Heizung und Energieausweis nach dem Zuschlag: welche Pflichten gelten

1Was hat sich 2026 beim Heizungsgesetz geändert?

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die 65-Prozent-Regel und die Austauschpflicht für alte Kessel sind gestrichen, die Dämmpflichten bleiben.

Das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Regeln für Heizungen und Bestandsgebäude gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere Teile, vor allem für Neubauten und Nichtwohngebäude, ab dem 1. Januar 2027. Das Gesetz trägt jetzt den Namen „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“, kurz GModG. Einige Paragraphen haben neue Nummern: Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke etwa stand früher in § 47 GEG und steht jetzt in § 35 GModG.

Achten Sie deshalb darauf, von wann eine Information stammt. Texte von vor August 2026 beschreiben oft noch Pflichten, die es nicht mehr gibt. Die wichtigsten Punkte für Ersteher im Überblick:

2Welche Dämmpflichten treffen mich nach dem Zuschlag?

Zwei: Oberste Geschossdecken ohne Mindestwärmeschutz und zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§§ 35, 69 GModG).

Erreicht die Decke zum unbeheizten Dachboden den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht, muss der Eigentümer sie so dämmen, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin beträgt. Die Pflicht ist auch erfüllt, wenn stattdessen das Dach darüber gedämmt ist (§ 35 Abs. 1 GModG). Außerdem muss der Eigentümer bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen dämmen, die nicht in beheizten Räumen liegen, etwa in einem unbeheizten Keller (§ 69 Abs. 2 GModG).

Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG), und diese Pflichten treffen dann Sie. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es eine Sonderregel: Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Haus gewohnt, muss erst der neue Eigentümer nach dem ersten Eigentümerwechsel seit diesem Tag dämmen, und zwar binnen zwei Jahren (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Ist der Zuschlag dieser erste Wechsel, beginnt die Frist mit dem Zuschlag. Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist die Frist meist längst abgelaufen. Bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Pflicht zur Deckendämmung, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG).

3Muss ich eine alte Heizung austauschen?

Nicht mehr wegen ihres Alters. Die Pflicht, Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren stillzulegen, ist seit dem 29. Juli 2026 gestrichen. Alte Kaminöfen müssen aber die Grenzwerte der 1. BImSchV einhalten.

Bis Juli 2026 durften ältere Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden, mit Ausnahmen etwa für Brennwert- und Niedertemperaturkessel. In Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, traf die Pflicht erst den neuen Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel, mit zwei Jahren Frist. Diese Betriebsverbote hat der Gesetzgeber gestrichen; die früheren §§ 72 und 73 GEG sind weggefallen. Eine funktionierende alte Heizung dürfen Sie weiter betreiben, solange eine Öl- oder Gasheizung die Grenzwerte für Abgasverluste einhält, die der Schornsteinfeger misst (§ 10 1. BImSchV). Ob sich ein Austausch trotzdem lohnt, ist eine Frage von Verbrauch, Zustand und Förderung, keine Rechtspflicht.

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder anderen Nutzungseinheiten gilt eine Prüfpflicht: Wasserführende Heizungen, die keine Wärmepumpen sind, müssen innerhalb eines Jahres geprüft und optimiert werden, nachdem sie 15 Jahre alt geworden sind; Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, bis zum 30. September 2027 (§ 60b GModG). Für Kaminöfen und andere Einzelraumfeuerstätten für feste Brennstoffe, die vor dem 22. März 2010 errichtet wurden, sind alle Nachrüstfristen der 1. BImSchV abgelaufen, die letzte am 31. Dezember 2024. Sie dürfen nur weiterlaufen, wenn sie die Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid einhalten oder mit einer Einrichtung zur Staubminderung nachgerüstet sind. Ausgenommen sind unter anderem offene Kamine, Grundöfen und Öfen, die die einzige Heizquelle einer Wohnung sind (§ 26 1. BImSchV).

4Welche Regeln gelten, wenn ich eine neue Heizung einbaue?

Sie wählen frei, auch Gas oder Öl. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil Biobrennstoff oder Wasserstoff nutzen (§ 43 GModG).

Das Gesetz nennt die Möglichkeiten beim Heizungstausch ausdrücklich, darunter Gas- und Ölheizung, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen, Stromdirektheizung und Anschluss an ein Wärmenetz (§ 42 GModG). Für eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung gilt eine Bio-Treppe: Ab dem 1. Januar 2029 müssen mindestens 10 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmtem Wasserstoff stammen, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % (§ 43 Abs. 1 GModG). Unter bestimmten Voraussetzungen lässt sich die Pflicht auch über eine Solarthermieanlage, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen.

