Zwangsversteigerung: Was passiert mit dem Mieter? Rechte, Fristen, Kündigung

Wird Ihre Wohnung zwangsversteigert, bleibt Ihr Mietvertrag bestehen. Der Ersteher wird Ihr neuer Vermieter und übernimmt alle Pflichten, auch die Kaution. Kündigen darf er nur einmal außerordentlich, mit Grund und in einem engen Zeitfenster; in der Teilungsversteigerung nicht einmal das. Was auf Sie zukommt, in der richtigen Reihenfolge.

1Endet mein Mietvertrag, wenn die Wohnung zwangsversteigert wird?

Nein. Der Vertrag läuft unverändert weiter. Der Ersteher tritt kraft Gesetzes an die Stelle des bisherigen Vermieters, und zwar mit allem, was im Vertrag steht: Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsfristen, Nebenabreden, Tierhaltung, Stellplatz. Neu verhandeln kann er nichts, und Sie müssen keinen neuen Vertrag unterschreiben.

Die Grundlage steht in § 57 ZVG, der auf § 566 BGB verweist. Dahinter steht der bekannte Satz „Kauf bricht nicht Miete“. Für die Zwangsversteigerung gilt er entsprechend, mit den Sonderregeln der §§ 57a und 57b ZVG, um die es weiter unten geht.

Eigentümer wird der Ersteher bereits mit der Verkündung des Zuschlags im Termin (§ 89, § 90 Abs. 1 ZVG), nicht erst mit dem Grundbucheintrag. Von diesem Tag an steht ihm die Miete zu (§ 56 Satz 2 ZVG). In unserer Datenbank sind derzeit 189 von 3.273 anstehenden Verfahren ausdrücklich als vermietet erfasst; in Wahrheit sind es deutlich mehr, weil 85 % der Bekanntmachungen zur Nutzung schweigen.

Der Ablauf aus Mietersicht: vom ersten Brief bis zum neuen Vermieter

1. Monate vorher
   Anordnung und BeschlagnahmeDas Amtsgericht ordnet die Zwangsversteigerung an; im Grundbuch steht ab jetzt der Versteigerungsvermerk. Sie erfahren davon meist erst, wenn sich der Gutachter meldet. Der Mietvertrag ist davon nicht berührt.§ 15, § 20, § 22 ZVG
2. danach
   Der Gutachter klingeltDer vom Gericht bestellte Sachverständige will die Wohnung sehen. Hereinlassen müssen Sie ihn nicht. Dann bewertet er von außen und nach Unterlagen. Die Bekanntmachung vermerkt das später als „keine Innenbesichtigung“.§ 74a Abs. 5 ZVG
3. 6 Wochen vorher
   Bekanntmachung des TerminsDer Termin erscheint im Justizportal und am Gerichtsbrett, mit Verkehrswert und Aktenzeichen. Bis hierhin haben Sie mit dem Verfahren nichts zu tun, außer Sie wollen Ihr Mietrecht anmelden oder selbst bieten.§ 39, § 43 ZVG
4. Termin
   Versteigerung und ZuschlagMit der Verkündung des Zuschlags ist der Meistbietende Eigentümer und damit Ihr Vermieter, ohne Grundbucheintrag und ohne neuen Vertrag. Zahlen Sie ab diesem Tag an ihn, sobald er sich mit dem Zuschlagsbeschluss ausweist.§ 89, § 90 Abs. 1, § 56 Satz 2 ZVG
5. bis zum 3. Werktag
   Das Kündigungsfenster des ErstehersNur bis zum dritten Werktag des Monats nach dem Zuschlag darf der Ersteher außerordentlich kündigen, und zwar schriftlich und mit Grund. Danach hat er nur noch die normalen Rechte jedes Vermieters.§ 57a ZVG, § 573d BGB
6. rund 3 Monate
   Frühestes Ende des MietverhältnissesEine wirksame Sonderkündigung beendet den Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Unabhängig davon, wie lange Sie schon dort wohnen.§ 573d Abs. 2 Satz 1 BGB
7. bis 2 Monate vor Ende
   Ihr WiderspruchBedeutet der Auszug für Sie eine Härte, können Sie widersprechen und die Fortsetzung verlangen. Dann entscheidet im Streit das Amtsgericht, und Sie bleiben bis dahin.§ 574, § 574b BGB
8. danach
   Nur mit Urteil und GerichtsvollzieherOhne Ihre Zustimmung kommt der Ersteher nur mit einem Räumungsurteil in die Wohnung. Der Zuschlagsbeschluss allein ist gegen Mieter kein Räumungstitel.§ 93 Abs. 1 ZVG, § 721 ZPO

