Zwangsversteigerung: neue Regeln 2026 für Bieter, Eigentümer und Gläubiger (Stand Oktober 2026)

1Was hat sich 2026 bei der Zwangsversteigerung geändert?

Für Bieter der Scheck: Seit 01.10.2026 zählt ein Verrechnungsscheck einer Bank aus dem BaFin-Register oder der Bundesbank (§ 69 Abs. 2 ZVG). Dazu kommen der BGH zur Akteneinsicht und digitale Wege für Gläubiger.

Wer nach neuen Regeln sucht, liest viel über „Digitalisierung“ und wenig über den Versteigerungstermin. Das hat einen Grund. Das große Gesetz des Jahres, das Gesetz zur weiteren Digitalisierung der Zwangsvollstreckung, ändert im Zwangsversteigerungsgesetz genau einen Absatz, nämlich § 69 Abs. 2 ZVG. Alles andere betrifft den Gerichtsvollzieher und die Pfändung von Forderungen, also Gläubiger.

Aufgenommen haben wir nur, was im Bundesgesetzblatt steht oder der Bundesgerichtshof selbst veröffentlicht hat.

1. 01.01.2024Schon seit: GbR nur mit RegisterEine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kommt nur noch ins Grundbuch, wenn sie im Gesellschaftsregister steht (§ 47 Abs. 2 GBO).
2. 01.01.2025Schon seit: Verwaltung auf Antrag der GemeindeBei Verfahren, die ab 2025 angeordnet wurden, kann die Gemeinde die gerichtliche Verwaltung beantragen (§ 94a ZVG).
3. 21.05.2026BGH zur AkteneinsichtNamen, Anschriften und Geburtsdaten werden bei der Einsicht nach § 42 ZVG nicht geschwärzt (V ZB 90/25).
4. 29.07.2026GEG heißt jetzt GModGFür Ersteher: Austauschpflicht für alte Kessel gestrichen, Dämmpflichten bleiben (BGBl. 2026 I Nr. 226).
5. 01.10.2026Neuer Scheck für die SicherheitNeue Fassung von § 69 Abs. 2 ZVG, dazu elektronische Vollstreckungsaufträge und neue Formulare (BGBl. 2026 I Nr. 152 und Nr. 132).
6. 01.01.2027Pfändungsantrag als DatensatzFormulare für den Pfändungs- und Überweisungsbeschluss dürfen als PDF oder XML kommen (§ 829 Abs. 5 ZPO).
7. 01.06.2027Pflicht zum elektronischen WegInkassodienstleister müssen elektronisch einreichen (§ 752b ZPO), Banken einen sicheren Übermittlungsweg eröffnen (§ 173 Abs. 2 ZPO).

2Was gilt seit dem 1. Oktober 2026 für die Sicherheitsleistung?

Die Sicherheit bleibt 10 % des Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Neu gefasst ist der Scheck: Verrechnungsscheck einer Bank aus dem BaFin-Register oder der Bundesbank, höchstens drei Werktage alt (§ 69 Abs. 2 ZVG).

Höhe, Zeitpunkt und die übrigen Wege sind gleich geblieben. Ein Beteiligter kann sofort nach Ihrem Gebot Sicherheit verlangen (§ 67 ZVG), und zwar in Höhe eines Zehntels des Verkehrswerts (§ 68 Abs. 1 ZVG). Bar zahlen dürfen Sie nicht, das ist schon seit Februar 2007 so (§ 69 Abs. 1 ZVG). Die Überweisung an die Gerichtskasse und die Bankbürgschaft funktionieren wie bisher (§ 69 Abs. 4 ZVG, § 69 Abs. 3 ZVG).

Geändert hat der Gesetzgeber den Maßstab für die ausstellende Bank. Die alte Fassung verwies auf eine EU-Richtlinie von 1977 und eine Liste, die längst nicht mehr gepflegt wurde. Jetzt kommt es nur darauf an, ob die Bank im Institutsregister steht, das die BaFin nach § 32 KWG führt. Laut Gesetzesbegründung prüft das Gericht nur noch diesen Eintrag am Tag der Sicherheitsleistung.

