Gewerbeimmobilie ersteigern: Umsatzsteuer, Mieter und Pächter

1Was ist bei einer Gewerbeimmobilie anders als bei einer Wohnung?

Vor allem die Umsatzsteuer, das Inventar, Gewerbemieter ohne Kündigungsschutz und Erlaubnisse, die am Betreiber hängen. Bei Betriebsflächen kommen mögliche Altlasten dazu.

Gewerbeobjekte in der Zwangsversteigerung reichen vom kleinen Laden im Wohnhaus über Büroetagen und Hallen bis zu Hotels und Gasthöfen. Die Grundregeln sind dieselben wie bei jeder Zwangsversteigerung: Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG), eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 ZVG), und die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Anders sind Steuer, Inventar, Verträge und Genehmigungen. Die folgende Übersicht zeigt, worauf es ankommt.

2Fällt beim Ersteigern einer Gewerbeimmobilie Umsatzsteuer an?

Grundsätzlich nicht (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Optiert der Schuldner vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten, schulden Sie als Unternehmer 19 % zusätzlich zum Gebot.

Die Zwangsversteigerung gilt umsatzsteuerlich als Lieferung des Grundstücks vom Eigentümer an den Ersteher (BFH, Urteil vom 21.03.2002, V R 62/01). Sie fällt unter das Grunderwerbsteuergesetz und ist deshalb von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Ein Unternehmer als Schuldner kann auf diese Befreiung verzichten, wenn an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen geliefert wird (§ 9 Abs. 1 UStG). Im Zwangsversteigerungsverfahren geht das nur bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Termin (§ 9 Abs. 3 UStG). Ob optiert wurde, steht also fest, bevor die Bietzeit beginnt. Fragen Sie im Termin nach, bevor Sie bieten.

Hat der Schuldner optiert, schulden Sie die Umsatzsteuer selbst, wenn Sie Unternehmer oder eine juristische Person sind (§ 13b Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 5 UStG). Sie beträgt 19 % (§ 12 Abs. 1 UStG) und kommt zum Meistgebot hinzu; Sie zahlen sie an das Finanzamt, nicht an das Gericht. Nutzen Sie die Immobilie für Ihr Unternehmen und für Umsätze, die den Vorsteuerabzug erlauben, ziehen Sie denselben Betrag als Vorsteuer wieder ab (§ 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG). Ersteigern Sie dagegen als Privatperson für private Zwecke, fehlt die Voraussetzung der Option, denn sie verlangt eine Lieferung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen (§ 9 Abs. 1 UStG).

Ohne Vorsteuerabzug bleiben die 95.000 € bei Ihnen. Die Grunderwerbsteuer kommt in jedem Fall dazu, je nach Land 3,5 bis 6,5 % auf Meistgebot und bestehen bleibende Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Alle Steuern im Überblick stehen im Ratgeber Steuern bei der Zwangsversteigerung. Stand der Steuerregeln: September 2026.

3Was bedeuten Geschäftsveräußerung und Vorsteuerberichtigung für mich?

Führen Sie eine Vermietung fort, kann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegen. Dann treten Sie in die Vorsteuerberichtigung des Schuldners ein (§ 1 Abs. 1a, § 15a Abs. 10 UStG).

Wer für ein Gebäude Vorsteuer abgezogen hat, ist zehn Jahre daran gebunden. Ändern sich in dieser Zeit die Verhältnisse, die für den Abzug maßgebend waren, wird er für jedes Jahr der Änderung anteilig berichtigt (§ 15a Abs. 1 UStG). Das betrifft Sie, wenn Sie die Umsatzsteuer aus dem Zuschlag als Vorsteuer abziehen: Nutzen Sie das Gebäude innerhalb von zehn Jahren für steuerfreie Umsätze, etwa für die Vermietung von Wohnungen (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG), zahlen Sie einen Teil zurück.

Die Zwangsversteigerung kann nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch eine Geschäftsveräußerung im Ganzen sein; ein lebendes Unternehmen setzt das nicht voraus (BFH, Urteil vom 21.03.2002, V R 62/01). Bei einem vermieteten Objekt kommt das in Betracht, wenn Sie in die Mietverträge eintreten und die Vermietung fortführen. Eine Geschäftsveräußerung unterliegt nicht der Umsatzsteuer, aber Sie treten an die Stelle des Schuldners (§ 1 Abs. 1a UStG), und sein Berichtigungszeitraum läuft bei Ihnen weiter (§ 15a Abs. 10 UStG). Wandeln Sie später Büros in Wohnungen um, kann das Finanzamt Vorsteuer zurückfordern, die der Schuldner einmal abgezogen hat.

