Ist ein Gebot bindend? Anfechten, zurücknehmen, Irrtum

1Ist ein Gebot bei der Zwangsversteigerung bindend?

Ja. Ein abgegebenes Gebot können Sie nicht zurücknehmen. Es erlischt nur in den vier Fällen des § 72 ZVG, etwa wenn ein höheres Gebot zugelassen wird.

Das Zwangsversteigerungsgesetz kennt keinen Rücktritt vom Gebot. Die Gerichte sagen das in ihren Hinweisen deutlich: Abgegebene Gebote seien bindend und könnten nicht zurückgenommen werden, schreibt etwa das Amtsgericht Augsburg. Ihr Gebot erlischt nur, wenn ein Übergebot zugelassen wird und kein Beteiligter sofort widerspricht, wenn es zurückgewiesen wird und niemand sofort widerspricht, oder wenn das Verfahren einstweilen eingestellt oder der Termin aufgehoben wird (§ 72 Abs. 1 bis 3 ZVG).

Bleibt Ihr Gebot das höchste, sind Sie daran gebunden, bis über den Zuschlag entschieden ist. Das geschieht im Termin oder in einem eigenen Verkündungstermin, der nicht über eine Woche hinaus bestimmt werden soll (§ 87 ZVG). Wird der Zuschlag versagt, bleiben Sie gebunden, bis die Versagung rechtskräftig ist (§§ 72, 86 ZVG). Mit der Verkündung des Zuschlags werden Sie Eigentümer (§§ 89, 90 ZVG). Wie das Bieten selbst abläuft, steht unter Bieten im Termin.

2Kann ich ein Gebot wegen Irrtums anfechten?

Nur in engen Grenzen. Ob das Anfechtungsrecht des BGB für Gebote überhaupt gilt, hat der BGH offengelassen; ein bloßer Rechen- oder Motivirrtum reicht jedenfalls nicht.

Das BGB erlaubt die Anfechtung einer Erklärung, wenn sich jemand bei der Abgabe über ihren Inhalt irrt oder eine Erklärung dieses Inhalts gar nicht abgeben wollte (§ 119 Abs. 1 BGB). Ob diese Regeln für ein Gebot in der Zwangsversteigerung gelten, ist umstritten. Die herrschende Ansicht in Rechtsprechung und Schrifttum bejaht es, ein Teil des jüngeren Schrifttums verneint es, und der Bundesgerichtshof hat die Frage ausdrücklich offengelassen (Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 150/07).

Wer anfechten will, muss es ohne schuldhaftes Zögern tun, sobald er den Irrtum bemerkt (§ 121 Abs. 1 BGB), am besten noch im Termin gegenüber dem Gericht. Eine wirksame Anfechtung macht die Erklärung von Anfang an nichtig (§ 142 Abs. 1 BGB). Sie kann aber einen Preis haben: Nach dem BGB muss, wer wegen Irrtums anficht, den Schaden ersetzen, den andere im Vertrauen auf die Erklärung erleiden (§ 122 Abs. 1 BGB).

3Was gilt, wenn ich mich beim Betrag verspreche?

Sagen Sie es sofort, noch im Saal, und bestehen Sie darauf, dass es ins Protokoll kommt. Ein echter Versprecher ist ein Erklärungsirrtum; ob er zur Anfechtung reicht, entscheidet das Gericht.

Gebote können Sie nur im Termin abgeben, und das Gericht hält alle Vorgänge, die für den Zuschlag wichtig sind, im Protokoll fest (§ 78 ZVG). Was nicht im Protokoll steht, wird bei der Entscheidung über den Zuschlag nicht berücksichtigt (§ 80 ZVG). Wer sich verspricht, etwa 150.000 € statt 105.000 € sagt, sollte das deshalb sofort erklären und protokollieren lassen. Nach dem Maßstab des BGH liegt ein Erklärungsirrtum vor, wenn schon der äußere Tatbestand nicht dem Willen entspricht, die genannte Zahl also nicht die gemeinte ist.

Ob das Gericht die Anfechtung gelten lässt, hängt vom Einzelfall ab und von der offenen Grundsatzfrage, ob das Anfechtungsrecht des BGB hier überhaupt gilt. Je klarer der Versprecher und je schneller Ihre Reaktion, desto besser stehen Ihre Chancen. Wer erst Tage später schreibt, er habe sich versprochen, hat es schwer. Und auch eine erfolgreiche Anfechtung kann eine Pflicht zum Schadensersatz nach § 122 BGB auslösen.

4Ist ein Rechenfehler ein Grund zur Anfechtung?

