Checkliste Zwangsversteigerung: vor, im und nach dem Termin
Vier Listen zum Abhaken, jeder Punkt mit Verweis auf den passenden Ratgeber: Objekt und Unterlagen prüfen, Geld und Sicherheitsleistung vorbereiten, Mitbringliste für den Termin und die Aufgaben nach dem Zuschlag.
Vor dem Termin prüfen Sie Bekanntmachung, Gutachten und Grundbuch und legen Ihr Bietlimit schriftlich fest. Zum Termin bringen Sie Ausweis und den Nachweis der Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts mit, als Überweisung, Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft (§§ 68, 69 ZVG). Nach dem Zuschlag zahlen Sie das Bargebot mit 4 % Zinsen im Jahr bis zum Verteilungstermin (§ 49 ZVG, § 246 BGB).
Inhalt
- Was gehört auf eine Checkliste für die Zwangsversteigerung?
- Was prüfe ich am Objekt, bevor ich biete?
- Wie bereite ich Geld und Sicherheitsleistung vor?
- Wie viel Geld brauche ich insgesamt?
- Was muss ich zum Versteigerungstermin mitbringen?
- Worauf achte ich im Termin selbst?
- Was ist nach dem Zuschlag zu erledigen?
- Häufige Fragen
1Was gehört auf eine Checkliste für die Zwangsversteigerung?
Vier Phasen: das Objekt prüfen, Geld und Sicherheitsleistung vorbereiten, die Unterlagen für den Termin mitbringen und nach dem Zuschlag zahlen, versichern und mit den Bewohnern klären.
Zwischen der Bekanntmachung und dem Versteigerungstermin müssen in der Regel nur sechs Wochen liegen (§ 43 Abs. 1 ZVG). In dieser Zeit sollen Gutachten gelesen, Finanzierung und Sicherheitsleistung geklärt und alle Papiere für den Termin beisammen sein. Wer spät anfängt, riskiert, dass im Saal ein einziges Blatt fehlt, und dann zählt das beste Gebot nicht.
Die vier Listen unten folgen dem Ablauf. Jeder Punkt verweist auf den Ratgeber, der ihn genauer erklärt. Grundlage sind das Zwangsversteigerungsgesetz, die Hinweise für Bieter im Justizportal und das Merkblatt für Bietinteressenten der Justiz Nordrhein-Westfalen. Einzelne Gerichte stellen eigene Hinweise auf ihre Internetseite; ein Blick dorthin lohnt sich vor jedem Termin.
- Sobald Sie ein Objekt gefunden habenBekanntmachung und Gutachten lesen, Grundbuch und Lage prüfen, bei Ihrer Bank die Finanzierung anfragen.
- Zwei bis drei Wochen vorherBietlimit festlegen, Finanzierungszusage einholen, eine Vollmacht beglaubigen lassen, wenn Sie für jemand anderen bieten.
- Spätestens zehn Tage vorherSicherheitsleistung überweisen. Diesen Vorlauf nennt das Merkblatt der Justiz NRW.
- Drei Werktage vorherFrühester Tag, an dem Ihre Bank einen Verrechnungsscheck ausstellen darf (§ 69 Abs. 2 ZVG).
- Am VortagBei der Geschäftsstelle nachfragen, ob der Termin stattfindet, und die Mitbringliste packen.
- Im TerminPünktlich zum Aufruf da sein, zuhören, bieten, die Sicherheit sofort nachweisen.
- Nach dem ZuschlagVersicherung klären, Bargebot vor dem Verteilungstermin zahlen, Grunderwerbsteuer zahlen, Mieter informieren.
2Was prüfe ich am Objekt, bevor ich biete?
Bekanntmachung, Gutachten und Grundbuch, dazu Lage, Zustand von außen und wer im Haus wohnt. Eine Gewährleistung gibt es nicht, spätere Mängel tragen Sie selbst (§ 56 ZVG).
Einen Verkäufer, der Ihnen Fragen beantwortet, gibt es nicht. Ein Recht auf Besichtigung haben Sie nicht, und für Mängel haftet niemand: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt“ (§ 56 Satz 3 ZVG). Umso wichtiger sind die Unterlagen. Das Gutachten steht oft im Justizportal, sonst können Sie es auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts einsehen.
