Zwangsversteigerungen finden: alle Wege, Kataloge und Abofallen

1Wo werden Zwangsversteigerungen amtlich bekannt gemacht?

Das Amtsgericht macht jeden Termin öffentlich bekannt, im Amtsblatt oder elektronisch, etwa im Justizportal (§ 39 ZVG). Das geschieht in der Regel mindestens sechs Wochen vorher (§ 43 ZVG).

Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Länder dürfen die Verfahren mehrerer Bezirke bei einem Gericht bündeln (§ 1 Abs. 2 ZVG); das Amtsgericht Karlsruhe etwa ist nach eigener Angabe auch für Karlsruhe-Durlach und Ettlingen zuständig. Welches Gericht für Ihren Ort zuständig ist, zeigt das Orts- und Gerichtsverzeichnis im Justizportal des Bundes und der Länder.

Die Terminsbestimmung nennt das Grundstück, Zeit und Ort des Termins und soll Grundbuchblatt, Größe und Verkehrswert angeben (§§ 37, 38 ZVG). Wurde der Zuschlag in einem früheren Termin wegen der Wertgrenzen versagt, soll auch das darin stehen. Außerdem soll sie an der Gerichtstafel aushängen. Darauf kann das Gericht verzichten, wenn es im Internet veröffentlicht, und es darf zusätzliche Veröffentlichungen veranlassen, etwa in der örtlichen Zeitung (§ 40 ZVG).

2Ist das Justizportal zvg-portal.de vollständig?

Nein. Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern führen dort kein Gericht, Schleswig-Holstein nur zwei und Baden-Württemberg 14. Die übrigen Termine dieser Länder stehen in Amtsblättern und auf Seiten, die die Gerichte nennen.

Das Justizportal ist ein gemeinsames Angebot der Landesjustizverwaltungen. Seit dem 1. März 2007 veröffentlichen dort die Amtsgerichte, die in der Übersicht des Portals stehen; im September 2026 waren das 406 Gerichte und Zweigstellen aus 14 Ländern. In einigen Ländern ist die Veröffentlichung im Portal zugleich die amtliche Bekanntmachung nach § 39 ZVG, so beschreibt es das Handbuch des Portals. Ob Ihr Amtsgericht dabei ist, zeigt die Übersicht dort.

In vier Ländern müssen Sie ganz oder teilweise woanders suchen:

ZVG-Finder führt die Termine aus dem Justizportal und für Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern aus dem Amtlichen Anzeiger in einer Suche ohne Landesgrenzen zusammen, mit Karte und einem Live-Tracker, der Sie per E-Mail benachrichtigt, wenn ein passender Termin neu erscheint.

3Was leisten private Portale, Kataloge und Abos?

Sie sammeln die amtlichen Termine und ergänzen Suche, Karte oder Benachrichtigung. Amtlich sind sie nicht; maßgeblich bleibt die Bekanntmachung des Gerichts, und Unterlagen kosten dort manchmal Geld.

Neben dem Justizportal gibt es private Internetseiten, Kataloge und Abonnements. Die Justiz Nordrhein-Westfalen weist in ihrem Merkblatt darauf hin, dass ähnlich lautende Internetseiten nicht die offiziellen Bekanntmachungen der Gerichte sind, sondern Seiten von Privatanbietern. Das ist kein Makel, sollte Ihnen aber bewusst sein: Für die Wirksamkeit der Terminsbestimmung ist allein der Text der amtlichen Bekanntmachung ausschlaggebend, so steht es in den Hinweisen für Bieter im Justizportal.

Private Angebote unterscheiden sich vor allem darin, was sie zusätzlich leisten und was sie kosten. Manche zeigen alle Länder in einer Suche, mit Karte und Benachrichtigung, andere verlangen Geld für den Zugang oder für Gutachten. Die Justiz Hamburg schreibt, dass Gutachten auch über Versteigerungsportale erhältlich sind, teilweise gegen Gebühr. Im Justizportal stehen Gutachten, wo das Gericht sie einstellt, derzeit ohne Kosten zum Download.

4Wie erkenne ich eine Abofalle, und wie komme ich wieder heraus?