2An wen zahle ich die Miete, jetzt und nach dem Zuschlag?

Bis zum Zuschlag an den bisherigen Vermieter, danach an den Ersteher. Das gilt auch, wenn das Verfahren schon lange läuft: Die Beschlagnahme des Grundstücks erfasst die Mietforderungen nicht (§ 21 Abs. 2 ZVG). Wer aus Unsicherheit die Miete einbehält, riskiert selbst eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Zahlen Sie also weiter, und zwar an den Richtigen.

Anders nur, wenn zusätzlich die Zwangsverwaltung angeordnet wurde. Dann bekommen Sie ein förmlich zugestelltes Zahlungsverbot, und ab diesem Tag befreit nur die Zahlung an den Zwangsverwalter (§ 148, § 152 ZVG). Das ist selten: In 3 der 3.273 anstehenden Bekanntmachungen wird eine Zwangsverwaltung überhaupt erwähnt.

Nach dem Zuschlag legt Ihnen der Ersteher den Zuschlagsbeschluss vor; verlangen Sie eine Kopie, bevor Sie an ein neues Konto überweisen. Rückstände aus der Zeit davor gehören dem alten Vermieter, der Ersteher kann sie nicht eintreiben.

Wem zahle ich die Miete, und ab wann?

3Wann muss ich ausziehen, und wie schnell kann das gehen?

Frühestens rund drei Monate nach dem Zuschlag, und nur, wenn die Kündigung wirksam ist. Der Ersteher hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG). Es verkürzt die Frist, ersetzt aber weder den Kündigungsgrund noch die Schriftform.

Die Frist steht in § 573d Abs. 2 Satz 1 BGB: Die Kündigung ist „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig“. Erhält der Ersteher am 20. Oktober den Zuschlag und kündigt bis zum 3. November, endet das Mietverhältnis am 31. Januar. Kündigt er erst am 4. November, hat er den ersten zulässigen Termin verpasst. Damit ist das Sonderkündigungsrecht endgültig verloren (§ 57a Satz 2 ZVG). Dann gelten die normalen Fristen, bei langer Mietdauer bis zu neun Monate.

Diese Dreimonatsfrist hängt nicht davon ab, wie lange Sie schon in der Wohnung wohnen. Genau hier irren viele Ratgeber und auch KI-Antworten, die von sechs oder neun Monaten sprechen: Die Staffelung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB gilt erst, wenn das Sonderkündigungsrecht nicht genutzt wurde.

4Kann der neue Eigentümer mir einfach so kündigen, ohne Grund?

Bei Wohnraum nicht. § 573d Abs. 1 BGB erklärt die §§ 573 und 573a BGB für anwendbar. Der Ersteher braucht ein berechtigtes Interesse. In der Praxis ist das Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige, seltener eine erhebliche wirtschaftliche Verwertung. Bloß „ich habe die Wohnung ersteigert“ ist kein Grund.

Der Grund muss im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB), und das Schreiben braucht die Schriftform mit Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB). Eine E-Mail, eine Nachricht oder ein Anruf reichen nicht. Fehlt der Grund oder die Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam. Das Fenster für das Sonderkündigungsrecht läuft trotzdem ab.