Nein. Wer sich bei der Kalkulation verrechnet oder bestehen bleibende Rechte übersieht, irrt im Motiv. Das berechtigt nach dem BGH nicht zur Anfechtung (V ZB 150/07).

Im entschiedenen Fall kam ein Bieter erst in den Saal, nachdem das Gericht die Versteigerungsbedingungen bekannt gegeben hatte. Er bot 70.000 € und wusste nicht, dass Rechte über 43.256,29 € bestehen blieben. Seine Anfechtung scheiterte. Der BGH stellte klar: Welche Rechte bestehen bleiben, ist nicht Teil des Gebots, sondern eine Folge der Versteigerungsbedingungen, die jeder Bieter einrechnen muss. Ein Fehler bei dieser Berechnung ist ein unbeachtlicher Motivirrtum, gleich ob der Bieter gar nicht daran gedacht oder sich konkret geirrt hat.

Nach diesem Maßstab sind auch vergessene Nebenkosten, eine zu optimistische Schätzung der Sanierung oder ein Verkehrswert, der Ihnen im Nachhinein zu hoch erscheint, Fehler bei der Kalkulation. Sie gehören in die Rechnung vor dem Termin. Wie Sie Ihr Limit sauber herleiten, zeigt der Ratgeber Bietlimit berechnen.

5Was passiert bei Geboten ohne Vollmacht oder von Minderjährigen?

Das Gericht weist sie zurück, wenn Vertretungsmacht oder Genehmigung weder offenkundig ist noch sofort durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen wird (§ 71 Abs. 2 ZVG).

Hängt die Wirksamkeit eines Gebots von der Vertretungsmacht des Bietenden oder von der Zustimmung eines anderen oder einer Behörde ab, weist das Gericht es zurück, wenn das nicht offenkundig ist oder sofort durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde belegt wird (§ 71 Abs. 2 ZVG). Eine Vollmacht in Kopie oder eine Zusage am Telefon hilft nicht, auch nicht unter Eheleuten, wie die Gerichte in ihren Hinweisen betonen. Wie eine Bietvollmacht aussieht, zeigt der Ratgeber Muster und Vorlagen.

Für ein minderjähriges Kind bieten die Eltern, und sie brauchen dafür die Genehmigung des Familiengerichts, so steht es im Merkblatt der Justiz NRW (vgl. § 1643 BGB). Die Genehmigung muss im Termin vorliegen. Rutscht ein unwirksames Gebot im Termin durch, muss das Gericht die Prüfung bei der Entscheidung über den Zuschlag nachholen, denn der Zuschlag darf nur auf ein wirksames Gebot erteilt werden (§ 81 Abs. 1 ZVG).

Wer im eigenen Namen geboten hat, kann unter Umständen noch erklären, für einen anderen geboten zu haben, oder die Rechte aus dem Meistgebot abtreten (§ 81 Abs. 2 und 3 ZVG). Beides hat Folgen für Haftung und Kosten, die der Ratgeber Für andere bieten erklärt.

6Wann weist das Gericht ein Gebot zurück?

Wenn es unwirksam ist, unter dem geringsten Gebot bleibt, eine verlangte Sicherheit fehlt oder die Vertretungsmacht unbelegt ist. Gegen eine falsche Zurückweisung widersprechen Sie sofort (§ 72 ZVG).

Die Zurückweisung ist nicht das letzte Wort. Widersprechen Sie oder ein Beteiligter sofort, erlischt das Gebot nicht (§ 72 Abs. 2 ZVG), und das Gericht entscheidet mit dem Zuschlag darüber. Umgekehrt gilt ein höheres Gebot als zugelassen, wenn das Gericht es nicht sofort zurückweist (§ 72 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ein zweites, niedrigeres Gebot von Ihnen ändert an Ihrem ersten nichts: Durch ein anderes Gebot erlischt ein Gebot nur, wenn dieses ein zugelassenes Übergebot ist (§ 72 Abs. 1 ZVG).

7Was kann ich nach dem Zuschlag noch tun?

Nur die Zuschlagsbeschwerde binnen zwei Wochen, und nur aus den Gründen des § 100 ZVG. Mängel am Objekt sind kein Grund, eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 ZVG).

Gegen den Zuschlag ist die sofortige Beschwerde möglich (§ 96 ZVG), auch für den Ersteher (§ 97 Abs. 1 ZVG). Sie ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen (§ 569 Abs. 1 ZPO). Die Frist beginnt für Beteiligte, die im Termin anwesend waren, mit der Verkündung (§ 98 ZVG), im Übrigen mit der Zustellung. Stützen lässt sich die Beschwerde nur darauf, dass eine der Vorschriften der §§ 81 und 83 bis 85a ZVG verletzt ist oder der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zugrunde gelegten Bedingungen erteilt wurde (§ 100 Abs. 1 ZVG).