Online muss der Bestellknopf klar sagen, dass Sie zahlen, etwa „zahlungspflichtig bestellen“, sonst kommt kein Vertrag zustande (§ 312j BGB). Online geschlossene Abos können Sie meist 14 Tage widerrufen.

Seriöse Anbieter nennen Preis, Laufzeit und Kündigung vor der Bestellung. Bei einem Vertrag im Internet, der Sie zur Zahlung verpflichtet, muss die Bestellsituation so gestaltet sein, dass Sie ausdrücklich bestätigen, zu zahlen. Ein Knopf darf dafür nur mit „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer ebenso eindeutigen Formulierung beschriftet sein (§ 312j Abs. 3 BGB). Fehlt das, kommt der Vertrag nicht zustande (§ 312j Abs. 4 BGB).

Bei Verträgen, die Sie online, per E-Mail oder am Telefon schließen, haben Sie als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht (§ 312g Abs. 1 BGB). Die Frist beträgt 14 Tage. Sie beginnt bei einem Abo für Daten oder Dienste mit dem Vertragsschluss, bei einem gelieferten Katalog mit der ersten Lieferung, aber nicht, bevor Sie ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt wurden (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 2 und 3 BGB).

Laufende Abos müssen sich einfach beenden lassen. Wer online Verträge mit laufender Leistung anbietet, muss einen Kündigungsknopf bereithalten, beschriftet etwa mit „Verträge hier kündigen“; fehlt er, können Sie jederzeit ohne Frist kündigen (§ 312k BGB). In allgemeinen Geschäftsbedingungen darf die erste Laufzeit höchstens zwei Jahre betragen, und nach einer stillen Verlängerung müssen Sie jederzeit mit höchstens einem Monat Frist kündigen können (§ 309 Nr. 9 BGB, für Verträge ab März 2022). Wie die Online-Kündigung aussehen muss, erklärt die Verbraucherzentrale.

1. Vertrag und Belehrung sichernBestellbestätigung, Preis, Laufzeit und Widerrufsbelehrung speichern.
2. Binnen 14 Tagen widerrufenEine eindeutige Erklärung genügt, eine Begründung brauchen Sie nicht. Für die Frist zählt das rechtzeitige Absenden (§ 355 Abs. 1 BGB).
3. Sonst kündigenÜber den Kündigungsknopf oder schriftlich. Der Anbieter muss eine Online-Kündigung sofort bestätigen (§ 312k Abs. 4 BGB); heben Sie die Bestätigung auf.
4. Zweifelhafte Rechnungen prüfen lassenBevor Sie für einen Vertrag zahlen, den Sie nicht geschlossen haben wollen, beraten die Verbraucherzentralen.

5Erfahre ich über Zeitung, Banken oder Makler von Versteigerungen?

Über die Zeitung manchmal, wenn das Gericht dort zusätzlich veröffentlicht (§ 40 ZVG). Banken und Makler machen keine amtlichen Bekanntmachungen, können aber für einen Kauf vor dem Termin wichtig sein.

Das Gericht darf neben der vorgeschriebenen Bekanntmachung weitere Veröffentlichungen veranlassen und soll dabei auf den Ortsgebrauch achten (§ 40 Abs. 2 ZVG). Das Amtsgericht Itzehoe etwa nennt neben dem Internet und den Schleswig-Holsteinischen Anzeigen eine Tageszeitung und ein Anzeigenblatt. In der Zeitung stehen aber nur die Termine, die ein Gericht dort zusätzlich veröffentlicht.

Banken und Sparkassen sind oft Gläubiger, die Bekanntmachung kommt aber immer vom Gericht. Manche Gerichte nennen die betreibende Bank in der Bekanntmachung. Wer Grundschulden eingetragen hat, zeigen die Mitteilungen des Grundbuchamts, die jeder einsehen darf (§ 42 Abs. 1 ZVG). Mit der Bank lässt sich über einen Kauf vor dem Termin sprechen, wenn Eigentümer und Gläubiger mitmachen. Ein Makler kann einen solchen Kauf begleiten, amtliche Termine veröffentlicht er nicht.

6Woran erkenne ich eine gute Suche nach Zwangsversteigerungen?

Sie findet Objekte nach Ort, Umkreis, Objektart und Verkehrswert, zeigt Wiederholungstermine und aufgehobene Termine und meldet neue Treffer, ohne dass Sie täglich nachsehen müssen.

