Immobilienauktion oder Zwangsversteigerung: die Unterschiede
Was eine freiwillige Immobilienauktion rechtlich von der Zwangsversteigerung am Amtsgericht unterscheidet, was beide kosten, wo das Risiko liegt und was Bieterverfahren und Online-Auktionen sind.
Bei der Immobilienauktion verkauft der Eigentümer freiwillig: Der Zuschlag schließt einen Kaufvertrag (§ 156 BGB), den ein Notar beurkundet, Eigentümer werden Sie mit der Eintragung. In der Zwangsversteigerung macht Sie der Zuschlag des Amtsgerichts sofort zum Eigentümer (§ 90 ZVG), ohne Provision und Notar, aber ohne Gewährleistung und mit 10 % Sicherheit auf Verlangen.
Inhalt
- Was ist der Unterschied zwischen Immobilienauktion und Zwangsversteigerung?
- Wie läuft eine freiwillige Immobilienauktion ab?
- Wie läuft dagegen die Zwangsversteigerung ab?
- Was kostet eine Immobilienauktion im Vergleich zur Zwangsversteigerung?
- Wo ist das Risiko größer, bei der Auktion oder in der Zwangsversteigerung?
- Was sind Bieterverfahren und Online-Auktionen?
- Welches Verfahren passt zu Ihnen?
- Häufige Fragen
1Was ist der Unterschied zwischen Immobilienauktion und Zwangsversteigerung?
Bei der Auktion verkauft der Eigentümer freiwillig, es entsteht ein Kaufvertrag. Bei der Zwangsversteigerung versteigert das Amtsgericht auf Antrag eines Gläubigers, der Zuschlag macht Sie zum Eigentümer (§ 90 ZVG).
Beide Verfahren sehen im Saal ähnlich aus: Ein Objekt wird aufgerufen, es wird geboten, am Ende fällt ein Zuschlag. Rechtlich haben sie wenig gemeinsam. Die freiwillige Immobilienauktion ist ein Verkauf. Der Eigentümer beauftragt ein Auktionshaus, legt ein Mindestgebot fest und verkauft an den Meistbietenden. Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, meist zur Zwangsvollstreckung. Der Eigentümer muss sie dulden, das Amtsgericht führt sie nach dem Zwangsversteigerungsgesetz durch, und der Zuschlag ist ein Beschluss des Gerichts.
| Punkt | Freiwillige Auktion | Zwangsversteigerung |
|---|---|---|
| Wer verkauft | Der Eigentümer über ein Auktionshaus | Das Amtsgericht, meist auf Antrag eines Gläubigers |
| Untergrenze | Mindestgebot nach Vorgabe des Eigentümers | Geringstes Gebot (§ 44 ZVG), im ersten Termin Wertgrenzen von 50 und 70 % (§§ 85a, 74a ZVG) |
| Vertrag | Kaufvertrag durch Zuschlag (§ 156 BGB), notariell beurkundet (§ 311b BGB) | Kein Vertrag, der Zuschlag ist ein Beschluss des Gerichts |
| Eigentümer werden Sie | mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB) | mit dem Zuschlag (§ 90 ZVG) |
| Besichtigung | möglich, wenn Eigentümer oder Auktionshaus sie anbieten | kein Anspruch, nur mit Zustimmung des Bewohners |
| Mängel | nach den Bedingungen, ein Ausschluss gilt nicht bei Arglist (§ 444 BGB) | keine Gewährleistung (§ 56 ZVG) |
| Sicherheit | nach den Bedingungen des Auktionshauses | 10 % des Verkehrswerts auf Verlangen (§§ 67, 68 ZVG) |
| Vorkaufsrechte | können greifen | ausgeschlossen (§ 471 BGB) |
| Bewohner | Übergabe nach dem Vertrag | Zuschlag ist Räumungstitel gegen den Vorbesitzer, nicht gegen Mieter (§ 93 ZVG) |
2Wie läuft eine freiwillige Immobilienauktion ab?
Das Auktionshaus ruft das Objekt mit dem Mindestgebot auf, und der Zuschlag schließt den Kaufvertrag (§ 156 BGB). Ein Notar beurkundet ihn, sonst wäre er unwirksam (§ 311b BGB).
