ZVG einfach erklärt, Teil 4: Verteilung des Erlöses (§§ 105 bis 145)

1Was regelt § 105 ZVG zum Verteilungstermin?

Nach dem Zuschlag bestimmt das Gericht von Amts wegen einen Termin, in dem es den Erlös verteilt. Dem Ersteher muss die Ladung 2 Wochen vorher zugestellt sein (§ 105 ZVG).

Eine feste Frist zwischen Zuschlag und Verteilungstermin nennt das Gesetz nicht. Geladen werden die Beteiligten, der Ersteher und gegebenenfalls der mithaftende Bürge oder Meistbietende (§ 105 Abs. 2 ZVG). Ist die Ladung dem Ersteher nicht zwei Wochen vorher zugestellt, wird der Termin aufgehoben und neu bestimmt, sofern er das Verfahren nicht genehmigt (§ 105 Abs. 4 ZVG).

Zur Vorbereitung kann das Gericht die Beteiligten auffordern, binnen zwei Wochen ihre Ansprüche zu berechnen. Dann fertigt es einen Teilungsplan an und legt ihn spätestens drei Tage vor dem Termin auf der Geschäftsstelle zur Einsicht aus (§ 106 ZVG). Dieser vorbereitete Plan ist noch nicht verbindlich, den endgültigen stellt das Gericht erst im Termin auf.

2Was regelt § 109 ZVG?

Aus dem Erlös werden zuerst die Kosten des Verfahrens entnommen. Ausgenommen sind die Kosten der Anordnung, des Beitritts, des Zuschlags und nachträglicher Verteilungsverhandlungen (§ 109 Abs. 1 ZVG).

Zuerst stellt das Gericht fest, wie viel zu verteilen ist (§ 107 ZVG). Zur Masse gehören vor allem das Bargebot und die Zinsen darauf ab dem Zuschlag, 4 % im Jahr (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB), dazu der Erlös aus Gegenständen, die gesondert verwertet wurden. Der Ersteher zahlt an das Gericht, eine bei der Gerichtskasse eingezahlte Sicherheitsleistung wird angerechnet (§ 107 Abs. 2 und 3 ZVG).

Dann entnimmt das Gericht die Kosten vorweg (§ 109 Abs. 1 ZVG). Den Überschuss verteilt es auf die Rechte, die durch Zahlung zu decken sind (§ 109 Abs. 2 ZVG), in der Rangfolge des § 10 ZVG.

3Was steht nach § 113 und § 114 ZVG im Teilungsplan?

Wer in welcher Reihenfolge wie viel bekommt. Aufgenommen werden Ansprüche aus dem Grundbuch und alle, die spätestens im Verteilungstermin angemeldet sind (§§ 113, 114 ZVG).

Das Gericht stellt den Teilungsplan im Verteilungstermin auf, nachdem es die anwesenden Beteiligten angehört hat (§ 113 Abs. 1 ZVG). Er nennt auch die Rechte, die bestehen bleiben (§ 113 Abs. 2 ZVG). Die Reihenfolge ergibt sich aus den Rangklassen des § 10 ZVG, erklärt in Teil 1.

Was bei Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch ersichtlich war, kommt von selbst in den Plan. Alles andere nur, wenn es spätestens im Verteilungstermin angemeldet ist (§ 114 Abs. 1 ZVG). Die Ansprüche des betreibenden Gläubigers gelten aus seinem Antrag als angemeldet, laufende Zinsen aus dem Grundbuch brauchen keine Anmeldung (§ 114 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 ZVG). Wer ein solches Recht nicht schon im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zum Bieten angemeldet hat, wird allerdings allen übrigen Rechten nachgesetzt (§ 110 ZVG).

4Wie sieht eine Verteilung konkret aus?

Erst die Kosten, dann die Rangklassen nacheinander: Jede Klasse wird voll bedient, bevor die nächste etwas bekommt. Was am Ende übrig bleibt, erhält der bisherige Eigentümer.

