ZVG einfach erklärt, Teil 3: Zuschlag und Beschwerde (§§ 79 bis 104)

1Wer bekommt nach § 81 ZVG den Zuschlag?

Der Meistbietende. Hat er seine Rechte aus dem Meistgebot abgetreten oder für einen anderen geboten und ist das ordnungsgemäß nachgewiesen, erhält der andere den Zuschlag (§ 81 ZVG).

Für Vorgänge im Termin zählt allein das Protokoll: Was dort fehlt, bleibt bei der Entscheidung unberücksichtigt (§ 80 ZVG). An frühere eigene Entscheidungen ist das Gericht dabei nicht gebunden (§ 79 ZVG). Es kann also etwa ein falsch festgestelltes geringstes Gebot noch bei der Entscheidung über den Zuschlag berücksichtigen.

Zwei Ausnahmen regelt § 81 Abs. 2 und 3 ZVG. Bei der Abtretung überträgt der Meistbietende seine Rechte auf einen anderen, der die Pflichten übernimmt. Bei der verdeckten Vertretung erklärt er, für einen anderen geboten zu haben. In beiden Fällen müssen die Erklärungen im Termin abgegeben oder mit öffentlich beglaubigten Urkunden nachgewiesen werden. Wird so einem anderen zugeschlagen, haften Meistbietender und Ersteher als Gesamtschuldner (§ 81 Abs. 4 ZVG). Der Zuschlagsbeschluss nennt Grundstück, Ersteher, Gebot und Versteigerungsbedingungen (§ 82 ZVG).

2Wann wird der Zuschlag nach § 83 ZVG versagt?

Wenn einer der acht Gründe des § 83 ZVG vorliegt, etwa eine verletzte Frist. Die Gründe 1 bis 5 heilen, wenn niemand beeinträchtigt ist oder der Betroffene genehmigt (§ 84 ZVG).

Daneben gibt es Versagungsgründe außerhalb des § 83: die Wertgrenzen der §§ 74a und 85a, den Antrag nach § 85, eine Einstellung nach dem Schluss der Versteigerung (§ 33 ZVG) und Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Die rechtskräftige Versagung wirkt wie eine einstweilige Einstellung, wenn das Verfahren fortgesetzt werden darf, sonst wie eine Aufhebung (§ 86 ZVG). Was das für Bieter heißt, steht im Ratgeber Zuschlag versagt.

3Was regeln § 85 und § 85a ZVG?

Bleibt das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter 5/10 des Verkehrswerts, versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen, solange die Wertgrenzen gelten (§ 85a ZVG). § 85 erlaubt einen neuen Termin gegen Schadensersatz.

Bei der 5/10-Grenze zählt der Kapitalwert der Rechte mit, die bestehen bleiben (§ 85a Abs. 1 ZVG). Ist der Zuschlag deshalb versagt worden, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später. Dort gelten weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze (§ 85a Abs. 2 ZVG). Bietet ein Berechtigter selbst, etwa die Bank, rechnet das Gericht seinen Ausfall hinzu (§ 85a Abs. 3 ZVG).

Ohne das Wohnrecht müsste das Gericht bei 90.000 € versagen. Die 7/10-Grenze von 140.000 € ist in beiden Fällen unterschritten, ein ausfallender Berechtigter könnte deshalb die Versagung nach § 74a ZVG beantragen. Nach § 85 ZVG kann außerdem ein beeinträchtigter Beteiligter bis zum Schluss der Verhandlung einen neuen Termin verlangen, muss dann aber den Schaden der Versagung ersetzen und auf Verlangen Sicherheit leisten. Mehr zu beiden Grenzen im Ratgeber Wertgrenzen 5/10 und 7/10.

4Wann wird nach § 87 ZVG über den Zuschlag entschieden?

Im Versteigerungstermin oder in einem eigenen Verkündungstermin, der höchstens eine Woche später liegen soll (§ 87 ZVG). Wirksam wird der Zuschlag mit der Verkündung (§ 89 ZVG).

