Trennung ohne Trauschein: das gemeinsame Haus und die Teilungsversteigerung

1Was gilt für das gemeinsame Haus, wenn Unverheiratete sich trennen?

Das allgemeine Recht der Miteigentümer, kein Familienrecht. Jeder ist Eigentümer zu dem Anteil, der im Grundbuch steht, und einen Zugewinnausgleich gibt es nicht.

Stehen beide im Grundbuch, bilden sie eine Gemeinschaft nach Bruchteilen (§§ 741, 1008 BGB). Welcher Anteil wem gehört, steht im Grundbuch, bei Paaren etwa „je zur Hälfte“. Jeder darf das Haus mitbenutzen, soweit er den Mitgebrauch des anderen nicht beeinträchtigt (§ 743 Abs. 2 BGB), und jeder trägt die Lasten und Kosten nach seinem Anteil (§ 748 BGB). Über seinen Anteil kann jeder allein verfügen, über das ganze Haus nur beide gemeinsam (§ 747 BGB).

Was Eheleuten bei einer Trennung hilft, gilt für Sie nicht. Das zeigt der Vergleich:

Eingetragene Lebenspartner stellt das Gesetz bei der Einstellung zum Schutz gemeinsamer Kinder den Eheleuten gleich (§ 180 Abs. 3 ZVG). Wie Verheiratete das gemeinsame Haus auseinandersetzen, erklärt der Ratgeber Teilungsversteigerung bei Scheidung.

2Kann mein Ex-Partner die Teilungsversteigerung gegen meinen Willen beantragen?

Ja. Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB) und beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen, ohne Titel und ohne Ihre Zustimmung (§§ 180, 181 ZVG).

Ein Haus lässt sich nicht in Natur teilen. Deshalb wird die Gemeinschaft durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses aufgehoben (§ 753 BGB). Das Verfahren folgt den Regeln der gewöhnlichen Zwangsversteigerung (§ 180 Abs. 1 ZVG). Antragsberechtigt ist, wer als Eigentümer im Grundbuch steht (§ 181 Abs. 2 ZVG). Ablauf, Kosten und Chancen beschreibt der Ratgeber Teilungsversteigerung.

Haben Sie vereinbart, die Aufhebung für eine Zeit oder für immer auszuschließen, kann der andere sie trotzdem verlangen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 749 Abs. 2 BGB). Ob die Trennung ein solcher Grund ist, entscheidet im Streit das Gericht. Gegen einen späteren Erwerber eines Anteils wirkt eine solche Vereinbarung nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 BGB).

3Wie kann ich die Teilungsversteigerung aufhalten?

Nur für begrenzte Zeit. Auf Ihren Antrag stellt das Gericht bis zu sechs Monate ein, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen ist, einmal wiederholbar (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Den Antrag müssen Sie binnen zwei Wochen stellen, nachdem Ihnen die Belehrung des Gerichts über dieses Recht zugestellt wurde (§ 180 Abs. 2 Satz 3 mit § 30b ZVG). Das Gericht wägt dann Ihre Interessen gegen die des Antragstellers ab. In die Abwägung kann etwa einfließen, dass Sie Zeit für eine Finanzierung brauchen, um den anderen Anteil zu übernehmen, oder dass ein gemeinsamer Verkauf absehbar ist.

Einen eigenen Schutz für gemeinsame Kinder gibt es für Unverheiratete nicht, denn § 180 Abs. 3 ZVG gilt nur für Ehegatten und Lebenspartner. In besonderen Härtefällen, etwa bei ernster Gefahr für die Gesundheit, bleibt der allgemeine Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO. Daneben bleiben zwei Wege: Sie können im Termin selbst mitbieten und das Haus ersteigern, oder Sie verhandeln vorher über Übernahme oder Verkauf.

4Wer zahlt nach der Trennung den gemeinsamen Kredit?

Gegenüber der Bank beide, jeder für den ganzen Betrag (§ 421 BGB). Untereinander grundsätzlich je zur Hälfte, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist (§ 426 BGB).

Haben Sie den Kredit gemeinsam aufgenommen, sind Sie Gesamtschuldner. Die Bank kann die volle Rate von jedem von Ihnen verlangen, egal wer ausgezogen ist. Zahlt einer mehr als seine Hälfte, kann er vom anderen Ausgleich verlangen, sofern nichts anderes bestimmt ist. Etwas anderes kann sich auch aus dem Verhalten nach der Trennung ergeben.