Angenommen, eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 250.000 € wird für 200.000 € versteigert. Bank A betreibt aus ihrer Grundschuld an erster Stelle, alle Rechte erlöschen. Der Verteilungstermin liegt drei Monate nach dem Zuschlag. Zu verteilen sind dann 202.000 €: das Bargebot und 2.000 € Zinsen. Vereinfacht sieht der Teilungsplan so aus:

Bank B fällt mit 14.200 € aus, der Handwerker ganz. Für diese Beträge haftet der Schuldner persönlich weiter. Wie hoch die Restschuld wirklich ist und wie man sie loswird, steht im Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld, dort auch mit Rechner.

5Was bedeutet § 114a ZVG?

Ersteigert ein Gläubiger, der aus dem Grundstück zu befriedigen ist, selbst unter 7/10 des Verkehrswerts, gilt er so, als hätte er 7/10 geboten. Seine Forderung sinkt entsprechend (§ 114a ZVG).

Die Vorschrift verhindert, dass eine Bank billig ersteigert und den Schuldner trotzdem auf die volle Restschuld in Anspruch nimmt. Zum Gebot zählt der Kapitalwert der Rechte, die bestehen bleiben (§ 114a ZVG). Ob der Gläubiger das Verfahren selbst betreibt, spielt keine Rolle.

Um diese 25.000 € sinkt die Forderung gegen den Schuldner, obwohl dafür kein Geld fließt. Prüfen Sie als Schuldner deshalb im Zuschlagsbeschluss, wer ersteigert hat.

6Wie widerspricht man nach § 115 ZVG dem Teilungsplan?

Spätestens im Verteilungstermin, schriftlich auch vorher. Erledigt sich der Widerspruch dort nicht, muss der Widersprechende binnen eines Monats die Klage nachweisen (§ 115 ZVG, § 878 ZPO).

Es gelten die Regeln der ZPO über das Verteilungsverfahren (§ 115 Abs. 1 ZVG mit §§ 876 bis 882 ZPO). Wurde ein vor dem Termin angemeldeter Anspruch nicht wie beantragt aufgenommen, gilt die Anmeldung schon als Widerspruch (§ 115 Abs. 2 ZVG). Widerspricht der Schuldner einem Anspruch, für den ein Titel vorliegt, wird das nach den Regeln der Vollstreckungsabwehrklage erledigt (§ 115 Abs. 3 ZVG, § 767 ZPO).

Ein Widerspruch hält nicht die ganze Auszahlung auf. Der Plan legt fest, wie der streitige Betrag verteilt wird, wenn der Widerspruch Erfolg hat, und nur dieser Betrag wird zurückbehalten und hinterlegt (§ 124 ZVG). Weist der Widersprechende die Klage nicht binnen eines Monats ab dem Terminstag nach, wird der Plan ohne Rücksicht auf ihn ausgeführt (§ 878 Abs. 1 ZPO).

7Wie wird der Teilungsplan nach §§ 116 bis 126 ZVG ausgeführt?

Durch unbare Zahlung an die Berechtigten, sobald das Geld da ist. Für Abwesende ordnet das Gericht die Auszahlung von Amts wegen an, gelingt sie nicht, wird hinterlegt (§ 117 ZVG).

Was nach allen Zuteilungen übrig bleibt, erhält der bisherige Eigentümer. Wie Eigentümer prüfen, ob ihnen etwas zusteht, etwa bei einer Grundschuld, die nicht mehr voll valutiert, steht im Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld.

8Was passiert nach § 118 und § 128 ZVG, wenn der Ersteher nicht zahlt?

Das Gericht überträgt die Forderung gegen den Ersteher auf die Berechtigten und lässt für sie Sicherungshypotheken eintragen. Der Ersteher bleibt Eigentümer (§§ 118, 128 ZVG).