Planen Sie für diese Phase die meiste Zeit ein. Sie entscheidet, ob Sie überhaupt bieten und wie hoch. Alles, was Sie hier finden, gehört später als Abschlag in Ihr Limit.
Schreiben Sie beim Lesen des Gutachtens jede Einschränkung heraus, etwa „ohne Innenbesichtigung“ oder „Genehmigung nicht festgestellt“, und setzen Sie für jede einen Betrag an. So wird aus der Liste eine Zahl, die Sie von Ihrem Limit abziehen.
3Wie bereite ich Geld und Sicherheitsleistung vor?
Mit einer schriftlichen Obergrenze, einer Finanzierungszusage vor dem Termin und 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit. Bargeld ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG).
Die Sicherheit beträgt ein Zehntel des Verkehrswerts, der in der Terminsbestimmung steht, unabhängig davon, wie hoch Sie bieten (§ 68 Abs. 1 ZVG). Ein Beteiligter kann sie nur sofort nach Ihrem Gebot verlangen, dann müssen Sie sie aber auch sofort leisten. Sonst weist das Gericht das Gebot zurück (§ 67 Abs. 1, § 70 Abs. 2 ZVG). Gehen Sie davon aus, dass sie verlangt wird.
Ab dem 1. Oktober 2026 gilt eine neue Fassung von § 69 Abs. 2 ZVG. Als Scheck eignet sich dann nur ein Verrechnungsscheck, ausgestellt von einem Kreditinstitut aus dem Institutsregister der BaFin (§ 32 Abs. 5 KWG) oder von der Bundesbank, im Inland zahlbar und frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt. Überweisung und Bankbürgschaft bleiben zulässig.
„Die Sicherheitsleistung lege ich im Termin einfach bar auf den Tisch.“
Richtig ist: Barzahlung ist ausgeschlossen, und zwar schon seit Februar 2007 (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zulässig sind eine Überweisung, die vor dem Termin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben ist, ein Verrechnungsscheck und eine Bankbürgschaft. Wer nur Bargeld dabeihat, dessen Gebot wird zurückgewiesen, sobald Sicherheit verlangt wird (§ 70 Abs. 2 ZVG).
4Wie viel Geld brauche ich insgesamt?
Neben dem Gebot: Grunderwerbsteuer, rund 0,7 % für Gericht und Grundbuch und 4 % Zinsen im Jahr bis zum Verteilungstermin. Bei 150.000 € Gebot in NRW rund 11.800 €.
Die Justiz Nordrhein-Westfalen beziffert in ihrem Merkblatt die Kosten für den Zuschlag und die Berichtigung des Grundbuchs je nach Wert auf rund 0,7 % des Meistgebots, zusätzlich zur Grunderwerbsteuer. Das Bargebot zahlen Sie erst zum Verteilungstermin, laut Merkblatt etwa 8 bis 12 Wochen nach der Versteigerung. Bis dahin verzinsen Sie es mit 4 % im Jahr (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Eine Sicherheit, die Sie überwiesen haben, wird angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG).
Das Beispiel geht von einem Haus in Nordrhein-Westfalen aus, bei dem keine Rechte bestehen bleiben. Bleiben Rechte bestehen, kommen sie zum Gebot hinzu und zählen bei der Grunderwerbsteuer mit (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Die 0,7 % sind ein Richtwert: Für die Eintragung im Grundbuch zählt nach den Hinweisen einzelner Gerichte der Verkehrswert, wenn er höher ist als das Gebot.
| Verkehrswert laut Bekanntmachung | 200.000 € |
| Sicherheitsleistung, vor dem Termin überwiesen (10 %) | 20.000 € |
| Ihr Meistgebot (Bargebot) | 150.000 € |
| Rest zum Verteilungstermin, nach Anrechnung der Sicherheit | 130.000 € |
| Zinsen 4 % im Jahr auf 130.000 € für 10 Wochen | rund 1.000 € |
| Grunderwerbsteuer in NRW, 6,5 % (Stand September 2026) | 9.750 € |
| Gericht und Grundbuch, rund 0,7 % | rund 1.050 € |
| Aufwand ohne Sanierung und Umzug | rund 161.800 € |
Die Sicherheit beträgt ein Zehntel des Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG), die Formen regelt § 69 ZVG. Das Bargebot ist ab dem Zuschlag zu verzinsen und muss vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben sein (§ 49 Abs. 2 und 3 ZVG).
