei der Zwangsversteigerung?

Der Verkehrswert ist der vom Gericht nach einem Gutachten festgesetzte Wert des Grundstücks (§ 74a Abs. 5 ZVG). Er ist kein Mindestpreis, sondern die Grundlage für die Sicherheitsleistung von 10 % und für die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine Teilungsversteigerung ist die Versteigerung eines Grundstücks auf Antrag eines Miteigentümers oder Miterben, um die Gemeinschaft aufzuheben (§ 180 ZVG). Einen Vollstreckungstitel braucht der Antragsteller nicht, und Grundschulden bleiben in der Regel bestehen (§ 182 ZVG).

Was ist ein Wiederholungstermin?

Ein Wiederholungstermin ist ein neuer Versteigerungstermin im selben Verfahren, nachdem ein früherer Termin ohne Zuschlag geblieben ist. Wurde der Zuschlag wegen der Wertgrenzen versagt, gelten sie dort nicht mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG); der Gläubiger kann zu niedrige Gebote aber durch eine Einstellungsbewilligung stoppen.

Was ist eine Zwangsverwaltung?

Die Zwangsverwaltung ist die Vollstreckung in die Erträge eines Grundstücks: Ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter zieht die Mieten ein und zahlt daraus die Gläubiger (§§ 146 bis 161 ZVG). Der Schuldner bleibt Eigentümer, verliert aber Verwaltung und Benutzung.

Geprüft von Hassan AmerBetreiber von ZVG-Finder. Wir werten die Termine aller Amtsgerichte täglich aus und prüfen jeden Ratgeber am Gesetzestext. Stand 27.09.2026.

Quellen: §§ 1 bis 65 ZVG (Zuständigkeit, Beteiligte, Rangklassen, Anordnung, Beitritt, Beschlagnahme, einstweilige Einstellung, Terminsbestimmung, Akteneinsicht, geringstes Gebot, Versteigerungsbedingungen, Mietverhältnisse) · §§ 66 bis 185 ZVG (Versteigerungstermin, Sicherheitsleistung, Bietzeit, Wertgrenzen, Zuschlag, Räumungstitel, Beschwerde, Verteilung, Zwangsverwaltung, Insolvenzverwalter-, Nachlass- und Teilungsversteigerung); § 9 EGZVG (Altenteil) · §§ 704, 724, 750, 765a, 767, 794, 800, 864, 866, 867, 878 ZPO (Vollstreckungstitel, Klausel, Vollstreckungsschutz, Unterwerfung, Immobiliarvollstreckung, Zwangssicherungshypothek, Widerspruchsklage) · §§ 97, 268, 471, 566, 566a, 879, 883, 1018 bis 1199, 2032, 2042 BGB (Zubehör, Ablösung, Vorkaufsrecht, Miete, Rang, Vormerkung, Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallast, Hypothek, Grundschuld, Erbengemeinschaft) · WEG, ErbbauRG, §§ 12, 19, 29, 47 GBO, §§ 1, 3, 9, 13, 22 GrEStG, § 54 GKG mit Nr. 2214 KV GKG, § 9 RPflG (Wohnungseigentum, Erbbaurecht, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr, Rechtspfleger) · Eigene Auswertung der amtlichen Bekanntmachungen aller Amtsgerichte im Justizportal, mehrmals täglich aktualisiert

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