Prüfen Sie ein Kündigungsschreiben deshalb auf drei Dinge: Ist es unterschrieben? Steht ein konkreter Grund drin (wer soll einziehen, warum)? Ist es bis zum dritten Werktag des Monats nach dem Zuschlag zugegangen? Fehlt eines davon, lohnt der Gang zum Mieterverein oder Anwalt.

Bei Geschäftsräumen gibt es keinen Kündigungsschutz; dafür ist die Frist länger (§ 580a Abs. 2 BGB): Zugang bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres, Wirkung zum Ablauf des nächsten Vierteljahres, also rund sechs Monate.

5Meine Wohnung wurde erst nach meinem Einzug in Eigentum umgewandelt

Dann schützt Sie zusätzlich die Sperrfrist des § 577a BGB. Wurde die Wohnung erst nach der Überlassung an Sie in Wohnungseigentum aufgeteilt und danach veräußert, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung frühestens drei Jahre nach dem Erwerb möglich; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Landesverordnungen die Frist auf bis zu zehn Jahre. Nach der Rechtsprechung gilt das auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung.

Ob das auf Sie zutrifft, steht im Grundbuch (Datum der Teilungserklärung). Sie können auch den Mieterverein fragen. Bei Eigentumswohnungen, die den größten Teil der versteigerten Mietobjekte ausmachen, ist das eine häufig übersehene Verteidigung.

6Teilungsversteigerung: hier gibt es kein Sonderkündigungsrecht

Wird das Haus versteigert, weil Erben oder geschiedene Ehegatten ihre Gemeinschaft auflösen, gilt § 57a ZVG nicht (§ 183 ZVG). Der Ersteher wird zwar ebenfalls Ihr Vermieter, kann aber nur mit den normalen Fristen kündigen (bei langer Mietdauer also mit sechs oder neun Monaten) und natürlich nur mit Grund.

Ob Ihr Fall eine Teilungsversteigerung ist, steht in der Bekanntmachung unter „Versteigerungsart“: „Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“. Das ist häufiger, als man denkt: Von den 189 als vermietet erfassten Verfahren in unserer Datenbank sind 34 Teilungsversteigerungen, also 18 %. Mehr zum Verfahren im Ratgeber Teilungsversteigerung.

7Ich kann nicht ausziehen: Alter, Krankheit, Schule, kein Ersatz

Dann widersprechen Sie der Kündigung. Nach § 574 BGB können Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Anerkannte Gründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehende Prüfungen und fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen.

Der Widerspruch muss schriftlich sein und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b BGB). Einigen Sie sich nicht, entscheidet das Amtsgericht, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird (§ 574a BGB). Auch im Räumungsurteil kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO), und in extremen Fällen hilft § 765a ZPO.

Halten Sie in dieser Phase alle Fristen ein und zahlen Sie die Miete pünktlich. Ein Zahlungsrückstand würde dem Ersteher den fristlosen Kündigungsgrund liefern, den er sonst nicht hat.

8Ist meine Kaution weg, und muss ich dem Neuen eine zweite zahlen?

Nein und nein. Der Ersteher tritt in die Kautionsabrede ein und muss am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen, was zurückzuzahlen ist. Eine zweite Kaution darf er nicht verlangen.

Das gilt auch dann, wenn er das Geld nie bekommen hat. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. März 2012 (XII ZR 13/10) entschieden, dass die Rückzahlungspflicht kraft Gesetzes übergeht, selbst wenn der zahlungsunfähige Voreigentümer die Kaution nie getrennt angelegt und nie herausgegeben hat (§ 57 ZVG mit § 566a BGB). Heben Sie den Nachweis über die Zahlung der Kaution auf (Überweisungsbeleg oder Quittung). Den brauchen Sie später gegenüber dem Ersteher.

9Ich habe Miete im Voraus gezahlt. Bekomme ich das wieder?