Übernehmen Sie Mietverträge, in denen Umsatzsteuer ausgewiesen ist, klären Sie außerdem, ob Sie selbst zur Steuerpflicht der Vermietung optieren dürfen. Das setzt voraus, dass der Mieter die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG).

4Gehören Maschinen, Einrichtung und Inventar zur Versteigerung?

Zubehör im Besitz des Schuldners ja, bei einem Betriebsgebäude auch Maschinen und Geräte (§ 55 ZVG, § 98 BGB). Sachen der Mieter und Pächter gehören nicht dazu.

Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen und in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zu ihm stehen (§ 97 BGB). Bei einem Gebäude, das dauerhaft für einen Betrieb eingerichtet ist, zählen dazu die Maschinen und Geräte, die für diesen Betrieb bestimmt sind (§ 98 Nr. 1 BGB). Die Beschlagnahme erfasst das Zubehör, das dem Eigentümer gehört (§ 20 Abs. 2 ZVG mit § 1120 BGB), die Versteigerung erstreckt sich darauf (§ 55 Abs. 1 ZVG), und mit dem Zuschlag gehört es Ihnen (§ 90 Abs. 2 ZVG).

Zubehör, das einem Dritten gehört, aber im Besitz des Schuldners ist, wird ebenfalls mitversteigert, es sei denn, der Dritte hat vor dem Zuschlag die Aufhebung oder einstweilige Einstellung des Verfahrens erreicht (§ 55 Abs. 2, § 37 Nr. 5 ZVG). Das betrifft etwa geleaste Maschinen oder unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Anlagen. Der Dritte bekommt dann statt der Sache den Erlös dafür. Das Gericht schätzt den Wert mitversteigerter beweglicher Sachen frei (§ 74a Abs. 5 Satz 2 ZVG), im Gutachten stehen sie oft mit eigenem Betrag. Prüfen Sie vor dem Termin, ob die Maschinen noch da sind. Mehr dazu im Ratgeber Zubehör in der Zwangsversteigerung.

5Was passiert mit Gewerbemietern und Pächtern?

Ihre Verträge gehen auf Sie über (§ 57 ZVG). Kündigen können Sie einmal zum ersten zulässigen Termin, ohne Grund, bei Geschäftsräumen mit knapp sechs Monaten Frist (§ 57a ZVG).

Ein Gewerbemietvertrag geht mit allen Abreden auf Sie über: Miethöhe, Laufzeit, Wertsicherung, Verlängerungsoptionen und die Kaution. Die Kaution müssen Sie bei Vertragsende zurückzahlen, auch wenn Sie sie nie bekommen haben (§ 57 ZVG mit § 566a und § 578 BGB; BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10). Das Sonderkündigungsrecht gilt auch für Geschäftsräume und für Pacht (§ 57a ZVG). Einen Kündigungsgrund brauchen Sie dafür nicht, denn der Schutz des § 573 BGB gilt nur für Wohnraum. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Quartals zugehen und wirkt zum Ende des nächsten Quartals (§ 580a Abs. 2 und 4 BGB). Verpassen Sie den ersten zulässigen Termin, ist das Recht weg (§ 57a Satz 2 ZVG). In einer Teilungsversteigerung gibt es das Sonderkündigungsrecht nicht (§ 183 ZVG).

Bei einer Pacht, etwa eines Hotels oder Gasthofs mit Inventar, ist die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres zulässig. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zugehen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll (§ 584 BGB). Bis ein Pächter geht, kann also mehr als ein Jahr vergehen.

Seit 2025 genügt für langfristige Gewerbemietverträge die Textform, vorher war die Schriftform nötig. Ist ein Vertrag über mehr als ein Jahr nicht einmal in Textform geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 578 Abs. 1 Satz 2 mit § 550 BGB) und ist mit der gesetzlichen Frist kündbar. Das kann helfen, wenn Sie den ersten Termin für die Sonderkündigung verpasst haben. Lassen Sie sich die Verträge deshalb vollständig zeigen. Was bei gemischt genutzten Häusern mit Wohnungen gilt, steht im Ratgeber Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage.

6Gehen Genehmigungen und Konzessionen mit dem Zuschlag über?

Eine Baugenehmigung gilt auch für den neuen Eigentümer. Erlaubnisse, die an die Person des Betreibers gebunden sind, etwa für eine Gaststätte, braucht jeder neue Betreiber selbst.

