Mehrfamilienhaus ersteigern: Kapitalanlage mit Mietern richtig rechnen
Für Anleger: welche Mieten das Haus wirklich bringt, was ab dem Zuschlag Ihnen gehört, wer Kautionen zurückzahlt, wem Sie kündigen können und wie Sie Rendite und Finanzierung rechnen.
Mit dem Zuschlag treten Sie in alle Mietverträge ein, die Mieten stehen Ihnen ab diesem Tag zu (§ 56, § 57 ZVG). Kautionen müssen Sie bei Vertragsende zurückzahlen, auch wenn Sie sie nie erhalten haben (§ 566a BGB). Rechnen Sie die Rendite deshalb mit den tatsächlichen Mieten, Leerstand, Kautionen und nicht umlegbaren Kosten.
Inhalt
- Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus aus der Zwangsversteigerung als Kapitalanlage?
- Wie finde ich heraus, welche Mieten das Haus bringt?
- Ab wann gehören mir die Mieten, und wer rechnet ab?
- Was passiert mit den Kautionen der Mieter?
- Kann ich den Mietern nach dem Zuschlag kündigen?
- Wie berechne ich die Rendite eines Mehrfamilienhauses?
- Wie finanziere ich ein Mehrfamilienhaus aus der Zwangsversteigerung?
- Was ist bei einem Wohn- und Geschäftshaus anders?
- Häufige Fragen
1Lohnt sich ein Mehrfamilienhaus aus der Zwangsversteigerung als Kapitalanlage?
Das entscheidet Ihre Rechnung: tatsächliche Mieten, Leerstand, Sanierung und Nebenkosten gegen das Gebot. Mieter und Verträge übernehmen Sie so, wie sie sind (§ 57 ZVG).
Ein Mehrfamilienhaus aus der Zwangsversteigerung kann günstiger sein als auf dem freien Markt, es hat aber eigene Risiken. Sie sehen die Wohnungen meist nicht von innen, kennen die Mieter oft nur aus dem Gutachten und können die Verträge nach dem Zuschlag kaum ändern. Eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 ZVG), und es gibt keinen Verkäufer, der Ihnen eine geprüfte Mieterliste mit Kautionen und Rückständen übergibt.
Das Mietrecht nach dem Zuschlag, von der Kündigung bis zur Kaution, erklärt der Ratgeber Vermietete Immobilie ersteigern. Hier geht es um die Anlagerechnung: welche Einnahmen Sie wirklich haben, welche Pflichten Sie übernehmen und wie Sie Rendite und Finanzierung rechnen.
2Wie finde ich heraus, welche Mieten das Haus bringt?
Aus dem Gutachten, beim Zwangsverwalter, falls einer bestellt ist, und bei den Mietern selbst. Eine vollständige Mieterliste bekommen Sie vor dem Termin oft nicht.
Das Gutachten bewertet ein Mehrfamilienhaus meist nach dem Ertrag und nennt dafür Mieten. Prüfen Sie, ob das die tatsächlich gezahlten Mieten sind oder marktübliche Werte, die der Sachverständige angesetzt hat. Stehen Wohnungen leer, fehlt deren Miete ganz, und der Zustand der leeren Wohnungen ist meist unbekannt.
Läuft neben der Versteigerung eine Zwangsverwaltung, zieht ein Zwangsverwalter die Mieten ein. Er kennt Verträge, Zahlungseingänge und Rückstände. Was er Bietern sagen darf, ist schon wegen des Datenschutzes begrenzt; fragen Sie trotzdem nach Leerstand und Zahlungsmoral. Auch die Mieter können helfen, ein freundliches Gespräch an der Haustür bringt oft mehr als jedes Formular. Wo es einen Mietspiegel gibt, zeigt er die ortsübliche Miete.
3Ab wann gehören mir die Mieten, und wer rechnet ab?
Ab dem Zuschlag (§ 56 ZVG). Die Miete für den Zuschlagsmonat wird nach Tagen geteilt (§ 101 BGB). Lief eine Zwangsverwaltung, rechnet der Verwalter mit Ihnen ab.