Für Heizungen, die vor diesem Stichtag eingebaut wurden, sieht § 43 keine Pflicht vor. Bis zum 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung außerdem ein Gesetz vorlegen, das die Lieferanten verpflichtet, Gas, Öl und Flüssiggas für Gebäude ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen (§ 42a GModG). Vermieten Sie, beachten Sie die neuen Regeln zur Aufteilung bestimmter Kosten neuer Gas- und Ölheizungen zwischen Vermieter und Mieter im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz.

Planen Sie in einem Ein- oder Zweifamilienhaus eine größere Sanierung, bei der der Energiebedarf des ganzen Gebäudes berechnet wird, müssen Sie vor der Beauftragung der Planung ein informatorisches Beratungsgespräch mit einem Energieausweis-Aussteller führen, wenn es unentgeltlich angeboten wird (§ 36 GModG). Was Heizung und Dämmung kosten, zeigt der Ratgeber Sanierungskosten schätzen.

5Brauche ich nach dem Zuschlag einen Energieausweis?

Für den Erwerb nicht, denn der Zuschlag ist kein Verkauf. Wollen Sie später vermieten oder verkaufen, müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen (§ 80 GModG).

Das Gesetz verlangt einen Energieausweis beim Verkauf und bei der Vermietung, Verpachtung oder dem Leasing. Der Eigentumserwerb durch Zuschlag ist ein Hoheitsakt (§ 90 ZVG). Deshalb besteht in der Zwangsversteigerung keine Energieausweispflicht, so ausdrücklich das Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Auch das Beratungsgespräch, das Käufer eines Ein- oder Zweifamilienhauses nach Übergabe des Ausweises führen müssen, wenn es unentgeltlich angeboten wird, knüpft an den Verkauf an (§ 80 Abs. 4 GModG).

Den Bedarfsausweis brauchen Sie bei solchen älteren Häusern nur dann nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht hat oder später darauf gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 GModG). Ein Energieausweis aus der Gerichtsakte hilft Ihnen trotzdem bei der Einschätzung von Verbrauch und Sanierungsbedarf; fragen Sie beim Gericht, ob einer vorliegt.

6Welche Förderung gibt es für eine neue Heizung?

Die KfW bezuschusst eine klimafreundliche Heizung mit 30 % Grundförderung, selbst nutzende Eigentümer bekommen Boni. Den Antrag stellen Sie vor Beginn der Arbeiten (Stand September 2026).

Gefördert werden im Programm Heizungsförderung für Privatpersonen (KfW 458) unter anderem Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Solarthermie und der Anschluss an ein Wärmenetz, nicht aber eine gewöhnliche Gasheizung. Förderfähig sind höchstens 28.000 € für die erste Wohnung; der Betrag sinkt ab Februar 2027 schrittweise. Wohnen Sie selbst im Haus, kommen ein Klimageschwindigkeitsbonus von 16 % hinzu, wenn Sie eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung ersetzen, und je nach Einkommen ein Bonus von 10 %, 30 % oder 40 %. Zusammen sind höchstens 70 % möglich, bei geringem Einkommen 80 %. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 4 Prozentpunkte.

Die Konditionen ändern sich regelmäßig; maßgeblich ist das aktuelle Merkblatt der KfW. Einen Überblick über alle Programme für Ersteher gibt der Ratgeber KfW-Förderung beim Ersteigern. Bei einem Baudenkmal gelten Sonderregeln, siehe Denkmal ersteigern.

Häufige Fragen

Quellen: Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 · § 35 GModG (Nachrüstung der obersten Geschossdecke) · § 36 GModG (Beratungsgespräch vor größeren Änderungen) · §§ 42 und 43 GModG (Heizungstausch, Bio-Anteil für neue Gas- und Ölheizungen) · § 42a GModG (Grüngas- und Grünheizölquote) · § 60b GModG (Heizungsprüfung in Gebäuden ab sechs Wohnungen) · § 69 GModG (Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen) · §§ 79 und 80 GModG (Energieausweis) · Infoportal des BBSR zum GModG, Neuregelungen und FAQ Energieausweise (keine Pflicht in der Zwangsversteigerung) · § 10 1. BImSchV (Grenzwerte für Abgasverluste von Öl- und Gasheizungen) · § 26 1. BImSchV (Übergangsregeln für Einzelraumfeuerungsanlagen) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen, Wohngebäude (458), Stand September 2026

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.