Im Justizportal wählen Sie je Suche ein Bundesland und können nach Gericht, Art der Versteigerung, Objektart, Straße, Postleitzahl, Ort, Ortsteil und Termin filtern. Ein Häkchen findet Termine, bei denen die Wertgrenzen weggefallen sind. Eine Umkreissuche, eine Karte und eine Benachrichtigung gibt es dort nicht. Wie die Suche dort im Einzelnen funktioniert, zeigt der Ratgeber Das Justizportal zvg-portal.de erklärt.

• Suche über Landesgrenzen oder im UmkreisSonst fehlen Objekte jenseits der Landesgrenze.
• Filter für Objektart und VerkehrswertDie Kategorien des Justizportals reichen vom Reihenhaus bis zum Stellplatz.
• Hinweis auf weggefallene WertgrenzenWurde der Zuschlag schon einmal wegen der 5/10- oder 7/10-Grenze versagt, gelten beide Grenzen nicht mehr. Erster oder zweiter Termin
• Aufgehobene Termine bleiben sichtbarNach einer Aufhebung kann das Gericht einen neuen Termin bestimmen. Termin aufgehoben
• Datum der letzten ÄnderungZeigt, ob Termin, Wert oder Unterlagen neu sind.
• Benachrichtigung bei neuen TreffernZwischen Bekanntmachung und Termin liegen oft nur sechs Wochen.
• Link zur amtlichen BekanntmachungMaßgeblich ist der Text des Gerichts, nicht die Zusammenfassung.

7Wie früh sollte ich mit der Suche beginnen?

Möglichst Monate vor einem Kauf. Zwischen Bekanntmachung und Termin liegen oft nur sechs Wochen, und in dieser Zeit brauchen Sie Gutachten, Finanzierungszusage und Sicherheitsleistung (§ 43 ZVG).

Manche Gerichte veröffentlichen früher als vorgeschrieben, das Amtsgericht Itzehoe etwa nach eigener Angabe zwei bis drei Monate vor dem Termin. Verlassen können Sie sich darauf nicht. War das Verfahren einstweilen eingestellt, genügen sogar zwei Wochen zwischen Bekanntmachung und Termin (§ 43 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Nutzen Sie deshalb die Zeit, in der Sie noch kein Objekt haben: Finanzierungsrahmen mit der Bank klären, einen Termin als Zuschauer besuchen und die Checkliste für die Zwangsversteigerung durchgehen. Taucht dann ein passendes Objekt auf, bleiben die sechs Wochen für Gutachten, Besichtigung von außen und Sicherheitsleistung.

Häufige Fragen

Quellen: § 1 ZVG (zuständiges Amtsgericht, Zusammenfassung von Bezirken) · § 37 ZVG und § 38 ZVG (Inhalt der Terminsbestimmung) · § 39 ZVG (öffentliche Bekanntmachung) · § 40 ZVG (Gerichtstafel, weitere Veröffentlichungen) · § 42 ZVG (Einsicht in Mitteilungen und Anmeldungen) · § 43 ZVG (Fristen für die Bekanntmachung) · § 309 BGB (Laufzeit und Kündigungsfrist in AGB, Nr. 9) · § 312g BGB (Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen) · § 312j BGB (Bestellknopf „zahlungspflichtig bestellen“) · § 312k BGB (Kündigungsknopf) · § 355 BGB und § 356 BGB (Widerrufsfrist und ihr Beginn) · Art. 229 § 60 EGBGB (Übergangsregel für § 309 BGB) · Justizportal: Startseite, Übersicht der Gerichte und Bieter Handbuch · Justizportal: Hinweise für Bieter · Justiz NRW: Merkblatt für Bietinteressenten · Justiz Hamburg: Zwangsversteigerung · Justizministerium Mecklenburg-Vorpommern: Amtsblätter mit Amtlichem Anzeiger · Land Schleswig-Holstein: Zwangsversteigerung · Amtsgericht Itzehoe: Zwangsversteigerung · Amtsgericht Karlsruhe: Zwangsversteigerungsabteilung · Verbraucherzentrale: So muss die Online-Kündigung aussehen

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.