Das Gericht kann sofort nach der Anhörung der Beteiligten verkünden. Ein eigener Verkündungstermin gibt Zeit, Anträge zu prüfen, etwa einen Vollstreckungsschutzantrag. Wird dort etwas Neues vorgebracht, hört das Gericht die Anwesenden dazu an (§ 87 Abs. 3 ZVG). Zugestellt wird der Beschluss dem Ersteher und den Beteiligten, die weder im Versteigerungs- noch im Verkündungstermin waren (§ 88 ZVG). Erteilt erst das Beschwerdegericht den Zuschlag, wird er mit der Zustellung an den Ersteher wirksam (§ 104 ZVG).

5Wie werden Sie nach § 90 ZVG Eigentümer?

Mit dem Zuschlag selbst: Sie werden Eigentümer, ohne Eintrag im Grundbuch und bevor Sie zahlen. Nur eine rechtskräftige Aufhebung im Beschwerdeweg nimmt Ihnen das Eigentum wieder (§ 90 ZVG).

Der Zuschlag ist ein staatlicher Hoheitsakt, kein Vertrag mit dem Schuldner. Das Grundbuch wird deshalb nur nachträglich berichtigt. Mit dem Grundstück erwerben Sie alle Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt hat, vor allem das Zubehör (§ 90 Abs. 2 ZVG). Das folgende Schema fasst die Prüfung zusammen:

Ab dem Zuschlag tragen Sie Gefahr und Lasten, und das Bargebot wird verzinst (§§ 56, 49 ZVG). Was Sie in den ersten Wochen erledigen sollten, zeigt Nach dem Zuschlag.

6Welche Rechte erlöschen nach § 91 ZVG?

Alle Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben (§ 91 Abs. 1 ZVG). Ihre Inhaber werden aus dem Erlös bedient, ein Wohnrecht etwa durch Wertersatz (§ 92 ZVG).

Welche Rechte bestehen bleiben, legt das geringste Gebot fest, erklärt in Teil 2. Die übrigen Grundschulden, Hypotheken und Rechte in Abteilung II erlöschen mit dem Zuschlag, abgesehen von wenigen gesetzlichen Ausnahmen (§ 52 Abs. 2 ZVG). Ihre Inhaber werden aus dem Erlös bedient, soweit er reicht. Bei einem Wohnrecht oder Nießbrauch geschieht das als Geldrente in Höhe des Jahreswerts, vierteljährlich im Voraus (§ 92 Abs. 2 ZVG).

Ersteher und Berechtigter können vereinbaren, dass ein Recht trotzdem bestehen bleibt, etwa die bisherige Grundschuld einer Bank, die auch Ihren Kauf finanziert. Die Erklärungen werden im Verteilungstermin abgegeben oder, bevor das Gericht das Grundbuchamt um Berichtigung ersucht, mit öffentlich beglaubigten Urkunden nachgewiesen. Ihr Bargebot sinkt dann um den Betrag, den der Berechtigte sonst bekommen hätte (§ 91 Abs. 2 und 3 ZVG).

7Ist der Zuschlag nach § 93 ZVG ein Räumungstitel?

Ja. Aus dem Zuschlagsbeschluss kann gegen den Besitzer geräumt werden, nicht aber gegen jemanden mit einem Recht, das den Zuschlag überdauert, etwa einen Mieter (§ 93 Abs. 1 ZVG).

Bewohnt der frühere Eigentümer das Haus und zieht nicht aus, beauftragen Sie mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses den Gerichtsvollzieher. Ein Mieter mit wirksamem Vertrag besitzt dagegen auf Grund eines Rechts, das nicht erloschen ist. Wird trotzdem gegen ihn vollstreckt, kann der Mieter nach § 771 ZPO widersprechen. Für Verwendungen des Besitzers vor dem Zuschlag müssen Sie nichts erstatten (§ 93 Abs. 2 ZVG). Den Ablauf beschreibt Räumung nach dem Zuschlag.

8Was bedeuten § 94 und § 94a ZVG?

Beide erlauben eine gerichtliche Verwaltung für Rechnung des Erstehers, bis er zahlt. § 94 auf Antrag eines Beteiligten, § 94a seit 1. Januar 2025 auf Antrag der Gemeinde.