Der Zuschlag wird durch die Nichtzahlung nicht rückgängig gemacht. Stattdessen führt das Gericht den Plan aus, indem es die Forderung gegen den Ersteher überträgt, bei einer Bürgschaft auch die gegen den mithaftenden Bürgen (§ 118 Abs. 1 ZVG). Für jede übertragene Forderung wird eine Sicherungshypothek am Grundstück eingetragen, mit dem Rang des ursprünglichen Anspruchs (§ 128 ZVG).

Für den Schuldner wirkt die Übertragung wie eine Befriedigung aus dem Grundstück. Das gilt nicht, wenn der Berechtigte binnen drei Monaten auf die Rechte aus der Übertragung verzichtet oder die Zwangsversteigerung beantragt (§ 118 Abs. 2 ZVG). Aus dem Zuschlagsbeschluss kann gegen den Ersteher vollstreckt werden, auch gegen einen mithaftenden Bürgen oder Meistbietenden (§ 132 ZVG); für die Wiederversteigerung braucht es nicht einmal eine Zustellung (§ 133 ZVG). Mehr dazu in Wenn der Ersteher nicht zahlt.

9Was regelt § 130 ZVG?

Ist der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher einzutragen und erloschene Rechte samt Versteigerungsvermerk zu löschen (§ 130 ZVG).

Eigentümer sind Sie schon seit dem Zuschlag, die Eintragung berichtigt nur das Grundbuch. Zugleich werden die Sicherungshypotheken nach § 128 eingetragen. Ein Recht, das Sie vorher bewilligen, etwa eine Grundschuld für Ihre Bank, trägt das Grundbuchamt erst ein, wenn dieses Ersuchen erledigt ist (§ 130 Abs. 3 ZVG). Außerdem braucht es für Ihre Eintragung in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer (§ 22 GrEStG, Stand September 2026).

Einigen sich alle Beteiligten außergerichtlich über die Verteilung oder weist der Ersteher nach, dass er die gedeckten Berechtigten selbst befriedigt hat, jeweils mit öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunden, findet keine oder nur eine eingeschränkte gerichtliche Verteilung statt (§§ 143, 144 ZVG). Mit § 146 ZVG beginnt der Teil über die Zwangsverwaltung, erklärt im Ratgeber Zwangsverwaltung.

Häufige Fragen

Quellen: § 105 ZVG (Bestimmung des Verteilungstermins, Frist von zwei Wochen) · § 106 ZVG (vorbereiteter Teilungsplan) · § 107 ZVG (Teilungsmasse, Zahlung an das Gericht, Anrechnung der Sicherheit) · § 109 ZVG (Kosten vorweg, Überschuss) · § 110 ZVG (verspätete Anmeldung) · §§ 113 und 114 ZVG (Aufstellung und Inhalt des Teilungsplans) · § 114a ZVG (Befriedigung bis zur 7/10-Grenze) · § 115 ZVG (Verhandlung und Widerspruch) · §§ 116 bis 121 ZVG (Aussetzung, Zahlung, Forderungsübertragung, bedingte Ansprüche, Deckungsbetrag) · § 124 und § 126 ZVG (Hinterlegung bei Widerspruch und unbekanntem Berechtigten) · § 128 ZVG (Sicherungshypothek) · §§ 130, 132 und 133 ZVG (Grundbuchersuchen, Vollstreckung gegen den Ersteher) · §§ 143 bis 146 ZVG (außergerichtliche Verteilung, Zwangsverwaltung) · § 10 und § 49 ZVG (Rangklassen, Verzinsung des Bargebots) · § 58 ZVG (Kosten des Zuschlags) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 767 ZPO (Vollstreckungsabwehrklage) · §§ 876 bis 882 ZPO (Verteilungsverfahren, Widerspruch vor dem Termin nach § 877, Frist des § 878) · § 22 GrEStG (Unbedenklichkeitsbescheinigung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.