Gegenüber dem Ersteher wirkt eine Vorauszahlung meist nur für einen Monat. § 57b Abs. 1 Satz 1 ZVG erklärt statt des Eigentumsübergangs „die Beschlagnahme des Grundstücks“ für maßgebend, also einen Tag, der Monate oder Jahre vor dem Zuschlag liegen kann. Nach § 57b Abs. 1 Satz 2 ZVG gilt Ihnen die Beschlagnahme mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses als bekannt. Über § 566c BGB wirkt eine Vorauszahlung dann nur noch für den laufenden Monat, bei Kenntnis nach dem 15. auch für den folgenden.

Alles darüber hinaus müssen Sie vom alten Vermieter zurückverlangen. Der ist in der Regel zahlungsunfähig. Deshalb: Zahlen Sie während eines laufenden Verfahrens keine Miete im Voraus, auch nicht gegen Rabatt. Der frühere Sonderschutz für Baukostenzuschüsse (§§ 57c, 57d ZVG alter Fassung) ist seit dem 1. Februar 2007 ersatzlos gestrichen; Merkblätter mit „Abwohnzeiträumen“ sind veraltet.

10Muss ich den Gutachter und Bietinteressenten in meine Wohnung lassen?

Bietinteressenten nicht, den Gerichtsgutachter nur mit Ihrer Zustimmung. Sie schulden dem Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, aber keine Vorführung für Fremde. Eine Duldungspflicht gegenüber Bietern gibt es nicht; niemand darf ohne Ihre Einwilligung eintreten.

Ob Sie den Gutachter hereinlassen, ist eine Abwägung: Ohne Innenbesichtigung bewertet er von außen, was den Verkehrswert oft drückt. Ein niedriger Wert zieht Bieter an, die schnell verwerten wollen. Lassen Sie ihn herein, dokumentiert das Gutachten den Zustand korrekt, was Ihnen später bei Streit über Mängel oder Kaution helfen kann. In unseren Daten ist eine erfolgte Innenbesichtigung mit 4 Verfahren die Ausnahme; in 166 Bekanntmachungen steht ausdrücklich „keine Innenbesichtigung“.

11Was kann ich vor dem Termin tun?

Drei Dinge, und eines davon ist Bieten.

1. Mietrecht anmelden. Für den Fortbestand des Vertrags ist das nicht nötig, der gilt ohnehin. Die Anmeldung beim Vollstreckungsgericht (§ 9 Nr. 2 ZVG) macht Sie aber zum Beteiligten: Sie werden über den Termin informiert und können Anträge stellen.
2. Ausschluss des Sonderkündigungsrechts beantragen. Als Beteiligter können Sie nach § 59 ZVG verlangen, dass das Objekt auch unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts ausgeboten wird. Das Gericht bietet dann doppelt aus; ob ein Bieter die Bedingung akzeptiert, ist offen. Der Antrag kostet nichts.
3. Selbst bieten. Ein Vorkaufsrecht haben Sie in der Zwangsversteigerung nicht (§ 471 BGB), aber Sie dürfen wie jeder andere mitbieten. Sie kennen die Wohnung besser als jeder Konkurrent, und das Objekt ist für Sie „bezugsfrei“. Nötig sind Ausweis und die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts; wie der Termin abläuft, steht im Ratgeber Richtig bieten.

12Nach dem Zuschlag: Mieterhöhung, Modernisierung, Betriebskosten

Der Ersteher hat dieselben Rechte und Pflichten wie jeder Vermieter, nicht mehr. Eine Mieterhöhung ist nur nach den allgemeinen Regeln möglich, also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze und Sperrfrist (§§ 558 ff. BGB) oder nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) mit dreimonatiger Ankündigung (§ 555c BGB). Der Zuschlag selbst ist kein Erhöhungsgrund.