Ein Rechenbeispiel. Das Gericht hat den Verkehrswert einer Wohnung auf 240.000 € festgesetzt, der Termin ist am Donnerstag, 15.10.2026. Die Sicherheit beträgt 24.000 €, egal ob Sie später 150.000 € oder 260.000 € bieten. Zählen Sie vom Termin aus drei Werktage zurück: Mittwoch, Dienstag, Montag. Der Scheck darf also frühestens am Montag, 12.10.2026, ausgestellt sein. Ein Scheck vom Freitag davor ist zu alt, und das Gericht weist Ihr Gebot zurück, wenn Sie nichts anderes vorlegen können (§ 70 Abs. 2 ZVG).

3Ist der Scheck der Bundesbank abgeschafft?

Nein. Das Gesetz nennt ihn nur nicht mehr eigens. Laut Begründung (BT-Drs. 21/3737) ändert das die Rechtslage nicht, er gilt als Verrechnungsscheck.

Die Unruhe kommt daher, dass das alte Wort aus dem Gesetz verschwunden ist. Die Begründung des Regierungsentwurfs ist eindeutig: Ein auf die Bundesbank bezogener Scheck bleibt zulässig, weil er ein Verrechnungsscheck ist. Es kommt nur auf den Aussteller an, nicht auf die Bank, die zahlt. Eine Bestätigung nach § 23 des Bundesbankgesetzes verlangt das Gesetz nicht.

Ein praktischer Punkt bleibt. Manche Merkblätter der Amtsgerichte tragen noch einen Stand von vor 2026 und zitieren den alten Wortlaut. Es gilt das Gesetz in der Fassung vom Tag Ihres Termins. Wenn das Merkblatt etwas anderes sagt, rufen Sie die Geschäftsstelle an und fragen nach, welche Schecks der Rechtspfleger im Termin annimmt.

Neu ist nicht der Scheck, sondern die Frage, welche Bank ihn ausstellen darf: eine aus dem Institutsregister der BaFin oder die Bundesbank.

4Gilt das neue Scheck-Register auch für die Bankbürgschaft?

Nach dem Wortlaut ja. § 69 Abs. 3 ZVG verlangt eine Bürgschaft eines Kreditinstituts „im Sinne des Absatzes 2“, und Absatz 2 knüpft seit 01.10.2026 an das Institutsregister der BaFin an.

Die Bürgschaft muss weiterhin unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch sein. Schuldner und neu eingetretene Eigentümer können damit keine Sicherheit leisten (§ 69 Abs. 3 ZVG). Weil Absatz 3 auf Absatz 2 verweist, wirkt die neue Fassung mittelbar auch hier. Bei einer ausländischen Bank lassen Sie sich den Registereintrag vorher bestätigen. Was Sie zum Termin sonst mitnehmen, steht in der Checkliste zur Zwangsversteigerung.

5Was hat der BGH 2026 zur Akteneinsicht entschieden?

Jeder darf die Akte im Umfang von § 42 ZVG einsehen, ohne dass Namen, Anschriften oder Geburtsdaten geschwärzt werden (BGH, Beschluss vom 21.05.2026, V ZB 90/25). Weiterverbreiten dürfen Sie die Daten nicht.

Im entschiedenen Fall hatte ein Amtsgericht einer Bietinteressentin die Einsicht zwar erlaubt, aber Namen, Geburtsdaten und Anschriften der Beteiligten sowie gelöschte Grundbucheinträge schwärzen lassen. Das Landgericht hielt das für richtig. Der Bundesgerichtshof sah es anders. § 42 ZVG erlaubt jedem die Einsicht in die Mitteilungen des Grundbuchamts, die Anmeldungen und nach seinem Zweck auch in das Verkehrswertgutachten, und zwar ohne besonderes Interesse. Datenschutzrecht steht dem nicht entgegen. Der Senat erkennt sogar ausdrücklich an, dass Bieter den Eigentümer wegen eines Kaufs vor dem Termin ansprechen wollen.

Die Kehrseite steht im zweiten Leitsatz. Wer Einsicht nimmt, darf die Inhalte weder ganz noch teilweise öffentlich verbreiten oder Dritten zu verfahrensfremden Zwecken weitergeben. Das folgt aus § 299 Abs. 4 Satz 2 ZPO, den § 869 ZPO für die Zwangsversteigerung anwendbar macht. Ein Foto der Grundbuchmitteilung in einer Facebook-Gruppe wäre also tabu.

Am 20.07.2026 hat der Senat im selben Verfahren noch den Gegenstandswert für die Anwaltsgebühren auf 1.000 € festgesetzt. Nach diesem Wert richten sich die Anwaltsgebühren, wenn ein Bieter seine Einsicht bis zum BGH durchsetzt. Wie Sie die Einsicht praktisch beantragen und was Kopien kosten, beschreibt der Ratgeber Akteneinsicht in der Zwangsversteigerung.

