Haus ersteigern: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus richtig prüfen
Die Prüfpunkte am Haus selbst: Zustand von außen, Angaben im Gutachten, Heizung und Kanal, Grenze und Nebengebäude, die Rechtsform bei Reihenhaus und Doppelhaushälfte und wer im Haus wohnt.
Ein ersteigertes Haus übernehmen Sie ohne Gewährleistung, Mängel tragen Sie selbst (§ 56 ZVG). Prüfen Sie deshalb vor dem Gebot Gutachten, Zustand von außen, Grenzen und Rechtsform, denn manche Reihenhäuser sind Wohnungseigentum. Wohnt der Eigentümer im Haus, ist der Zuschlag ein Räumungstitel gegen ihn (§ 93 ZVG).
Inhalt
- Worauf muss ich achten, wenn ich ein Haus ersteigere?
- Was steht im Gutachten über den Zustand des Hauses?
- Wie prüfe ich Dach, Fassade und Keller von außen?
- Was muss ich zu Heizung, Kanal und Hausanschlüssen wissen?
- Ist ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ein eigenes Grundstück?
- Was gehört zum Haus, und was ist mit Garage und Anbauten?
- Wer wohnt im Haus, und muss er nach dem Zuschlag ausziehen?
- Wie viel sollte ich für ein Haus bieten?
- Häufige Fragen
1Worauf muss ich achten, wenn ich ein Haus ersteigere?
Auf den Zustand, den Sie meist nur von außen sehen, auf Gutachten, Rechtsform und Bewohner. Mängel tragen Sie selbst, eine Gewährleistung gibt es nicht (§ 56 ZVG).
Beim Kauf über einen Makler besichtigen Sie ein Haus in Ruhe, nehmen einen Bausachverständigen mit und verhandeln über den Preis. In der Zwangsversteigerung fällt das weg. Ein Recht, das Haus von innen zu sehen, haben Sie nicht, und wegen Mängeln können Sie nach dem Zuschlag weder zurücktreten noch den Preis mindern. Mit dem Zuschlag werden Sie Eigentümer (§ 90 ZVG) und tragen ab diesem Tag auch das Risiko, dass das Haus durch Zufall beschädigt wird, etwa durch einen Brand (§ 56 ZVG). Kümmern Sie sich deshalb gleich um die Versicherung.
Wie das Verfahren vom Termin bis zum Zuschlag abläuft, erklärt der Ratgeber zum Ablauf einer Zwangsversteigerung, die allgemeinen Gefahren stehen unter Risiken beim Kauf. Hier geht es um das Haus selbst: was Sie vor dem Termin prüfen können und wo die teuren Überraschungen stecken.
| Prüfpunkt | Warum er zählt | Wo Sie nachsehen |
|---|---|---|
| Zustand von Dach, Keller und Heizung | Die Sanierung zahlen Sie allein. | Gutachten, Blick von außen, Nachbarn |
| Rechtsform | Ein Reihenhaus kann Wohnungseigentum sein. | Bekanntmachung, Grundbuch |
| Grundstück und Nebengebäude | Versteigert werden nur die genannten Flurstücke. | Bekanntmachung, Lageplan im Gutachten |
| Anbauten | Ohne Genehmigung droht Ärger mit dem Bauamt. | Gutachten, Bauamt |
| Bewohner | Mieter bleiben, der Eigentümer muss gehen. | Gutachten, Klingelschild, Nachbarn |
2Was steht im Gutachten über den Zustand des Hauses?
Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung, sichtbare Schäden und ob der Gutachter innen war. War er nur außen, beruht die Beschreibung auf Außenansicht und Unterlagen.
Lesen Sie zuerst, ob eine Innenbesichtigung stattgefunden hat. Das steht meist gleich am Anfang. Ohne sie beschreibt der Gutachter Räume, Bäder und Heizung nur nach Bauakten und Angaben Dritter. Dann folgen Baujahr, Umbauten und Modernisierungen. Ein Haus aus den 1960er Jahren, dessen Fenster, Heizung und Dach noch aus der Bauzeit stammen, steht meist vor einer größeren Sanierung.
Achten Sie auf Formulierungen wie „Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss“, „Dacheindeckung überaltert“ oder „eine Baugenehmigung für den Anbau lag nicht vor“. Für solche Punkte zieht der Gutachter einen Betrag vom Wert ab. Dieser Abschlag ist kein Kostenvoranschlag: Er sagt, um wie viel der Wert sinkt, nicht was die Reparatur kostet. Wie Sie das Gutachten Abschnitt für Abschnitt lesen, steht im Ratgeber Verkehrswertgutachten lesen, wie Sie die Kosten schätzen, unter Sanierungskosten schätzen.