Bei den Betriebskosten gilt der Zuschlag als Stichtag: Für die Zeit davor rechnet der alte Vermieter ab, für die Zeit danach der neue. Ein Guthaben aus der Zeit vor dem Zuschlag müssen Sie beim alten Vermieter geltend machen; eine Nachzahlung an ihn sollten Sie nur gegen ordnungsgemäße Abrechnung leisten. Prüfen Sie außerdem, wer den Strom- und Gasvertrag für Allgemeinflächen und die Heizung weiterführt. Bei einem insolventen Voreigentümer kann die Versorgung ins Stocken geraten. Melden Sie Ausfälle sofort schriftlich dem Ersteher.

13Ich bin nicht Mieter, sondern der bisherige Eigentümer. Wann muss ich raus?

Für Sie gilt kein Mieterschutz. Der Zuschlagsbeschluss ist gegen den Schuldner und gegen Personen, die ohne eigenes Recht im Haus wohnen, unmittelbar ein Räumungstitel (§ 93 Abs. 1 ZVG). Der Ersteher kann damit ohne Klage den Gerichtsvollzieher beauftragen; zwischen Zuschlag und Zwangsräumung liegen meist zwei bis vier Monate.

Verhandeln lohnt trotzdem: Viele Ersteher zahlen für einen zügigen, besenreinen Auszug eine Prämie, weil eine Zwangsräumung sie 2.000 bis 5.000 € kostet. Eine Räumungsfrist kann in Härtefällen das Gericht gewähren (§ 721 ZPO ist hier nicht anwendbar, wohl aber § 765a ZPO). Bleiben Sie mit Zustimmung des Erstehers als Mieter wohnen, braucht es einen echten Mietvertrag. Erst dann gilt für Sie das, was oben steht. Wie der Ersteher vorgeht, beschreibt der Ratgeber Räumung nach dem Zuschlag; wie sich eine Versteigerung noch stoppen lässt, der Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

Welche Frist gilt für mich?

14Checkliste für Mieter

• Miete weiter pünktlich an den alten Vermieter zahlen, bis Zahlungsverbot (Zwangsverwalter) oder Zuschlagsbeschluss (Ersteher) vorliegt. Beides schriftlich und in Kopie aufbewahren.
• Keine Vorauszahlungen, keine „Rabatte gegen Vorkasse“ während des Verfahrens.
• Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Kautionsnachweis heraussuchen und sichern.
• Bekanntmachung im Justizportal lesen: Versteigerungsart (Teilungsversteigerung?), Termin, Verkehrswert.
• Bei einer Kündigung: Unterschrift, Kündigungsgrund und Zugangsdatum prüfen; Fristen mit dem Mieterverein rechnen.
• Bei Härtegründen: Widerspruch schriftlich, spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin.
• Überlegen, ob Sie selbst bieten. Dann die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts rechtzeitig überweisen.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 20, 21 Abs. 2, 22 ZVG (Beschlagnahme, Umfang) · §§ 56, 57, 57a, 57b ZVG (Nutzungen ab Zuschlag, Eintritt in Miet- und Pachtverträge, Sonderkündigungsrecht, Vorauszahlungen) · § 9 Nr. 2, § 59 ZVG (Anmeldung, abweichende Versteigerungsbedingungen) · §§ 89, 90, 93 ZVG (Zuschlag, Eigentumserwerb, Räumungstitel) · § 148, § 152 ZVG (Zwangsverwaltung) · § 180, § 183 ZVG (Teilungsversteigerung, Ausschluss des Sonderkündigungsrechts) · §§ 566, 566a, 566c, 568, 573, 573c, 573d, 574, 574a, 574b, 577a, 580a BGB (Kauf bricht nicht Miete, Kaution, Vorauszahlung, Schriftform, Kündigungsschutz, Fristen, Widerspruch, Sperrfrist, Gewerberaum) · §§ 558, 559, 555c BGB (Mieterhöhung, Modernisierung) · § 471 BGB (kein Vorkaufsrecht in der Zwangsvollstreckung) · §§ 721, 765a ZPO (Räumungsfrist, Vollstreckungsschutz) · BGH, Urteil vom 7. März 2012, XII ZR 13/10 (Kaution geht auf den Ersteher über)

Weiterlesen

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.