Miteigentümer hat Schulden: kann das ganze Haus versteigert werden?

1Kann das ganze Haus versteigert werden, wenn nur ein Miteigentümer Schulden hat?

Ja. Ein Gläubiger kann den Anspruch Ihres Miteigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft pfänden und dann die Teilungsversteigerung des ganzen Hauses beantragen (§ 857 ZPO, § 181 ZVG).

Gehört ein Haus zwei Personen je zur Hälfte, sind sie Miteigentümer nach Bruchteilen (§§ 741, 1008 BGB). Jeder kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 Abs. 1 BGB). Bei einem Grundstück geschieht das durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§ 753 Abs. 1 BGB), also durch die Teilungsversteigerung.

Genau dieses Recht kann sich ein Gläubiger Ihres Miteigentümers verschaffen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann er den Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft zusammen mit dem Anspruch auf Teilung und Auszahlung des Erlöses pfänden und sich überweisen lassen (BGH, Beschluss vom 20.12.2005, VII ZB 50/05). Danach darf er die Teilungsversteigerung beantragen, weil er das Recht des Eigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt (§ 181 Abs. 2 ZVG). Einen Titel gegen Sie braucht er nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG).

Ihr eigener Anteil haftet nicht für die fremde Schuld. Sie verlieren aber das Haus als Ganzes und bekommen stattdessen Ihren Anteil am Erlös. Wer darin wohnt, verliert damit sein Zuhause, auch wenn er selbst nie etwas schuldig geblieben ist.

2Welche Wege hat der Gläubiger Ihres Miteigentümers?

Vor allem auf drei Wegen: Hypothek auf den Anteil, Versteigerung nur des Anteils oder Pfändung des Aufhebungsanspruchs. Nur der letzte trifft direkt das ganze Haus.

In einen Bruchteil eines Grundstücks darf vollstreckt werden, wenn er im Anteil eines Miteigentümers besteht (§ 864 Abs. 2 ZPO). Welchen Weg der Gläubiger wählt, hängt davon ab, was ihm am schnellsten Geld bringt. Für Sie haben die Wege ganz unterschiedliche Folgen:

Für Gläubiger ist der dritte Weg oft attraktiver, weil ein halbes Haus schwer zu verkaufen ist. In der Teilungsversteigerung wird dagegen das ganze Grundstück angeboten. Was auf Ihren Miteigentümer vom Erlös entfällt, kann der Gläubiger dann einziehen.

3Was gilt, wenn auf dem ganzen Haus eine Grundschuld lastet?

Dann kann die Bank das ganze Haus versteigern lassen, auch wenn nur Ihr Miteigentümer den Kredit schuldet. Die Grundschuld belastet das ganze Grundstück, nicht nur einen Anteil.

Ein Beispiel: Beide haben beim Notar die Grundschuld für das ganze Haus bewilligt, und diese sichert auch Kredite des Partners. Dann braucht die Bank keinen Umweg über die Teilungsversteigerung. Sie betreibt eine gewöhnliche Zwangsversteigerung des ganzen Grundstücks gegen beide Eigentümer. Ob die Grundschuld auch die Schulden Ihres Partners sichert, steht in der Sicherungsvereinbarung mit der Bank. Lassen Sie sie sich zeigen.

In diesem Fall stehen Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer dieselben Wege offen wie jedem Schuldner, etwa der Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG. Die Einzelheiten erklärt der Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

4Schützt mich die Ehe vor der Versteigerung?

Nein. Die Zustimmung nach § 1365 BGB brauchen nur Geschäfte Ihres Ehegatten, nicht seine Gläubiger. Für Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gilt sie nicht (BGH, VII ZB 50/05).

Leben Sie im gesetzlichen Güterstand, darf Ihr Ehegatte ohne Ihre Einwilligung nicht über sein Vermögen im Ganzen verfügen (§ 1365 Abs. 1 BGB). Das kann ihn hindern, selbst die Teilungsversteigerung zu beantragen, wenn sein Hausanteil praktisch sein ganzes Vermögen ist. Den Gläubiger hindert es nicht. Der BGH hat klargestellt, dass § 1365 BGB nur für rechtsgeschäftliche Handlungen gilt, nicht für Maßnahmen der Zwangsvollstreckung.