Von dem Zuschlag an gebühren Ihnen die Nutzungen des Hauses, und Sie tragen die Lasten (§ 56 ZVG). Die Miete ist eine Vergütung für die Überlassung des Gebrauchs. Für den Monat des Zuschlags steht Ihnen deshalb nur der Teil ab dem Zuschlagstag zu (§ 101 Nr. 2 BGB). Rückstände aus der Zeit davor gehören nicht Ihnen. Hat ein Mieter Miete für spätere Monate im Voraus an den früheren Eigentümer gezahlt, müssen Sie das nur begrenzt gegen sich gelten lassen. Maßgeblich ist, wann er von der Beschlagnahme erfahren hat (§ 57b ZVG mit § 566c BGB).
Eine Zwangsverwaltung endet nicht von selbst mit dem Zuschlag, sondern erst mit dem Aufhebungsbeschluss des Gerichts (§ 12 Abs. 1 ZwVwV). Bis dahin kann der Verwalter weiter Mieten einziehen. Was davon auf die Zeit ab dem Zuschlag entfällt, rechnet er mit Ihnen ab. Wie diese Abrechnung aussieht, erklärt der Ratgeber Ersteherabrechnung, das Verfahren selbst der Ratgeber Zwangsverwaltung.
Das steht Ihnen zu
- Mieten ab dem Tag des Zuschlags, im Zuschlagsmonat anteilig
- Vorauszahlungen für Nebenkosten ab dem Zuschlag
- Alle Rechte aus den Mietverträgen, etwa auf Mieterhöhung nach dem Gesetz
Das steht Ihnen nicht zu
- Mietrückstände aus der Zeit vor dem Zuschlag
- Mieten, die der Verwalter für die Zeit davor eingenommen hat
- Ersatz, wenn die Mieten niedriger sind als im Gutachten angenommen (§ 56 ZVG)
4Was passiert mit den Kautionen der Mieter?
Sie treten in die Kautionsabreden ein und müssen jede Kaution bei Vertragsende zurückzahlen, auch wenn Sie sie nie erhalten haben (§ 57 ZVG, § 566a BGB).
Für die Zwangsversteigerung verweist das Gesetz auf die Regeln beim Verkauf einer vermieteten Immobilie (§ 57 ZVG). Danach tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein (§ 566a BGB). Der BGH hat entschieden, dass das auch den Ersteher trifft, selbst wenn ihm die Kaution nie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10). Kautionen, die der Vorbesitzer verbraucht hat, sind damit Ihr Risiko.
| Wohnungen im Haus | 6 |
| Kaltmiete je Wohnung | 600 € |
| Kaution je Wohnung, höchstens drei Kaltmieten (§ 551 BGB) | bis 1.800 € |
| Vom Vorbesitzer oder Verwalter übergeben | 0 € |
| Rückzahlungsrisiko für Sie, ohne Zinsen | bis 10.800 € |
Ziehen Sie mögliche Kautionen von Ihrem Gebot ab, solange Sie nicht wissen, wo das Geld liegt. Fragen Sie den Zwangsverwalter, welche Kautionen er verwahrt, und lassen Sie sich nach dem Zuschlag von den Mietern Belege über gezahlte Kautionen zeigen.
5Kann ich den Mietern nach dem Zuschlag kündigen?
Nur einmal, zum ersten zulässigen Termin, mit der gesetzlichen Frist (§ 57a ZVG). Bei Wohnungen brauchen Sie zusätzlich ein berechtigtes Interesse; eine höhere Miete zählt nicht (§ 573 BGB).
Für Anleger ist das Sonderkündigungsrecht deshalb nur selten nützlich. Eigenbedarf haben Sie nur für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Kündigung, weil die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert, hat hohe Hürden; eine höhere Miete bei neuer Vermietung bleibt ausdrücklich außer Betracht (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Vertragliche Kündigungsausschlüsse zwischen Mieter und Vorbesitzer hindern das Sonderkündigungsrecht dagegen nicht (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20). In einer Teilungsversteigerung gibt es das Sonderkündigungsrecht nicht (§ 183 ZVG).
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Für Gewerberäume gilt kein Kündigungsschutz wie für Wohnungen, dafür eine längere Frist: spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ende des nächsten Quartals (§ 580a Abs. 2 und 4 BGB).
„Nach dem Zuschlag kann ich allen Mietern kündigen und teurer neu vermieten.“
Richtig ist: Das Sonderkündigungsrecht gilt nur einmal zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG). Bei Wohnraum brauchen Sie ein berechtigtes Interesse, und eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB).