5Was muss ich zum Versteigerungstermin mitbringen?
Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass, den Nachweis der Sicherheitsleistung und, wenn Sie für andere bieten, eine öffentlich beglaubigte Vollmacht im Original (§ 71 Abs. 2 ZVG).
Das Gericht prüft bei jedem Gebot, ob der Bieter wirksam handeln kann. Was Sie im Saal nicht belegen können, hilft Ihnen nicht: Eine Vollmacht in Kopie, ein fehlender Registerauszug oder eine Genehmigung, die noch beim Familiengericht liegt, führen zur Zurückweisung des Gebots (§ 71 Abs. 2 ZVG). Das gilt auch unter Eheleuten.
6Worauf achte ich im Termin selbst?
Auf den Anfang: Dann nennt das Gericht geringstes Gebot und bestehen bleibende Rechte. Danach läuft die Bietzeit mindestens 30 Minuten, und jedes Gebot bindet Sie (§§ 66, 72, 73 ZVG).
Nach dem Aufruf gibt das Gericht bekannt, wer das Verfahren betreibt, welcher Wert festgesetzt ist und welche Anmeldungen vorliegen. Dann stellt es das geringste Gebot und die Versteigerungsbedingungen fest, also auch, welche Rechte bestehen bleiben (§ 66 Abs. 1 ZVG). Wer später kommt, verpasst genau das. Der Bundesgerichtshof hat einem Bieter, der erst danach in den Saal kam und die bestehen bleibenden Rechte nicht kannte, die Anfechtung seines Gebots verwehrt (Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 150/07).
Erst dann fordert das Gericht zum Bieten auf. Bis zum Schluss der Versteigerung müssen mindestens 30 Minuten vergehen, und es wird weiter versteigert, solange jemand bietet (§ 73 Abs. 1 ZVG). Danach hört das Gericht die anwesenden Beteiligten und entscheidet über den Zuschlag, sofort oder in einem Verkündungstermin, der nicht mehr als eine Woche später liegen soll (§§ 74, 87 ZVG).
Setzen Sie sich so, dass Sie das Gericht und die Mitbieter gut hören, und schreiben Sie die Zahlen aus dem Bekanntmachungsteil mit. Ein Gebot, das Sie abgegeben haben, können Sie nicht zurücknehmen. Wann ein Gebot bindet
7Was ist nach dem Zuschlag zu erledigen?
Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer und tragen das Risiko (§§ 56, 90 ZVG). Versichern Sie das Objekt, zahlen Sie zum Verteilungstermin und klären Sie Mieter, Schlüssel und Grundbuch.
Das Eigentum geht mit der Verkündung des Zuschlags auf Sie über, nicht erst mit dem Grundbuch (§ 89, § 90 Abs. 1 ZVG). Ab diesem Moment tragen Sie die Gefahr, etwa bei einem Brand, und die laufenden Lasten, und Ihnen stehen die Nutzungen zu, also auch die Mieten (§ 56 ZVG). Ins Grundbuch kommen Sie, wenn der Zuschlag rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt ist; dann ersucht das Gericht das Grundbuchamt (§ 130 ZVG).
Wer das Bargebot bis zum Verteilungstermin nicht zahlt, verliert nicht nur Zeit. Die Forderung wird auf die Gläubiger übertragen und durch eine Sicherungshypothek gesichert, eine Wiederversteigerung ist möglich (§§ 118, 128, 133 ZVG). Klären Sie deshalb vor dem Termin mit Ihrer Bank, wann das Geld fließt.
Häufige Fragen
Was muss ich zu einem Zwangsversteigerungstermin mitbringen?
Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass, den Nachweis der Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts und Ihre Steuer-Identifikationsnummer. Wer für andere bietet, auch für den Ehepartner, braucht eine öffentlich beglaubigte Vollmacht im Original, eine Firma einen aktuellen Registerauszug (§ 71 Abs. 2 ZVG).