Auch eine Vereinbarung, dass keiner von Ihnen die Aufhebung verlangen darf, hilft gegen den Gläubiger meist nicht. Hat er den Anteil gepfändet, kann er die Aufhebung ohne Rücksicht darauf verlangen, sofern sein Titel nicht bloß vorläufig vollstreckbar ist (§ 751 Satz 2 BGB). Das gilt auch, wenn die Vereinbarung im Grundbuch steht (§ 1010 BGB).

Für gemeinsame Kinder kennt das Gesetz einen eigenen Schutz: Betreibt ein Ehegatte die Teilungsversteigerung, kann der andere die Einstellung verlangen, wenn sonst das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre (§ 180 Abs. 3 ZVG). Das Gesetz spricht dabei vom betreibenden Miteigentümer. Ob der Schutz auch gilt, wenn ein Gläubiger das Verfahren betreibt, klären Sie im Einzelfall mit einem Anwalt.

5Wie können Sie das Haus trotzdem halten?

Am sichersten, indem die Schuld bezahlt wird, von Ihrem Miteigentümer oder von Ihnen. Möglich ist auch, seinen Anteil zu übernehmen; dann endet die Gemeinschaft und mit ihr das Verfahren.

Eine fremde Schuld darf jeder begleichen. Der Gläubiger kann Ihre Zahlung nur ablehnen, wenn Ihr Miteigentümer widerspricht (§ 267 BGB). Ist der Gläubiger befriedigt, entfällt die Grundlage für seine Versteigerung. Regeln Sie vorher schriftlich, wie Ihr Miteigentümer Ihnen den Betrag erstattet, oder lassen Sie sich die Forderung vom Gläubiger abtreten (§ 398 BGB). Ob Ihnen darüber hinaus ein Ablösungsrecht nach § 268 BGB zusteht, mit dem die Forderung von selbst auf Sie übergeht, hängt vom Einzelfall ab.

Der zweite Weg ist der Kauf des Anteils. Die Pfändung hindert Ihren Miteigentümer nicht, über seinen Anteil zu verfügen, auch wenn der gepfändete Anspruch dadurch untergeht (BGH, Beschluss vom 25.02.2010, V ZB 92/09). Gehört Ihnen danach das ganze Haus, gibt es keine Gemeinschaft mehr, die aufgehoben werden könnte, und das Verfahren ist aufzuheben. Der Kauf braucht einen Notar (§ 311b BGB).

6Welche Anträge haben Sie im laufenden Verfahren?

Die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG). Den Antrag müssen Sie binnen zwei Wochen nach der gerichtlichen Belehrung stellen (§ 30b ZVG).

Das Gericht stellt ein, wenn es bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint. Helfen können konkrete Pläne, die Schuld abzulösen oder den Anteil zu kaufen, belegt etwa durch eine Finanzierungszusage. Die Frist ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung der Verfügung, die Sie über das Antragsrecht belehrt (§ 180 Abs. 2 Satz 3 mit § 30b Abs. 1 ZVG). Nutzen Sie die gewonnene Zeit, denn nach der Einstellung geht das Verfahren weiter.

In besonderen Härtefällen gibt es Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt er auch in der Teilungsversteigerung, verlangt aber ganz besondere Umstände, etwa eine ernste Gefahr für die Gesundheit. Welche Rechtsmittel es sonst gibt, zeigt der Ratgeber Rechtsmittel gegen die Zwangsversteigerung.

1. Post vom Gericht öffnenMeist zusammen mit der Anordnung der Teilungsversteigerung werden Sie über Ihr Antragsrecht belehrt. Notieren Sie das Zustelldatum.
2. Binnen zwei Wochen Einstellung beantragenSchriftlich beim Vollstreckungsgericht, mit Gründen und Belegen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
3. Mit dem Gläubiger sprechenFragen Sie nach der genauen Forderung samt Zinsen und Kosten und ob er gegen Zahlung den Antrag zurücknimmt (§ 29 ZVG).
4. Ablösung oder Kauf vorbereitenFinanzierung klären, Notartermin für den Anteilskauf oder Abtretung der Forderung vereinbaren.
5. Notfalls mitbietenIm Termin dürfen Sie selbst bieten und das Haus ersteigern.

7Was bekommen Sie, wenn das Haus versteigert wird?

Ihren Anteil am Erlös nach Abzug der Kosten. Was auf Ihren Miteigentümer entfällt, bekommt der Gläubiger bis zur Höhe seiner Forderung.