6Was ändert die Digitalisierung der Zwangsvollstreckung für Gläubiger?

Seit 01.10.2026 genügt beim Gerichtsvollzieher und beim Pfändungsantrag ein eingescannter Titel mit Versicherung (§§ 754a, 829a ZPO). Für den Antrag auf Zwangsversteigerung eines Grundstücks gilt diese Erleichterung nicht.

Das Gesetz vom 20.05.2026 (§ 754a ZPO) erlaubt den elektronischen Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher für alle Titel. Ausfertigung, Klausel und Zustellungsnachweise werden eingescannt und übermittelt. Der Gläubiger versichert in Textform, dass die Scans mit den Papieren übereinstimmen und die Forderung noch besteht. Dasselbe Muster gilt für den Antrag auf einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss beim Vollstreckungsgericht (§ 829a ZPO).

Zwei Punkte gehen gern unter. Erstens betreffen diese Vorschriften nur den Gerichtsvollzieher und die Pfändung von Geldforderungen, im ZVG hat das Gesetz außer § 69 nichts angefasst. Für den Antrag auf Anordnung gilt weiter, dass die für den Beginn der Vollstreckung nötigen Urkunden beizufügen sind (§ 16 Abs. 2 ZVG). Zweitens ist § 750 ZPO zwar neu gefasst, inhaltlich bringt er laut Gesetzesbegründung aber keine neuen Voraussetzungen, nur eine klarere Ordnung. Wie der Antrag auf Zwangsversteigerung abläuft, zeigt Zwangsversteigerung beantragen.

7Was ändert sich 2026 für Eigentümer, deren Haus versteigert wird?

Vor allem die Sichtbarkeit: Seit dem BGH-Beschluss vom 21.05.2026 sehen Interessenten Ihren Namen und Ihre Anschrift ungeschwärzt in der Akte. An Fristen, Wertgrenzen und Schutzanträgen hat 2026 nichts geändert.

Neue Schutzvorschriften für Schuldner gab es 2026 im ZVG nicht. Neu ist, dass Sie nicht mehr damit rechnen können, anonym zu bleiben. Interessenten, die die Akte einsehen, dürfen Sie anschreiben und Ihnen einen Kauf vor dem Termin anbieten. Das muss kein Nachteil sein. Ein Verkauf vor dem Termin geht nur mit dem Gläubiger zusammen, aber ein ernsthafter Käufer ist dafür oft der Anfang. Wie das geht, steht in Immobilie vor der Zwangsversteigerung kaufen.

Wird es ernst, holen Sie sich früh Hilfe bei einer Anwältin, einer anerkannten Schuldnerberatung oder der Verbraucherzentrale. Einen Überblick über die Wege gibt Hilfe bei Zwangsversteigerung.

8Welche Regeln gelten schon länger und werden 2026 oft als neu verkauft?

Zwei: Die GbR kommt seit 01.01.2024 nur mit Eintrag im Gesellschaftsregister ins Grundbuch (§ 47 Abs. 2 GBO). Seit 01.01.2025 kann die Gemeinde eine gerichtliche Verwaltung beantragen (§ 94a ZVG).

Wer mit Partnern als GbR bieten will, sollte die Gesellschaft vor dem Termin eintragen lassen. Nach § 47 Abs. 2 GBO soll für eine GbR ein Recht nur eingetragen werden, wenn sie im Gesellschaftsregister steht. Ohne Eintrag kann nach dem Zuschlag die Umschreibung im Grundbuch hängen bleiben. Wer stattdessen jemanden für sich bieten lässt, liest vorher Für andere bieten mit Vollmacht.

§ 94a ZVG stammt aus dem Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (BGBl. 2024 I Nr. 329). Die Gemeinde kann beantragen, dass das Grundstück auf Rechnung des Erstehers gerichtlich verwaltet wird, solange er das Bargebot nicht gezahlt hat. Liegt der Antrag schon bei der Terminsbestimmung vor, steht das in der Bekanntmachung. Für Verfahren, die bis 31.12.2024 angeordnet wurden, gilt die Regel nicht (§ 14 EGZVG). Wer eine Ruine ersteigern will, findet Einzelheiten in Schrottimmobilie ersteigern.

9Was gilt seit dem GModG für Ersteher eines Hauses?