6Wie berechne ich die Rendite eines Mehrfamilienhauses?
Teilen Sie den Jahresreinertrag durch Gebot plus Nebenkosten. Der Reinertrag ist die Jahreskaltmiete minus der Kosten, die Sie nicht auf die Mieter umlegen können.
Bei Wohnungen dürfen Sie nur Betriebskosten umlegen. Verwaltung und Instandhaltung gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV), dazu kommen Mietausfall und Leerstand. Diese Kosten tragen Sie selbst. Neben der Nettomietrendite nennen Anleger oft den Kaufpreisfaktor: Gebot geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten Sie für das Haus zahlen. Beide Zahlen taugen nur mit der tatsächlichen Miete, nicht mit der im Gutachten angenommenen. Eine nötige Sanierung rechnen Sie zu den Kosten hinzu.
| Meistgebot | 480.000 € |
| Erwerbsnebenkosten, hier 7,5 % | 36.000 € |
| Gesamtkosten | 516.000 € |
| Jahreskaltmiete, sechs Wohnungen zu je 600 € | 43.200 € |
| Nicht umlegbare Kosten und Mietausfall, hier 20 % | 8.640 € |
| Jahresreinertrag | 34.560 € |
| Kaufpreisfaktor: 480.000 € geteilt durch 43.200 € | 11,1 |
| Nettomietrendite: 34.560 € geteilt durch 516.000 € | rund 6,7 % |
Setzen Sie im Rechner Ihre eigenen Zahlen ein:
Mehr Miete ist nur in den Grenzen des Gesetzes möglich. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, und höchstens um 20 % in drei Jahren, in Gebieten, die das Land dafür bestimmt hat, um 15 % (§ 558 BGB). Bei neuer Vermietung darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB).
7Wie finanziere ich ein Mehrfamilienhaus aus der Zwangsversteigerung?
Mit einer Finanzierungszusage vor dem Termin. Die Bank will Gutachten, Mietaufstellung und Ihre Rechnung sehen; die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts brauchen Sie schon im Termin (§ 68 ZVG).
Nach dem Zuschlag bleibt wenig Zeit. Das Bargebot müssen Sie so rechtzeitig an die Gerichtskasse überweisen, dass es vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist (§ 49 Abs. 3 ZVG), und ab dem Zuschlag zahlen Sie 4 % Zinsen im Jahr darauf (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Bei einem vermieteten Haus schaut die Bank vor allem auf den Ertrag. Fehlt eine belastbare Mietaufstellung, rechnet sie oft vorsichtiger oder verlangt mehr Eigenkapital.
Die Sicherheitsleistung bringen Sie meist aus eigenem Geld auf: als Überweisung an die Gerichtskasse vor dem Termin, als Bankbürgschaft oder als Verrechnungsscheck. Ab dem 01.10.2026 zählt nur noch ein Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts aus dem Institutsregister oder der Bundesbank, ausgestellt frühestens am dritten Werktag vor dem Termin (§ 69 Abs. 2 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen. Wie Sie die Finanzierung vorbereiten, erklärt der Ratgeber Zwangsversteigerung finanzieren.
8Was ist bei einem Wohn- und Geschäftshaus anders?
Für Läden und Büros gelten Gewerbemietrecht und oft Fragen der Umsatzsteuer. Gewerbemieter haben keinen Kündigungsschutz wie Wohnungsmieter, dafür längere Fristen (§ 580a Abs. 2 BGB).
Gewerbeeinheiten können höhere Mieten bringen, stehen nach einem Auszug aber manchmal lange leer. Prüfen Sie Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und ob die Miete mit Umsatzsteuer vereinbart ist. Der Zuschlag selbst ist grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Der Schuldner kann aber bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten zur Steuerpflicht optieren (§ 9 Abs. 3 UStG), wenn an einen Unternehmer für dessen Unternehmen geliefert wird (§ 9 Abs. 1 UStG). Dann schulden Sie als Unternehmer die Umsatzsteuer zusätzlich zum Gebot (§ 13b UStG, Stand September 2026).