In der Teilungsversteigerung bleiben die Rechte bestehen, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und alle Rechte mit gleichem oder besserem Rang (§ 182 Abs. 1 ZVG). Eine Grundschuld auf dem ganzen Haus bleibt deshalb bestehen, der Ersteher übernimmt sie. Bieter ziehen sie von ihrem Gebot ab, und entsprechend weniger bleibt zum Verteilen.

Sie dürfen im Termin selbst bieten. Ersteigern Sie das Haus, fließt Ihr Anteil am Erlös an Sie zurück. Ausgezahlt wird der Überschuss aber erst, wenn sich die Berechtigten über die Aufteilung einig sind, sonst hinterlegt ihn das Gericht. Wirtschaftlich zahlen Sie so vor allem den Anteil Ihres Miteigentümers. Das vereinfachte Beispiel lässt Verfahrens- und Nebenkosten weg und geht von einem Haus ohne Grundschulden aus:

Das Beispiel zeigt auch, warum sich frühes Handeln lohnt: Hätten Sie die Forderung von 30.000 € vorher abgelöst, wäre es gar nicht zur Versteigerung gekommen.

8Was ist anders, wenn das Haus einer Erbengemeinschaft gehört?

Der Gläubiger eines Miterben pfändet dessen Anteil am Nachlass (§ 859 ZPO) und kann dann die Teilungsversteigerung beantragen. Der Ablauf ähnelt dem bei Miteigentum.

Den Anteil eines Miterben an einzelnen Nachlassgegenständen wie dem Haus kann der Gläubiger nicht pfänden, wohl aber seinen Anteil am Nachlass als Ganzes. Damit übt er das Recht des Erben auf Aufhebung der Gemeinschaft aus und kann die Versteigerung beantragen (§ 181 Abs. 2 ZVG). Die übrigen Erben können die Schuld ablösen oder die einstweilige Einstellung beantragen. Anders als beim Bruchteil ist hier der Erbteil selbst gepfändet. Ein Kauf dieses Erbteils hilft deshalb nicht ohne Weiteres; lassen Sie ihn vorher anwaltlich prüfen. Mehr dazu im Ratgeber Erbengemeinschaft und Zwangsversteigerung. Für Ehepaare in Trennung gilt der Ratgeber Teilungsversteigerung bei Scheidung.

Häufige Fragen

Quellen: § 181 ZVG (Teilungsversteigerung ohne Titel, Antrag des Pfändungsgläubigers) · § 180 ZVG (einstweilige Einstellung, Schutz gemeinsamer Kinder, Höchstdauer) · § 182 ZVG (geringstes Gebot in der Teilungsversteigerung) · § 30b ZVG (Notfrist von zwei Wochen) · § 29 ZVG (Aufhebung nach Rücknahme des Antrags) · § 30a ZVG (einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners) · § 857 ZPO (Pfändung anderer Vermögensrechte) · § 829 ZPO (Pfändung einer Geldforderung) · § 835 ZPO (Überweisung an den Gläubiger) · § 859 ZPO (Pfändung des Erbteils) · § 864 ZPO (Vollstreckung in den Anteil eines Miteigentümers) · § 866 ZPO (Sicherungshypothek, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · § 741 BGB (Gemeinschaft nach Bruchteilen) · § 749 BGB (Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft) · § 751 BGB (Ausschluss der Aufhebung gilt nicht gegen den Pfändungsgläubiger) · § 753 BGB (Teilung durch Zwangsversteigerung) · § 1008 BGB (Miteigentum nach Bruchteilen) · § 1010 BGB (Vereinbarungen der Miteigentümer im Grundbuch) · § 1365 BGB (Verfügung über das Vermögen im Ganzen) · § 267 BGB (Leistung durch Dritte) · § 268 BGB (Ablösungsrecht des Dritten) · § 398 BGB (Abtretung) · § 311b BGB (notarielle Beurkundung) · § 3 AnfG (Anfechtung bei Benachteiligung der Gläubiger) · § 4 AnfG (Anfechtung unentgeltlicher Leistungen) · BGH, Beschluss vom 20.12.2005, VII ZB 50/05 (Pfändung des Aufhebungsanspruchs, § 1365 BGB gilt nicht für die Zwangsvollstreckung) · BGH, Beschluss vom 25.02.2010, V ZB 92/09 (Verfügung über den Anteil trotz Pfändung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.