Dazu gehört nach dem BGH auch, dass das eigene Gebot unwirksam war. Falsche Auskünfte Dritter vor dem Termin, im entschiedenen Fall aus Gesprächen mit der Gläubigerin, sind dagegen kein Beschwerdegrund (V ZB 150/07). Enttäuschungen über das Objekt selbst bleiben bei Ihnen: Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt (§ 56 Satz 3 ZVG). Ob ein Sachverständiger für ein grob falsches Gutachten haftet, behandelt der Ratgeber Falsches Gutachten; wie eine Beschwerde abläuft, steht unter Zuschlag versagt oder angefochten.

8Sind Absprachen unter Bietern erlaubt?

Das ZVG regelt sie nicht. Eine Absprache, nicht gegeneinander zu bieten, kann aber sittenwidrig und nichtig sein (§ 138 BGB), etwa wenn sie Gläubiger oder Schuldner gezielt schädigt.

Gemeinsam zu bieten, etwa als Paar oder als Bietergemeinschaft mit festen Anteilen, ist zulässig. Heikel wird es, wenn Interessenten verabreden, einander nicht zu überbieten, oder einen Mitbieter dafür bezahlen, dass er schweigt. Ein ausdrückliches Verbot enthält das Zwangsversteigerungsgesetz nicht. Es gelten die allgemeinen Regeln: Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB), und wer einem anderen in sittenwidriger Weise vorsätzlich Schaden zufügt, muss ihn ersetzen (§ 826 BGB).

Wo die Grenze liegt, hängt vom Einzelfall ab. Wer eine solche Abrede erwägt oder angeboten bekommt, sollte sich vorher anwaltlich beraten lassen. Mehr zu erlaubter Taktik im Termin steht unter Tricks bei Zwangsversteigerungen.

Häufige Fragen

Quellen: § 44 ZVG (geringstes Gebot) · § 56 ZVG (keine Gewährleistung) · § 66 ZVG (Bekanntmachungen zu Beginn des Termins) · § 70 ZVG (Zurückweisung ohne Sicherheit) · § 71 ZVG (Zurückweisung unwirksamer Gebote, Nachweis der Vertretungsmacht) · § 72 ZVG (Erlöschen von Geboten) · § 73 ZVG (Bietzeit, Verkündung des letzten Gebots) · § 78 ZVG und § 80 ZVG (Protokoll, nur Protokolliertes zählt) · § 81 ZVG (Zuschlag an den Meistbietenden, Abtretung, Gebot für einen anderen) · § 86 ZVG (Wirkung der rechtskräftigen Versagung des Zuschlags) · § 87 ZVG und § 89 ZVG (Verkündung und Wirksamkeit des Zuschlags) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · §§ 96 bis 98 ZVG (Zuschlagsbeschwerde, Beschwerdeberechtigte, Beginn der Frist) · § 100 ZVG (Gründe der Zuschlagsbeschwerde) · § 83 ZVG bis § 85a ZVG (Versagungsgründe, auf die § 100 ZVG verweist) · § 107 ZVG (Anrechnung der Sicherheit) · § 118 ZVG, § 128 ZVG, § 132 ZVG und § 133 ZVG (Folgen, wenn der Ersteher nicht zahlt) · § 119 BGB (Anfechtbarkeit wegen Irrtums) · § 121 BGB (Anfechtungsfrist) · § 122 BGB (Schadensersatz des Anfechtenden) · § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft) · § 142 BGB (Wirkung der Anfechtung) · § 826 BGB (sittenwidrige vorsätzliche Schädigung) · § 1643 BGB (Genehmigung des Familiengerichts) · § 569 ZPO (Frist der sofortigen Beschwerde) · BGH, Beschluss vom 05.06.2008, V ZB 150/07 (Irrtum über bestehen bleibende Rechte ist unbeachtlicher Motivirrtum, BGHZ 177, 62) · BGH, Urteil vom 22.02.2019, V ZR 244/17 (Gebot ohne Zahlungsabsicht ist sittenwidrig, BGHZ 221, 229) · Justiz NRW: Merkblatt für Bietinteressenten · Bayerische Justiz, Amtsgericht Augsburg: Allgemeine Informationen für Bietinteressenten · Amtsgericht Brühl: Allgemeine Hinweise für Bietinteressenten

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.