Wer gewerbsmäßig fremde Grundstücke versteigern will, braucht eine Erlaubnis der Behörde (§ 34b GewO). Das Auktionshaus handelt im Auftrag des Eigentümers. Die Regeln für den Termin stehen in seinen Versteigerungsbedingungen: wie hoch das Aufgeld ist, auch Courtage genannt, ob Sie eine Sicherheit oder Anzahlung leisten müssen, wann der Kaufpreis fällig ist und wann Sie das Objekt übernehmen. Lesen Sie diese Bedingungen vor dem Termin, denn mit dem Zuschlag sind Sie daran gebunden.
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Bei Grundstücksauktionen beurkundet deshalb ein Notar den Zuschlag, für diese Niederschrift enthält das Beurkundungsgesetz eine eigene Regel (§ 15 BeurkG). Eigentümer werden Sie aber erst mit der Eintragung im Grundbuch, nach der Auflassung vor dem Notar (§ 873 BGB, § 925 BGB).
- Vor dem TerminKatalog, Unterlagen und Versteigerungsbedingungen lesen, Objekt besichtigen, wenn möglich, Finanzierung klären.
- Im TerminAusweis mitbringen, bieten, beim Zuschlag die Niederschrift des Notars unterschreiben.
- Nach dem ZuschlagAufgeld und Kaufpreis nach den Bedingungen zahlen, Grunderwerbsteuer nach Bescheid.
- EigentumsübergangAuflassung und Eintragung im Grundbuch, Übergabe des Objekts nach dem Vertrag.
3Wie läuft dagegen die Zwangsversteigerung ab?
Das Amtsgericht stellt im Termin das geringste Gebot fest und fordert zu Geboten auf. Nach mindestens 30 Minuten Bietzeit entscheidet es über den Zuschlag (§§ 73, 81 ZVG).
Die Zwangsversteigerung zur Vollstreckung beginnt mit dem Antrag eines Gläubigers, der einen Titel gegen den Eigentümer hat. Das Gericht lässt den Verkehrswert in der Regel von einem Sachverständigen schätzen und setzt ihn fest (§ 74a Abs. 5 ZVG). Im Termin verliest es die Versteigerungsbedingungen, dann läuft die Bietzeit von mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG). Auf Verlangen eines Beteiligten müssen Sie sofort nach Ihrem Gebot eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts leisten (§ 67 ZVG, § 68 ZVG).
Den Zuschlag bekommt der Meistbietende (§ 81 ZVG), wenn kein Grund zur Versagung besteht. Er macht Sie sofort zum Eigentümer, ein Notar ist nicht nötig (§ 90 ZVG). Das Bargebot zahlen Sie vor dem Verteilungstermin, mit 4 % Zinsen ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG). Im ersten Termin versagt das Gericht den Zuschlag, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter 50 % des Verkehrswerts bleibt; unter 70 % kann ein Gläubiger die Versagung beantragen (§ 85a ZVG, § 74a ZVG). Den ganzen Ablauf erklärt der Ratgeber Ablauf einer Zwangsversteigerung.
„Eine Immobilienauktion ist im Grunde eine Zwangsversteigerung, nur privat organisiert.“
Richtig ist: Rechtlich sind es zwei verschiedene Dinge. Bei der Auktion schließen Sie durch den Zuschlag einen Kaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss (§ 156, § 311b BGB), und Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873, § 925 BGB). In der Zwangsversteigerung macht Sie der Zuschlag des Gerichts zum Eigentümer (§ 90 ZVG).
4Was kostet eine Immobilienauktion im Vergleich zur Zwangsversteigerung?
Bei der Auktion kommen Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls ein Aufgeld hinzu. In der Zwangsversteigerung fallen Provision und Notar weg, dafür zahlen Sie Zinsen ab dem Zuschlag.
Grunderwerbsteuer zahlen Sie in beiden Fällen, beim Kauf nach dem Kaufpreis, in der Zwangsversteigerung nach dem Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte (§ 9 Abs. 1 GrEStG). Der Satz hängt vom Bundesland ab, Stand September 2026 zwischen 3,5 und 6,5 %. Wie hoch das Aufgeld bei einer Auktion ist und wer die Kosten des Notars trägt, steht in den Versteigerungsbedingungen. Vergleichen Sie die Gesamtsumme, nicht nur das Gebot.
