ZVG einfach erklärt, Teil 1: Allgemeines, Anordnung und Beschlagnahme (§§ 1 bis 34)

1Welches Gericht ist nach § 1 ZVG zuständig?

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Länder dürfen die Verfahren mehrerer Bezirke bei einem Amtsgericht bündeln (§ 1 ZVG).

Es kommt nicht auf den Wohnort des Eigentümers an, sondern auf die Lage des Grundstücks. Wer in Köln wohnt und eine Wohnung an der Ostsee besitzt, hat es mit dem Vollstreckungsgericht an der Ostsee zu tun. Nach § 1 Abs. 2 ZVG können die Landesregierungen einem Amtsgericht die Verfahren mehrerer Bezirke zuweisen. Welches Gericht zuständig ist, steht in jeder Bekanntmachung.

Das Verfahren führt ein Rechtspfleger, kein Richter (§ 3 Nr. 1 Buchst. i RPflG). Er ordnet die Versteigerung an, leitet den Termin und entscheidet über den Zuschlag. Die übrigen allgemeinen Vorschriften bis § 13 im Überblick:

2Was regelt § 10 ZVG?

Die Reihenfolge, in der Gläubiger aus dem Erlös bezahlt werden: die Rangklassen 1 bis 8, dazu 1a. Erst wenn eine Klasse voll bedient ist, bekommt die nächste etwas.

Vorweg entnimmt das Gericht die Kosten des Verfahrens, etwa für das Gutachten (§ 109 ZVG). Den Rest verteilt es nach § 10 Abs. 1 ZVG. Haben Ansprüche den gleichen Rang, werden sie im Verhältnis ihrer Beträge bedient.

Ein Beispiel: Die Bank betreibt aus ihrer Grundschuld (Klasse 4), die Gemeinde hat Grundsteuer aus diesem Jahr offen (Klasse 3), ein Handwerker ist mit einem Urteil beigetreten (Klasse 5). Nach den Kosten bekommt zuerst die Gemeinde, dann die Bank. Der Handwerker erhält nur, was danach übrig bleibt. Wie das Gericht den Erlös verteilt, erklärt Teil 4.

3Was braucht der Gläubiger nach § 15 und § 16 ZVG für den Antrag?

Einen Antrag beim Vollstreckungsgericht und einen vollstreckbaren Titel. Der Antrag soll Grundstück, Eigentümer, Anspruch und Titel nennen, die nötigen Urkunden liegen bei (§§ 15, 16 ZVG).

Von selbst leitet das Gericht kein Verfahren ein. § 15 ZVG verlangt einen Antrag, § 16 ZVG sagt, was hineingehört. Beizufügen sind vor allem die vollstreckbare Ausfertigung des Titels und der Nachweis, dass er dem Schuldner zugestellt wurde (§ 750 ZPO).

Titel sind etwa ein Urteil, ein Vollstreckungsbescheid oder eine notarielle Urkunde mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Banken lassen sich diese Unterwerfung meist bei der Bestellung der Grundschuld geben, wirksam gegen den jeweiligen Eigentümer (§ 800 ZPO). Sie brauchen deshalb keine Klage. Das Finanzamt braucht keinen Titel vom Gericht, seine Vollstreckungsbehörde stellt den Antrag selbst (§ 322 AO).

Wer nur ein Urteil über eine offene Rechnung hat, darf ebenfalls beantragen, steht aber in Rangklasse 5. Besser steht er mit einer Zwangssicherungshypothek, die er für Beträge über 750 € eintragen lassen kann (§ 866 Abs. 3 ZPO): Sie verschafft ihm einen eigenen Rang im Grundbuch. So beginnt das Verfahren:

1. Antragmit Titel und Zustellungsnachweis beim Amtsgericht am Ort des Grundstücks.
2. PrüfungDer Rechtspfleger prüft die Urkunden und die Eintragung des Schuldners (§ 17 ZVG).
3. AnordnungDer Beschluss geht an den Schuldner, meist mit dem Hinweis auf die 2-Wochen-Frist für einen Schutzantrag (§ 30b ZVG).
4. Vermerk und BeschlagnahmeDas Gericht lässt den Vermerk eintragen (§ 19 ZVG). Die Beschlagnahme wirkt ab der Zustellung oder dem Eingang des Ersuchens beim Grundbuchamt, was früher geschieht (§ 22 ZVG).
5. Gutachten und TerminDas Gericht lässt den Verkehrswert schätzen, setzt ihn fest und bestimmt den Termin.

4Was regelt § 17 ZVG?

Versteigert wird nur, wenn der Schuldner als Eigentümer im Grundbuch steht oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist (§ 17 Abs. 1 ZVG).