Zwischen Zuschlag und Zahlung sind Sie schon Eigentümer, haben das Bargebot aber noch nicht bezahlt. § 94 ZVG schützt die Gläubiger in dieser Zeit: Wer aus dem Bargebot Geld erwartet, kann beantragen, dass ein Verwalter das Grundstück übernimmt, bis das Bargebot gezahlt oder hinterlegt ist. Der Antrag ist schon im Versteigerungstermin möglich.

§ 94a ZVG richtet sich gegen ein Geschäftsmodell mit Schrottimmobilien: Bieter geben überhöhte Gebote ab, zahlen nur die Sicherheit und ziehen bis zur Wiederversteigerung die Mieten ein. Mit der Verwaltung fließen die Mieten an den Verwalter. Die Gemeinde kann den Antrag ab der Anordnung der Versteigerung bis zum Verteilungstermin stellen. Sie muss bestätigen, dass die Immobilie eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung darstellt, bauliche Missstände oder Mängel hat, gegen Vorschriften zu Nutzung und Bewirtschaftung verstößt oder nicht angemessen genutzt wird. Liegt der Antrag schon bei der Terminsbestimmung vor, steht das darin. Die Regel gilt nur für Versteigerungen, die ab dem 1. Januar 2025 angeordnet wurden (§ 14 EGZVG).

Wie Kommunen und Bieter mit solchen Objekten umgehen, erklärt Schrottimmobilie ersteigern. Was geschieht, wenn der Ersteher nicht zahlt, steht in Wenn der Ersteher nicht zahlt.

9Wie funktioniert die Zuschlagsbeschwerde nach §§ 95 bis 104 ZVG?

Mit der sofortigen Beschwerde binnen 2 Wochen. Sie kann nur auf die in § 100 ZVG genannten Fehler gestützt werden, vor allem Verstöße gegen §§ 81 und 83 bis 85a.

Vor dem Zuschlag sind nur Entscheidungen über Anordnung, Aufhebung, Einstellung oder Fortsetzung anfechtbar (§ 95 ZVG), dazu die Festsetzung des Verkehrswerts. Dass der Wert falsch festgesetzt sei, können Sie gegen den Zuschlag nicht mehr einwenden (§ 74a Abs. 5 ZVG). Im Übrigen gelten die Regeln der ZPO über die Beschwerde, soweit die §§ 97 bis 104 nichts anderes bestimmen (§ 96 ZVG). Die Frist beträgt 2 Wochen und ist eine Notfrist (§ 569 ZPO).

Ein zu niedriger Preis allein ist kein Beschwerdegrund. Wer als Beteiligter nicht im Termin war, erfährt vom Zuschlag durch die Zustellung, ab da läuft seine Frist. Mehr zum Ablauf der Beschwerde im Ratgeber Zuschlag versagt oder angefochten.

Häufige Fragen

Quellen: §§ 79 bis 82 ZVG (Bindung, Protokoll, Zuschlag an den Meistbietenden, Inhalt des Beschlusses) · §§ 83 und 84 ZVG (Versagungsgründe, Heilung) · § 85 ZVG (neuer Termin auf Antrag eines Beteiligten) · § 85a ZVG (5/10-Grenze) · § 86 ZVG (Wirkung der Versagung) · §§ 87 bis 89 ZVG (Verkündung, Zustellung, Wirksamkeit) · § 90 ZVG (Eigentum durch Zuschlag) · §§ 91 und 92 ZVG (Erlöschen von Rechten, Liegenbelassung, Wertersatz) · § 93 ZVG (Zuschlag als Räumungstitel) · § 94 ZVG (gerichtliche Verwaltung auf Antrag eines Beteiligten) · § 94a ZVG (gerichtliche Verwaltung auf Antrag der Gemeinde, seit 01.01.2025) · §§ 95 bis 104 ZVG (Zuschlagsbeschwerde) · § 130 ZVG (Ersuchen an das Grundbuchamt) · § 569 ZPO (Frist der sofortigen Beschwerde) · § 771 ZPO (Widerspruch eines Dritten) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · § 1 GrEStG (Meistgebot und Abtretung als Erwerbsvorgänge) · § 14 EGZVG (§ 94a ZVG nicht für Versteigerungen, die bis 31.12.2024 angeordnet wurden) · Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien und zur Änderung des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch vom 24.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 329

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.