Genau das hat der BGH für ein unverheiratetes Paar entschieden: Nutzt ein Partner das gemeinsame Haus nach der Trennung allein, zahlt er die Lasten weiter, ohne erkennen zu lassen, dass er hälftigen Ausgleich will, und verlangt der andere keine Nutzungsentschädigung, ist der Ausgleich begrenzt. Eine Nutzungsentschädigung gibt es erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Ausgezogene eine Neuregelung der Nutzung verlangt (§ 745 Abs. 2 BGB; Urteil vom 11.07.2018, XII ZR 108/17).

Wohnt A dabei allein im Haus und hat er nicht zu erkennen gegeben, dass er Ausgleich will, fällt sein Anspruch nach dieser Rechtsprechung geringer aus. B kann umgekehrt eine Nutzungsentschädigung für seine Hälfte verlangen, aber erst ab seinem Verlangen. Beide Forderungen können miteinander verrechnet werden. Wer seine Rechte wahren will, fordert deshalb früh und schriftlich: der Ausgezogene die Nutzungsentschädigung, der Zahlende den hälftigen Ausgleich.

5Wie kann ein Partner das Haus allein übernehmen?

Durch Kauf des anderen Anteils beim Notar. Aus dem Kredit kommt der Ausziehende nur mit Zustimmung der Bank, und ohne Trauschein fällt auf den gekauften Anteil Grunderwerbsteuer an.

Der Kaufvertrag über den Anteil muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Preis ist Verhandlungssache; ein Gutachten über den Wert des Hauses hilft, sich zu einigen. Aus dem gemeinsamen Kredit kommt der Ausziehende nur heraus, wenn die Bank zustimmt: Übernimmt der Bleibende die Schuld allein, braucht das die Genehmigung der Bank (§ 415 BGB). Sie prüft dafür, ob sein Einkommen allein reicht.

Steuerlich gibt es keinen Vorteil für Paare ohne Trauschein. Die Befreiungen für Ehegatten und Lebenspartner und nach einer Scheidung oder Aufhebung für frühere Ehegatten und Lebenspartner (§ 3 Nr. 4, 5 und 5a GrEStG) gelten für Sie nicht. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG); dazu kann auch der Teil des Kredits zählen, den der Käufer für den anderen übernimmt. Die Freigrenze von 2.500 € (§ 3 Nr. 1 GrEStG) spielt bei einem Hausanteil keine Rolle. Liegt der Kauf des Hauses weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkäufer außerdem Einkommensteuer auf einen Gewinn anfallen, wenn er das Haus nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Stand September 2026; lassen Sie beides von einem Steuerberater prüfen.

6Was passiert mit Grundschuld und Kredit bei der Teilungsversteigerung?

Die Grundschuld auf dem ganzen Haus bleibt bestehen, der Ersteher erwirbt das Haus mit ihr (§ 182 ZVG). Den Kredit schulden Sie beide weiter, sofern die Bank nichts anderes zusagt.

In das geringste Gebot kommen alle Rechte, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, und alle Rechte, die ihnen vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Eine Grundschuld auf dem ganzen Haus gehört dazu. Bieter ziehen sie von ihrem Gebot ab, das bar gezahlte Meistgebot fällt entsprechend niedriger aus. Der Erlös steht nach Abzug der Kosten und der bar zu zahlenden Ansprüche, etwa laufender Zinsen aus der Grundschuld, Ihnen beiden gemeinsam zu (§ 49 ZVG). Ausgezahlt wird er, wenn Sie sich über die Verteilung einig sind; sonst wird er hinterlegt, bis die Sache geklärt ist.

Weil die Grundschuld bleibt, der Kredit aber bei Ihnen beiden liegt, sollten Sie vor dem Termin mit der Bank klären, wie das Darlehen abgelöst wird. Wer das Haus behalten will, kann selbst mitbieten. Ersteigert einer von Ihnen, fällt Grunderwerbsteuer an; wie sie bei einem bisherigen Miteigentümer berechnet wird, klären Sie vorher mit dem Finanzamt oder einem Steuerberater. Ein gemeinsamer Verkauf spart dagegen die Kosten des Verfahrens und zielt auf den Marktpreis.

7Was gilt, wenn nur einer von uns im Grundbuch steht?

Dann gehört das Haus ihm allein. Der andere kann keine Teilungsversteigerung beantragen, unter Umständen aber einen Ausgleich für wesentliche Beiträge verlangen.