Die Baugenehmigung hängt am Grundstück und am genehmigten Vorhaben, nicht an der Person des Bauherrn. Viele Landesbauordnungen bestimmen ausdrücklich, dass sie auch für und gegen den Rechtsnachfolger gilt, etwa § 58 Abs. 2 der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Sie deckt aber nur die genehmigte Nutzung. Wollen Sie aus einem Laden eine Arztpraxis, aus einer Halle Wohnungen oder aus einem Büro eine Gaststätte machen, ist das eine Nutzungsänderung, die oft eine neue Genehmigung braucht. Fragen Sie beim Bauamt nach der genehmigten Nutzung und nach Auflagen, etwa zu Stellplätzen oder Brandschutz.

Anders bei Erlaubnissen für den Betrieb. Wer ein Gaststättengewerbe betreiben will, braucht nach dem Gaststättengesetz des Bundes grundsätzlich eine Erlaubnis, die für eine bestimmte Betriebsart und bestimmte Räume erteilt wird (§ 2 Abs. 1 und § 3 Abs. 1 GastG). Sie geht nicht mit dem Zuschlag über; wer die Gaststätte betreibt, braucht eine eigene. Einige Länder haben eigene Gaststättengesetze mit anderen Regeln. Fragen Sie beim Ordnungsamt, was für Ihren Betrieb gilt.

7Worauf muss ich bei Altlasten auf Betriebsflächen achten?

Auf frühere Nutzungen wie Tankstelle, Werkstatt, chemische Reinigung oder Galvanik. Als Eigentümer können Sie zur Sanierung herangezogen werden, auch wenn Sie nichts verursacht haben (§ 4 Abs. 3 BBodSchG).

Das Gesetz verpflichtet zur Sanierung einer Altlast nicht nur den Verursacher, sondern auch den Grundstückseigentümer und den, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Mit dem Zuschlag sind Sie das. Verdächtige Flächen erfassen die Länder in eigenen Katastern; Auskunft gibt die zuständige Bodenschutzbehörde. Das Gutachten erwähnt Altlasten oft nur mit dem Hinweis, dass sie nicht untersucht wurden.

Ein Bodengutachten vor dem Termin ist ohne Zustimmung des Eigentümers kaum möglich. Rechnen Sie bei einer belasteten Vornutzung deshalb mit einem deutlichen Abschlag oder verzichten Sie auf ein Gebot. Mehr dazu im Ratgeber Baulasten und Altlasten.

Häufige Fragen

Quellen: § 4 UStG (Nr. 9 Buchst. a Steuerfreiheit der Grundstückslieferung, Nr. 12 Buchst. a Vermietung) · § 1 UStG (Abs. 1a Geschäftsveräußerung im Ganzen) · § 9 UStG (Option zur Steuerpflicht, Frist im Zwangsversteigerungsverfahren) · § 12 UStG (Steuersatz 19 %) · § 13b UStG (Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers) · § 15 UStG (Vorsteuerabzug) · § 15a UStG (Berichtigung des Vorsteuerabzugs, zehn Jahre bei Grundstücken) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Meistgebot) · § 20 ZVG (Umfang der Beschlagnahme) · § 37 ZVG (Aufforderung an Dritte mit entgegenstehenden Rechten) · § 55 ZVG (Umfang der Versteigerung, Zubehör Dritter) · § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 57 ZVG (Eintritt in Miet- und Pachtverträge) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheitsleistung) · § 74a ZVG (Wert beweglicher Gegenstände) · § 90 ZVG (Eigentum mit dem Zuschlag, mitversteigerte Gegenstände) · § 183 ZVG (kein Sonderkündigungsrecht in der Teilungsversteigerung) · § 97 BGB (Zubehör) · § 98 BGB (gewerbliches Inventar) · § 1120 BGB (Haftung des Zubehörs) · § 566a BGB (Mietsicherheit beim Eigentümerwechsel) · § 573 BGB (Kündigungsschutz bei Wohnraum) · § 578 BGB (Textform bei langfristigen Gewerbemietverträgen) · § 580a BGB (Kündigungsfristen für Geschäftsräume) · § 584 BGB (Kündigung der Pacht) · § 2 GastG und § 3 GastG (Gaststättenerlaubnis für Betriebsart und Räume) · § 58 Abs. 2 Landesbauordnung Baden-Württemberg (Baugenehmigung gilt für den Rechtsnachfolger) · § 4 BBodSchG (Sanierungspflicht des Eigentümers) · BFH, Urteil vom 21.03.2002, V R 62/01 (Zwangsversteigerung als Lieferung, Geschäftsveräußerung ohne lebendes Unternehmen) · BGH, Urteil vom 07.03.2012, XII ZR 13/10 (Ersteher haftet für die Rückzahlung der Kaution)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.