Freiwillige Auktion
- Zuschlagspreis
- Aufgeld an das Auktionshaus, wenn die Bedingungen eines vorsehen
- Notar für die Beurkundung, soweit Sie ihn tragen
- Grundbuch für die Eintragung
- Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis
Zwangsversteigerung
- Meistgebot, dazu bestehen bleibende Rechte
- Keine Provision, kein Notar für den Erwerb
- Zuschlagsgebühr und Grundbuch, zusammen rund 0,7 %
- Grunderwerbsteuer auf Meistgebot und bleibende Rechte
- 4 % Zinsen ab dem Zuschlag bis zur Zahlung
Die Zahlen für die Zwangsversteigerung rechnet der Ratgeber Kosten der Zwangsversteigerung durch, Ihr höchstes Gebot ermitteln Sie mit dem Rechner im Ratgeber Bietlimit berechnen.
5Wo ist das Risiko größer, bei der Auktion oder in der Zwangsversteigerung?
Beim Zustand in der Zwangsversteigerung: keine Gewährleistung (§ 56 ZVG), kein Recht auf Besichtigung. Bei der Auktion regelt der Vertrag die Haftung, bei Arglist gilt kein Ausschluss (§ 444 BGB).
In der Zwangsversteigerung kaufen Sie so, wie das Objekt ist. Rücktritt und Minderung wegen Mängeln gibt es nicht, und ins Haus kommen Sie nur, wenn der Bewohner Sie hereinlässt. Grundlage ist oft allein das Gutachten, das der Sachverständige manchmal nur von außen erstellen konnte. Bei einer freiwilligen Auktion will der Eigentümer verkaufen, deshalb können Sie eher besichtigen und Fragen stellen. Wie weit er für Mängel haftet, steht im Vertrag. Verschweigt er einen Mangel arglistig, hilft ihm ein Haftungsausschluss nicht (§ 444 BGB).
Dafür bietet die Zwangsversteigerung andere Sicherheiten. Das Gericht stellt vor den Geboten fest, welche Rechte bestehen bleiben (§ 66 ZVG), alle anderen erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG), und Vorkaufsrechte können Ihnen das Objekt nicht wieder abnehmen (§ 471 BGB). Bei einer Auktion ist das anders: Dort können Vorkaufsrechte greifen, etwa das der Gemeinde. Mehr dazu im Ratgeber Vorkaufsrecht in der Zwangsversteigerung.
Beim Verkauf muss der Verkäufer oder Makler Ihnen spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG, früher Gebäudeenergiegesetz). Bei einer Auktion können Sie ihn deshalb verlangen. In der Zwangsversteigerung gibt es keinen Verkäufer, dort liegt ein Ausweis nur vor, wenn er sich in den Unterlagen findet.
6Was sind Bieterverfahren und Online-Auktionen?
Beim Bieterverfahren geben Interessenten Angebote ab, und der Verkäufer entscheidet. Verbindlich wird erst der notarielle Kaufvertrag. Das gilt auch für Online-Auktionen, bei denen kein Notar mitwirkt (§ 311b BGB).
Manche Verkäufer, etwa Banken, Makler oder die öffentliche Hand, verkaufen Immobilien im Bieterverfahren. Dabei nennt der Verkäufer eine Preisvorstellung oder ein Mindestgebot und sammelt Angebote bis zu einer Frist. Anders als bei der Auktion gibt es keinen Zuschlag im Saal, der Verkäufer ist an das höchste Angebot nicht gebunden und kann auch nachverhandeln. Erst der Kaufvertrag beim Notar bindet beide Seiten.
Online-Auktionen folgen demselben Grundsatz: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Wie die Plattform das löst, welche Gebühren schon vor dem Notartermin anfallen und was ein Gebot bewirkt, regeln ihre Bedingungen. Lesen Sie sie, bevor Sie bieten.
7Welches Verfahren passt zu Ihnen?