Seit dem 31. Oktober 1993 ist Asbest in Deutschland verboten. In Häusern, die davor gebaut oder saniert wurden, können Dach- und Fassadenplatten aus Faserzement, alte Bodenbeläge und Kleber Asbest enthalten. Ausbau und Entsorgung sind aufwendig. Sehen Sie solche Platten oder erwähnt das Gutachten sie, planen Sie dafür Geld ein.
3Wie prüfe ich Dach, Fassade und Keller von außen?
Von der Straße aus und mit Erlaubnis vom Nachbargrundstück: Dach, Rinnen, Fassade, Fenster und Sockel verraten viel. Das Grundstück selbst dürfen Sie ohne Erlaubnis nicht betreten.
Ein Fernglas und eine Stunde Zeit bringen mehr als jedes Foto im Internet. Das Dach zeigt, ob Ziegel fehlen, Moos wächst oder der First durchhängt. An der Fassade sehen Sie Risse, abgeplatzten Putz und nachträglich zugemauerte Fenster. Am Sockel und an den Kellerfenstern verraten dunkle Ränder und weiße Salzausblühungen, dass Feuchtigkeit im Mauerwerk steht. Ein nasser Keller wird teuer, wenn die Wände von außen freigelegt und neu abgedichtet werden müssen.
Ohne Innenbesichtigung bleibt ein Rest an Unbekanntem. Dafür gehört ein Puffer in Ihr Budget, dessen Höhe der Ratgeber zu den Sanierungskosten erklärt. Manchmal gibt es doch einen Weg ins Haus, etwa wenn Eigentümer oder Mieter zustimmen. Wie Sie danach fragen, steht im Ratgeber Besichtigung bei der Zwangsversteigerung.
Gehen Sie zweimal hin: einmal bei gutem Licht für Dach und Fassade, einmal nach kräftigem Regen. Dann sehen Sie überlaufende Rinnen und nasse Stellen am Sockel. Sprechen Sie die Nachbarn freundlich an. Sie wissen oft, wie lange das Haus leer steht und ob es Probleme gab.
4Was muss ich zu Heizung, Kanal und Hausanschlüssen wissen?
Alter und Art der Heizung zeigen, ob bald eine neue fällig ist. Die Abwasserleitungen auf dem Grundstück sind meist Sache des Eigentümers, mit allen Schäden.
Art und oft auch Baujahr der Heizung stehen im Gutachten. Von außen verraten ein Gaszähler, ein Füllstutzen für Heizöl an der Hauswand oder das Außengerät einer Wärmepumpe, womit geheizt wird. Bei einer Ölheizung fragen Sie nach dem Tank: Wo steht er, wie alt ist er, und wurde ein stillgelegter Tank fachgerecht gereinigt? Welche Pflichten für Heizung und Dämmung nach einem Eigentümerwechsel gelten, erklärt der Ratgeber Heizung und Energieausweis nach dem Zuschlag. Ob Heizöl, Einbauküche oder Solaranlage mitversteigert werden, steht unter Zubehör in der Zwangsversteigerung.
Das Abwasser fließt über Leitungen unter dem Grundstück in den öffentlichen Kanal. Wie weit diese Leitungen dem Eigentümer gehören und wer sie unterhält, regelt die Abwassersatzung der Gemeinde. Bei alten Häusern sind Risse und eingewachsene Wurzeln in Tonrohren keine Seltenheit. Eine Kamerabefahrung schafft Klarheit, ist vor dem Termin aber nur mit Zustimmung des Eigentümers möglich. In manchen Ländern und Gemeinden ist eine Prüfung der privaten Leitungen vorgeschrieben, etwa in Wasserschutzgebieten.
Liegt das Haus nicht am öffentlichen Kanal, reinigt eine Kleinkläranlage das Abwasser, oder eine Sammelgrube wird regelmäßig geleert. Für die Einleitung aus einer Kleinkläranlage braucht der Betreiber eine wasserrechtliche Erlaubnis. Fragen Sie bei der unteren Wasserbehörde, ob sie vorliegt und wie lange sie gilt. Für den Anschluss an Wasser und Kanal erheben viele Gemeinden eigene Beiträge nach Landesrecht, getrennt vom Erschließungsbeitrag für die Straße (§ 127 Abs. 4 BauGB). Fragen Sie bei der Gemeinde, ob für das Haus noch Beiträge offen oder zu erwarten sind.
5Ist ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte ein eigenes Grundstück?