Einzelheiten, auch zur Vorsteuer und zu Gewerbemietern, erklärt der Ratgeber Gewerbeimmobilie ersteigern. Die Steuern insgesamt stehen unter Steuern bei der Zwangsversteigerung.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| ab Zuschlag | Mieten stehen dem Ersteher zu, im Zuschlagsmonat anteilig | § 56 ZVG |
| 3 Kaltmieten | höchste zulässige Kaution je Wohnung, zurückzuzahlen mit Zinsen | § 551 BGB |
| 20 % | Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in drei Jahren, in bestimmten Gebieten 15 % | § 558 BGB |
| 10 % | höchstens über der ortsüblichen Miete bei neuer Vermietung mit Mietpreisbremse | § 556d BGB |
| 10 % | Sicherheitsleistung vom Verkehrswert | § 68 ZVG |
| 4 % | Zinsen im Jahr auf das Bargebot ab dem Zuschlag | § 49 ZVG |
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Bekomme ich vor dem Termin eine Mieterliste?
Einen Anspruch darauf haben Sie nicht. Angaben zu den Mieten stehen oft im Gutachten, und ein Zwangsverwalter kennt die Verträge, darf Bietern aber nur begrenzt Auskunft geben. Rechnen Sie im Zweifel mit Leerstand und Rückständen.
Wem gehört die Miete für den Monat des Zuschlags?
Sie wird nach Tagen geteilt. Ab dem Zuschlag gebühren Ihnen die Nutzungen (§ 56 ZVG), und eine Vergütung für die Überlassung des Gebrauchs wie die Miete steht jedem nur für die Dauer seiner Berechtigung zu (§ 101 BGB).
Muss ich Kautionen zurückzahlen, die ich nie erhalten habe?
Ja. Der Ersteher tritt in die Kautionsabreden ein (§ 57 ZVG, § 566a BGB) und haftet nach der Rechtsprechung des BGH auch dann, wenn er die Kaution nie bekommen hat (Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10).
Kann ich die Mieten nach dem Zuschlag sofort erhöhen?
Nur nach den gesetzlichen Regeln. Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Sie eine Erhöhung verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, höchstens um 20 % in drei Jahren, in bestimmten Gebieten um 15 % (§ 558 BGB). Der Zuschlag ändert daran nichts.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht vorher Kosten ab, die Sie nicht umlegen können, etwa Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall, und rechnet die Erwerbsnebenkosten zum Preis. Sie ist deshalb aussagekräftiger.
Läuft die Zwangsverwaltung nach dem Zuschlag weiter?
Sie endet erst mit dem Aufhebungsbeschluss des Gerichts, auch wenn der Zuschlag schon erteilt ist (§ 12 ZwVwV). Die Mieten ab dem Zuschlag stehen trotzdem Ihnen zu; der Verwalter rechnet sie mit Ihnen ab.
Quellen: § 56 ZVG (Nutzungen und Lasten ab dem Zuschlag, keine Gewährleistung) · § 57 ZVG (Eintritt in Miet- und Pachtverträge) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 57b ZVG (Vorausverfügungen über die Miete) · § 183 ZVG (kein Sonderkündigungsrecht in der Teilungsversteigerung) · § 49 ZVG (Bargebot, Zinsen, Zahlung vor dem Verteilungstermin) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheitsleistung) · § 69 ZVG (Art der Sicherheitsleistung, Absatz 2 in der Fassung ab 01.10.2026) · § 101 BGB (Verteilung der Früchte) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 551 BGB (Höhe der Mietsicherheit) · § 556d BGB (Mietpreisbremse) · § 558 BGB (Mieterhöhung, Kappungsgrenze) · § 566a BGB (Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel) · § 566c BGB (Vorauszahlung der Miete) · § 573 BGB (berechtigtes Interesse) · § 573d BGB (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist) · § 580a BGB (Kündigungsfristen für Geschäftsräume) · § 1 BetrKV (Verwaltung und Instandhaltung sind keine Betriebskosten) · § 12 ZwVwV (Ende der Zwangsverwaltung durch Aufhebungsbeschluss) · § 4 UStG (Nr. 9 Buchst. a, Steuerfreiheit der Grundstückslieferung) · § 9 UStG (Option zur Steuerpflicht, im Zwangsversteigerungsverfahren bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten) · § 13b UStG (Steuerschuldnerschaft des Erstehers) · BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10 (Ersteher haftet für die Rückzahlung der Kaution) · BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20 (Sonderkündigung trotz vertraglichem Kündigungsausschluss)
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