Kann ich die Sicherheitsleistung bar bezahlen?
Nein. Barzahlung ist ausgeschlossen (§ 69 Abs. 1 ZVG). Zulässig sind eine Überweisung, die vor dem Termin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben ist, ein Verrechnungsscheck eines Kreditinstituts oder der Bundesbank, der frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt wurde, und eine Bankbürgschaft.
Wann muss ich die Sicherheitsleistung überweisen?
So früh, dass der Betrag vor dem Termin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben ist und ein Nachweis im Termin vorliegt (§ 69 Abs. 4 ZVG). Das Merkblatt der Justiz NRW rät, die Überweisung spätestens zehn Tage vor dem Termin zu veranlassen, andere Gerichte nennen eine bis zwei Wochen.
Wann muss ich nach dem Zuschlag bezahlen?
Das Bargebot muss vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben sein (§ 49 Abs. 3 ZVG). Laut Merkblatt der Justiz NRW liegt dieser Termin etwa 8 bis 12 Wochen nach der Versteigerung. Bis dahin fallen 4 % Zinsen im Jahr an, eine überwiesene Sicherheit wird angerechnet.
Ab wann gehört mir die ersteigerte Immobilie?
Mit der Verkündung des Zuschlags (§§ 89, 90 ZVG). Von da an tragen Sie Gefahr und Lasten und bekommen die Nutzungen (§ 56 ZVG). Das Grundbuch wird erst später berichtigt, wenn der Zuschlag rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt ist (§ 130 ZVG).
Brauche ich meine Steuer-ID bei der Zwangsversteigerung?
In der Regel ja. Das Gericht zeigt den Zuschlag dem Finanzamt an, und die Anzeige muss die Identifikationsnummer des Erwerbers enthalten (§ 18 Abs. 1 Nr. 3, § 20 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Das Justizportal und das Merkblatt der Justiz NRW weisen deshalb darauf hin.
Quellen: § 43 ZVG (Bekanntmachung mindestens sechs Wochen vor dem Termin) · § 49 ZVG (Bargebot, Verzinsung, Zahlung vor dem Verteilungstermin) · § 56 ZVG (Gefahr, Nutzungen und Lasten, keine Gewährleistung) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht des Erstehers) · § 66 ZVG (Bekanntmachungen im Termin, geringstes Gebot) · § 67 ZVG (Verlangen der Sicherheitsleistung) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheit) · § 69 ZVG (Formen der Sicherheit, Abs. 2 in der Fassung ab 01.10.2026, BGBl. 2026 I Nr. 152) · § 70 ZVG (Zurückweisung ohne Sicherheit) · § 71 ZVG (Nachweis der Vertretungsmacht) · § 72 ZVG (Erlöschen von Geboten) · § 73 ZVG (Bietzeit) · § 74 ZVG (Anhörung über den Zuschlag) · § 87 ZVG (Verkündungstermin) · § 89 ZVG (Wirksamkeit des Zuschlags) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · § 93 ZVG (Räumung aus dem Zuschlagsbeschluss) · § 107 ZVG (Anrechnung der Sicherheit) · § 118 ZVG, § 128 ZVG und § 133 ZVG (Folgen, wenn der Ersteher nicht zahlt) · § 130 ZVG (Ersuchen an das Grundbuchamt) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 32 KWG (Institutsregister der BaFin) · § 9 GrEStG (Bemessung beim Meistgebot) · § 18 GrEStG und § 20 GrEStG (Anzeige an das Finanzamt, Identifikationsnummer) · § 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung) · § 95 VVG und § 99 VVG (Übergang der Versicherung) · BGH, Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 150/07 (keine Anfechtung wegen Irrtums über bestehen bleibende Rechte) · Justiz NRW: Merkblatt für Bietinteressenten · Justiz NRW: Zwangsversteigerung, Hinweise für Bietinteressenten · Justizportal des Bundes und der Länder: Hinweise für Bieter · Amtsgericht Brühl: Allgemeine Hinweise für Bietinteressenten · Amtsgericht Pankow: Hinweise zur Sicherheitsleistung · Amtsgericht Augsburg (Bayerische Justiz): Allgemeine Informationen für Bietinteressenten
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.