Nach der Trennung kann der Eigentümer verlangen, dass der andere auszieht (§ 985 BGB). Hat der andere keinen Mietvertrag und kein eingetragenes Wohnrecht, gelten die Kündigungsfristen des Mietrechts nicht. Kommt es zur Räumungsklage, kann das Gericht eine angemessene Räumungsfrist gewähren, höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO). Bei häuslicher Gewalt kann das Gericht die gemeinsame Wohnung dem Opfer überlassen, auch wenn sie dem Täter gehört, dann aber befristet auf höchstens sechs Monate, verlängerbar um weitere sechs (§ 2 GewSchG).

Hat der Partner, der nicht im Grundbuch steht, viel Geld oder Arbeit in das Haus gesteckt, kann er nach dem Urteil des BGH vom 09.07.2008 (XII ZR 179/05) einen Ausgleich verlangen, wenn seine Beiträge über das tägliche Zusammenleben hinausgingen und einen bleibenden Vermögenswert geschaffen haben. Grundlagen sind der Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB), die Zweckverfehlung (§ 812 Abs. 1 Satz 2 BGB) und unter Umständen ein Ausgleich nach Gesellschaftsrecht. Leistungen, die das Zusammenleben im Alltag ermöglicht haben, etwa laufende Kosten oder Miete, werden grundsätzlich nicht ausgeglichen.

8Wie lässt sich der Streit ums Haus vermeiden oder lösen?

Mit einer schriftlichen Vereinbarung, am besten schon beim Kauf. Nach der Trennung spart eine Einigung über Verkauf oder Übernahme die Kosten eines Versteigerungsverfahrens.

Weil das Familienrecht für Sie nicht gilt, müssen Sie selbst regeln, was bei einer Trennung passiert. Eine Vereinbarung beim Notar kann festhalten, wer wie viel eingebracht hat, wer im Haus bleiben darf und zu welchem Preis einer übernehmen kann. Diese Punkte sollte sie klären:

• Anteile im Grundbuchpassend zu dem, was jeder eingebracht hat
• Eigenkapital und Eigenleistungenwer hat wie viel bezahlt oder selbst gebaut
• Nutzung nach der Trennungwer bleibt, ab wann und gegen welche Nutzungsentschädigung
• Raten bis zur Lösungwer zahlt, und wie wird später ausgeglichen
• Übernahmerechtwer darf übernehmen, wie wird der Preis ermittelt
• Entlassung aus dem Krediterst Zustimmung der Bank, dann Übergang des Anteils
• Ausschluss der Aufhebung auf Zeitnur mit Eintragung im Grundbuch wirksam gegen spätere Erwerber (§ 1010 BGB)

Häufige Fragen

Quellen: § 741 BGB (Gemeinschaft nach Bruchteilen) · § 743 BGB (Gebrauch durch jeden Teilhaber) · § 745 BGB (Verwaltung und Benutzung, Neuregelung) · § 747 BGB (Verfügung über Anteil und Ganzes) · § 748 BGB (Lasten und Kosten) · § 749 BGB (Aufhebungsanspruch) · § 753 BGB (Teilung durch Verkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung) · § 1008 BGB (Miteigentum nach Bruchteilen) · § 1010 BGB (Wirkung von Vereinbarungen gegen Sondernachfolger) · § 421 BGB (Gesamtschuldner) · § 426 BGB (Ausgleich unter Gesamtschuldnern) · § 415 BGB (Schuldübernahme mit Genehmigung des Gläubigers) · § 311b BGB (notarielle Beurkundung) · § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) · § 812 BGB (Herausgabeanspruch, Zweckverfehlung) · § 985 BGB (Herausgabeanspruch des Eigentümers) · § 1361b BGB (Ehewohnung bei Getrenntleben) · § 1365 BGB (Verfügung über das Vermögen im Ganzen) · § 1378 BGB (Zugewinnausgleich) · § 30b ZVG (Frist für den Einstellungsantrag) · § 49 ZVG (Bargebot) · § 180 ZVG (Teilungsversteigerung, Einstellung) · § 181 ZVG (kein Titel nötig, Eintragung des Antragstellers) · § 182 ZVG (geringstes Gebot) · § 721 ZPO (Räumungsfrist) · § 765a ZPO (Vollstreckungsschutz) · § 2 GewSchG (Überlassung der gemeinsam genutzten Wohnung) · § 3 GrEStG (Ausnahmen von der Besteuerung) · § 9 GrEStG (Gegenleistung) · § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäfte) · BGH, Urteil vom 09.07.2008, XII ZR 179/05 (Ausgleichsansprüche nach dem Ende einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft) · BGH, Urteil vom 11.07.2018, XII ZR 108/17 (gemeinsames Haus nach der Trennung, Gesamtschuldnerausgleich und Nutzungsentschädigung)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.