Seit 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Das Betriebsverbot für alte Heizkessel (§ 72 GEG) ist gestrichen, die Dämmpflichten bleiben, teils mit zwei Jahren Frist nach dem Eigentümerwechsel.

Verkündet wurde es am 28.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Mit dem ZVG hat es nichts zu tun, trifft Sie als neuen Eigentümer aber direkt. Im Ein- oder Zweifamilienhaus, in dem der Voreigentümer am 01.02.2002 selbst gewohnt hat, müssen Sie ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang dämmen (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG). Rechnen Sie das in Ihr Bietlimit ein. Was sonst nach dem Zuschlag gilt, erklärt Heizung und Energieausweis nach dem Zuschlag.

10Was sollten Sie jetzt anders machen?

Prüfen Sie beim Scheck Bank und Datum (§ 69 Abs. 2 ZVG), lesen Sie die Akte ungeschwärzt und behalten Sie die Daten für sich. Gläubiger planen 01.01.2027 und 01.06.2027 ein.

• Scheck nur von einer Bank aus dem Institutsregister oder der BundesbankGilt seit 01.10.2026 (§ 69 Abs. 2 ZVG). Im Zweifel bei der Bank nachfragen.
• Ausstellungsdatum zählenFrühestens am dritten Werktag vor dem Termin. Termin am Donnerstag heißt Scheck ab Montag.
• Merkblatt des Gerichts mit dem Gesetz abgleichenSteht dort noch der alte Wortlaut, bei der Geschäftsstelle nachfragen.
• Überweisung als sicherer WegRechtzeitig vor dem Termin an die Gerichtskasse, der Nachweis muss im Termin vorliegen (§ 69 Abs. 4 ZVG).
• Akteneinsicht nutzenNamen und Anmeldungen ungeschwärzt lesen (BGH, V ZB 90/25), Daten nicht weitergeben.
• Als Eigentümer mit Anfragen rechnenKaufangebote prüfen, nichts ohne Beratung unterschreiben.
• Mit einer GbR bieten? Vorher ins GesellschaftsregisterSonst stockt die Eintragung im Grundbuch (§ 47 Abs. 2 GBO).
• Dämmpflichten ins BietlimitZwei Jahre Frist nach dem Eigentümerwechsel im kleinen Wohnhaus (§ 69 GModG).
• Als Gläubiger Formulare tauschenSeit 01.10.2026 die neuen Muster der Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung verwenden.

Den Ablauf des Termins mit allen Vorschriften finden Sie in ZVG-Paragraphen zum Termin. Aktuelle Termine mit Verkehrswert und damit der Höhe der Sicherheit zeigt die Suche.

Häufige Fragen

Quellen: Gesetz zur weiteren Digitalisierung der Zwangsvollstreckung vom 20.05.2026, BGBl. 2026 I Nr. 152 (Art. 5: § 69 Abs. 2 ZVG; Art. 18: Inkrafttreten 01.10.2026, 01.01.2027, 01.06.2027) · Regierungsentwurf, BT-Drucksache 21/3737 vom 21.01.2026 (Begründung zu § 69 ZVG und § 750 ZPO) · Dritte Verordnung zur Änderung der Zwangsvollstreckungsformular-Verordnung vom 08.05.2026, BGBl. 2026 I Nr. 132 · Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (Gebäudemodernisierungsgesetz) · Gesetz zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien vom 24.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 329 (§ 94a ZVG, § 14 EGZVG) · BGH, Beschluss vom 21.05.2026, V ZB 90/25 (Akteneinsicht nach § 42 ZVG ohne Schwärzung) · BGH, Beschluss vom 20.07.2026, V ZB 90/25 (Gegenstandswert 1.000 €) · § 42 ZVG (Akteneinsicht) · § 67 ZVG und § 68 ZVG (Verlangen und Höhe der Sicherheit) · § 69 ZVG (Art der Sicherheitsleistung, Abs. 2 in der Fassung ab 01.10.2026) · § 70 ZVG (Entscheidung über die Sicherheit) · § 16 ZVG (Antrag auf Zwangsversteigerung) · § 94a ZVG (gerichtliche Verwaltung auf Antrag der Gemeinde) · § 750 ZPO, § 752a ZPO, § 754a ZPO, § 829a ZPO (Fassung ab 01.10.2026) · § 47 GBO (Eintragung einer GbR nur mit Gesellschaftsregister) · § 32 KWG (Institutsregister der BaFin)

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.