Die Vorschrift schützt Dritte. Ein Gläubiger kann nicht das Haus der Eltern versteigern lassen, nur weil sein Schuldner dort wohnt. Nachgewiesen wird die Eintragung mit einem Zeugnis des Grundbuchamts. Gehören Vollstreckungsgericht und Grundbuchamt zum selben Amtsgericht, genügt der Verweis auf das Grundbuch (§ 17 Abs. 2 ZVG).

Ist der eingetragene Eigentümer gestorben, kann das Verfahren gegen die Erben laufen, auch wenn sie noch nicht im Grundbuch stehen. Die Erbfolge muss der Gläubiger durch Urkunden glaubhaft machen, etwa mit einem Erbschein, wenn sie dem Gericht nicht ohnehin bekannt ist (§ 17 Abs. 3 ZVG). Gehört die Immobilie mehreren zu Bruchteilen, etwa Eheleuten je zur Hälfte, kann ein Gläubiger mit einem Titel gegen nur einen von ihnen dessen Anteil versteigern lassen (§ 864 Abs. 2 ZPO). Mehr dazu im Ratgeber Miteigentümer hat Schulden.

5Was ist der Zwangsversteigerungsvermerk nach § 19 ZVG?

Ein Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs, dass die Versteigerung angeordnet ist. Das Gericht ersucht das Grundbuchamt zugleich mit der Anordnung darum (§ 19 Abs. 1 ZVG).

Der Vermerk warnt jeden, der ins Grundbuch schaut: Käufer, Banken und andere Gläubiger. Steht er dort, muss jeder Erwerber die Beschlagnahme gegen sich gelten lassen, denn eine eingetragene Verfügungsbeschränkung wirkt ihm gegenüber (§ 892 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für mithaftende bewegliche Sachen wie Zubehör gilt die Beschlagnahme ab der Eintragung ebenfalls als bekannt (§ 23 Abs. 2 ZVG).

Umgekehrt informiert das Grundbuchamt das Gericht. Es schickt eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts, teilt bekannte Anschriften der Berechtigten mit und meldet alle späteren Eintragungen (§ 19 Abs. 2 und 3 ZVG). Daraus ergibt sich, wer am Verfahren beteiligt ist. Wie Sie die Abteilungen selbst lesen, zeigt der Ratgeber Grundbuch lesen.

Gelöscht wird der Vermerk, wenn das Verfahren aufgehoben wird (§ 34 ZVG), oder nach einem Zuschlag, sobald dieser rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt ist (§ 130 ZVG). Was der Eintrag für Eigentümer im Alltag bedeutet, steht im Ratgeber Zwangsversteigerungsvermerk und Beschlagnahme.

6Was bewirkt die Beschlagnahme nach §§ 20 bis 23 ZVG?

Der Anordnungsbeschluss beschlagnahmt das Grundstück samt Zubehör zugunsten des Gläubigers. Das wirkt wie ein Veräußerungsverbot, wohnen darf der Schuldner aber weiter (§§ 20, 23, 24 ZVG).

Die Beschlagnahme wird wirksam, sobald der Beschluss dem Schuldner zugestellt ist oder das Ersuchen um den Vermerk beim Grundbuchamt eingeht, je nachdem, was früher geschieht (§ 22 Abs. 1 ZVG). Dieser Tag zählt später oft: für das Hausgeld in Rangklasse 2, für die Grenze zwischen laufenden Zinsen und Rückständen (§ 13 ZVG) und für Rechte, die erst danach eingetragen werden.

Erfasst werden das Grundstück und alles, worauf sich eine Hypothek erstreckt, vor allem das Zubehör (§ 20 Abs. 2 ZVG, § 1120 BGB). Mieten und Pachten erfasst die Zwangsversteigerung nicht (§ 21 Abs. 2 ZVG). Dafür braucht der Gläubiger eine Zwangsverwaltung (§ 148 ZVG).

7Was bedeutet der Beitritt nach § 27 ZVG?

Will ein weiterer Gläubiger versteigern lassen, tritt er dem laufenden Verfahren bei. Er hat dann dieselben Rechte, als wäre die Versteigerung auf seinen Antrag angeordnet (§ 27 ZVG).

Für ein Grundstück gibt es nur ein Verfahren. Kommt nach der Anordnung ein weiterer Antrag, lässt das Gericht den Beitritt zu, statt neu anzuordnen (§ 27 Abs. 1 ZVG). Ins Grundbuch kommt der Beitritt nicht. Für den neuen Gläubiger wird die Beschlagnahme deshalb mit der Zustellung des Beitrittsbeschlusses an den Schuldner wirksam.