Die Zwangsversteigerung passt, wenn Sie ohne Besichtigung rechnen können und Zeit für Wertgrenzen und neue Termine haben. Die Auktion passt eher, wenn Sie besichtigen wollen und ein Mindestgebot akzeptieren.
Termine der Amtsgerichte veröffentlicht die Justiz im Internet, gebündelt finden Sie sie bei ZVG-Finder, mit Suche nach Ort und Objektart und einem Live-Tracker für neue Termine. Wie die Suche am besten klappt, zeigt der Ratgeber Zwangsversteigerungen finden. Freiwillige Auktionen kündigen die Auktionshäuser selbst an.
Häufige Fragen
Ist eine Immobilienauktion eine Zwangsversteigerung?
Nein. Bei der Immobilienauktion verkauft der Eigentümer freiwillig über ein Auktionshaus, der Zuschlag schließt einen Kaufvertrag (§ 156 BGB). Die Zwangsversteigerung führt das Amtsgericht durch, meist auf Antrag eines Gläubigers, und der Zuschlag ist ein Beschluss des Gerichts (§ 90 ZVG).
Brauche ich bei einer Immobilienauktion einen Notar?
Ja. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB), deshalb beurkundet bei Grundstücksauktionen ein Notar den Zuschlag. In der Zwangsversteigerung braucht der Erwerb keinen Notar, der Zuschlag ersetzt den Kaufvertrag.
Gibt es bei einer Zwangsversteigerung eine Provision?
Nein. Das Amtsgericht versteigert, einen Makler oder ein Auktionshaus gibt es nicht. Sie zahlen die Zuschlagsgebühr, das Grundbuch, die Grunderwerbsteuer und 4 % Zinsen auf das Bargebot ab dem Zuschlag bis zur Zahlung.
Wann werde ich bei einer Immobilienauktion Eigentümer?
Erst mit der Eintragung im Grundbuch nach der Auflassung vor dem Notar (§ 873, § 925 BGB). In der Zwangsversteigerung werden Sie dagegen schon mit dem Zuschlag Eigentümer (§ 90 ZVG), noch bevor das Grundbuch berichtigt ist.
Gilt bei einer Immobilienauktion ein Vorkaufsrecht?
Es kann gelten, denn bei der Auktion entsteht ein Kaufvertrag. Ausgeschlossen sind Vorkaufsrechte nur beim Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung und aus einer Insolvenzmasse (§ 471 BGB).
Ist ein Gebot bei einer Online-Immobilienauktion verbindlich?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Was ein Online-Gebot vorher bewirkt und welche Gebühren anfallen, regeln die Bedingungen der Plattform. Lesen Sie sie vor dem ersten Gebot.
Kann ich bei einer Zwangsversteigerung vorher besichtigen?
Nur wenn der Eigentümer oder Mieter Sie hereinlässt, ein Recht darauf gibt es nicht. Oft bleiben nur das Gutachten und die Ansicht von außen. Bei einer freiwilligen Auktion ist eine Besichtigung eher möglich, weil der Eigentümer verkaufen will.
Quellen: § 156 BGB (Vertragsschluss bei Versteigerung) · § 311b BGB (notarielle Beurkundung beim Grundstückskauf) · § 444 BGB (kein Haftungsausschluss bei Arglist) · § 471 BGB (kein Vorkaufsrecht bei Zwangsvollstreckung) · § 873 BGB und § 925 BGB (Eigentum durch Auflassung und Eintragung) · § 15 BeurkG (Beurkundung von Versteigerungen) · § 34b GewO (Erlaubnis für Versteigerer) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Kauf und beim Meistgebot) · § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 49 ZVG (Bargebot und Zinsen) · § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 66 ZVG (Feststellung der Versteigerungsbedingungen) · § 67 ZVG und § 68 ZVG (Sicherheitsleistung) · § 73 ZVG (Bietzeit mindestens 30 Minuten) · § 74a ZVG und § 85a ZVG (Wertgrenzen, Verkehrswert) · § 81 ZVG (Zuschlag an den Meistbietenden) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · § 91 ZVG (Erlöschen von Rechten) · § 93 ZVG (Zuschlag als Räumungstitel) · § 80 GModG, früher Gebäudeenergiegesetz (Energieausweis beim Verkauf)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.