Jeder Gläubiger betreibt sein Verfahren selbstständig. Nimmt einer seinen Antrag zurück, läuft es für die anderen weiter. Beispiel: Die Bank betreibt aus ihrer Grundschuld, später tritt die Gemeinde wegen offener Grundsteuer bei. Einigt sich der Eigentümer mit der Bank und nimmt diese ihren Antrag zurück, versteigert das Gericht trotzdem, jetzt für die Gemeinde. Ein Gläubiger mit besserem Rang bestimmt das geringste Gebot allerdings nur, wenn sein Beschluss dem Schuldner mindestens vier Wochen vor dem Termin zugestellt war (§ 44 Abs. 2 ZVG).

8Wann wird das Verfahren nach §§ 28 bis 34 ZVG eingestellt oder aufgehoben?

Aufgehoben wird es vor allem, wenn der Gläubiger den Antrag zurücknimmt (§ 29 ZVG). Eingestellt, also angehalten, wird es auf Bewilligung des Gläubigers (§ 30 ZVG) oder auf Antrag des Schuldners (§ 30a ZVG).

Die Aufhebung beendet das Verfahren des Gläubigers. Die Einstellung lässt es ruhen: Der Gläubiger muss binnen sechs Monaten die Fortsetzung beantragen, sonst hebt das Gericht auf (§ 31 ZVG). Die Frist beginnt erst, wenn das Gericht ihn auf diese Folge hingewiesen hat.

Häufig ist die Bewilligung nach § 30 ZVG: Schuldner und Bank einigen sich, etwa auf Raten, und der Termin fällt aus, mehr dazu im Ratgeber Termin aufgehoben. Das geht zweimal, eine dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Antrags. Nach dem Schluss der Versteigerung bleibt dem Gericht nur noch die Versagung des Zuschlags (§ 33 ZVG).

9Wie schützt § 30a ZVG den Schuldner?

Das Gericht stellt das Verfahren auf Antrag für höchstens sechs Monate ein, wenn so die Versteigerung vermieden werden kann. Der Antrag muss binnen 2 Wochen gestellt werden (§§ 30a, 30b ZVG).

Voraussetzung ist eine echte Aussicht, dass die Pause die Versteigerung verhindert, etwa weil ein Verkauf kurz bevorsteht. Außerdem muss die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners und der Art der Schuld der Billigkeit entsprechen (§ 30a Abs. 1 ZVG). Abgelehnt wird der Antrag, wenn die Pause dem Gläubiger nicht zuzumuten ist oder die Immobilie später deutlich weniger bringen würde (§ 30a Abs. 2 ZVG).

Das Gericht kann Auflagen machen, etwa die laufenden Raten binnen zwei Wochen nach Fälligkeit zu zahlen. Werden sie nicht erfüllt, endet die Einstellung (§ 30a Abs. 3 bis 5 ZVG). Einmal kann das Gericht erneut einstellen, wenn das dem Gläubiger zuzumuten ist (§ 30c ZVG). Lehnt es den Antrag ab, soll der Termin erst nach Rechtskraft dieser Entscheidung bekannt gemacht werden (§ 30b Abs. 4 ZVG).

Weitere Wege stehen in den Ratgebern Zwangsversteigerung abwenden und Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung.

Häufige Fragen

Quellen: § 1 ZVG (zuständiges Amtsgericht, Bündelung durch die Länder) · § 2 ZVG (Bestimmung des Gerichts) · §§ 3 bis 8 ZVG (Zustellungen) · § 9 ZVG (Beteiligte) · § 10 ZVG (Rangklassen, Titel der Eigentümergemeinschaft) · §§ 11 bis 13 ZVG (Rang innerhalb der Klassen, laufende Beträge und Rückstände) · §§ 15 bis 17 ZVG (Antrag, Urkunden, Eintragung des Schuldners) · § 19 ZVG (Versteigerungsvermerk) · §§ 20 bis 26 ZVG (Beschlagnahme, Umfang, Wirksamkeit, Veräußerungsverbot, Veräußerung nach der Beschlagnahme) · § 27 ZVG (Beitritt) · §§ 28 bis 34 ZVG (Aufhebung, Einstellung, Fortsetzung, Löschung des Vermerks) · § 44 ZVG (geringstes Gebot, Frist von vier Wochen) · § 109 ZVG (Kosten vorweg) · § 130 ZVG (Ersuchen an das Grundbuchamt) · § 148 ZVG (Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung) · § 750 ZPO (Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · § 794 ZPO (notarielle Urkunde als Titel) · § 800 ZPO (Unterwerfung gegen den jeweiligen Eigentümer) · § 864 ZPO (Vollstreckung in einen Bruchteil) · § 866 ZPO (Sicherungshypothek über 750 €) · § 322 AO (Vollstreckung durch das Finanzamt) · § 135 BGB (Veräußerungsverbot) · § 892 BGB (öffentlicher Glaube des Grundbuchs) · § 1120 BGB (Haftung von Zubehör und Erzeugnissen) · § 3 Nr. 1 Buchst. i RPflG (Rechtspfleger)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.