Nicht immer. Viele stehen auf einem eigenen Grundstück, manche sind aber Wohnungseigentum auf einem gemeinsamen Grundstück. Dann gehören Sie zu einer Eigentümergemeinschaft, auch ohne gemeinsames Treppenhaus.
Sie erkennen das an der Bekanntmachung und am Grundbuch. Steht dort „Wohnungseigentum“ oder ein „Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Reihenhaus Nr. 3“, ist das Haus rechtlich eine Einheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Für jede Einheit gibt es dann ein eigenes Wohnungsgrundbuch (§ 7 WEG).
Die Folgen sind größer, als der Name vermuten lässt. Dach, Außenwände und Fundament sind zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur Sie darunter wohnen (§ 5 Abs. 2 WEG). Wer die Kosten dafür trägt, regeln Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Eigentümer (§ 16 Abs. 2 WEG). Manche Gemeinschaftsordnungen bestimmen, dass jeder die Kosten seines eigenen Hauses trägt, andere verteilen alles nach Anteilen. Was sonst für Wohnungseigentum gilt, von alten Hausgeldschulden bis zur Zustimmung des Verwalters, steht im Ratgeber Eigentumswohnung ersteigern.
Eigenes Grundstück
- Eigenes Grundbuchblatt für das Grundstück
- Dach, Wände und Garten gehören allein Ihnen
- Kein Hausgeld, keine Eigentümerversammlung
- Gemeinsame Wand mit dem Nachbarn nach Nachbarrecht (§ 922 BGB)
Wohnungseigentum
- Wohnungsgrundbuch mit Miteigentumsanteil (§ 7 WEG)
- Dach und Außenwände gehören der Gemeinschaft (§ 5 Abs. 2 WEG)
- Hausgeld und Beschlüsse der Gemeinschaft
- Zustimmung des Verwalters, wenn die Gemeinschaftsordnung sie verlangt (§ 12 WEG)
„Ein Reihenhaus ist immer ein eigenes Grundstück.“
Richtig ist: Reihenhäuser und Doppelhaushälften können auch als Wohnungseigentum aufgeteilt sein: Sondereigentum an den Räumen des Hauses, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück (§ 1 Abs. 2 WEG). Dach und Außenwände gehören dann der Gemeinschaft (§ 5 Abs. 2 WEG).
Steht eine Doppelhaushälfte auf einem eigenen Grundstück, verläuft die Grenze oft mitten durch die gemeinsame Wand. Eine solche Wand, an die von beiden Seiten angebaut ist, behandelt der BGH als gemeinsame Grenzeinrichtung (BGH, Urteil vom 27.07.2012, V ZR 2/12). Beide Nachbarn dürfen sie nutzen, die Kosten der Unterhaltung teilen sie sich zu gleichen Teilen, und keiner darf sie ohne Zustimmung des anderen beseitigen oder ändern, solange dieser ein Interesse an ihr hat (§ 922 BGB). Führt eine gemeinsame Wasser- oder Abwasserleitung über das Nachbargrundstück, sollte dafür ein Leitungsrecht im Grundbuch stehen. Fehlt es, fragen Sie, wie die Nutzung geregelt ist.
6Was gehört zum Haus, und was ist mit Garage und Anbauten?
Das Grundstück mit allem, was fest darauf gebaut ist, dazu das Zubehör. Steht die Garage auf einem eigenen Flurstück, das nicht mitversteigert wird, gehört sie nicht dazu.
Welche Flurstücke versteigert werden, steht in der Bekanntmachung und im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. Vergleichen Sie die Nummern mit dem Lageplan im Gutachten. Manchmal stehen Garage, Stellplatz oder ein Stück Garten auf einem Nachbarflurstück, das jemand anderem gehört oder gesondert ausgeboten wird. Wie Sie die Angaben lesen, erklärt der Ratgeber Bekanntmachung lesen. Rechte, die mit dem Eigentum am Grundstück verbunden sind, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, gelten als Bestandteile des Grundstücks und gehen mit über (§ 96 BGB).
Steht ein Gebäude über der Grenze, spricht man von Überbau. Hat der Erbauer nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig über die Grenze gebaut und hat der Nachbar nicht sofort widersprochen, muss der Nachbar den Überbau dulden und bekommt dafür eine Geldrente (§ 912 BGB). Diese Rente steht nicht im Grundbuch (§ 914 Abs. 2 BGB) und bleibt nach dem Zuschlag bestehen (§ 52 Abs. 2 ZVG). Ob Sie sie zahlen oder bekommen, hängt davon ab, ob Ihr Haus über die Grenze gebaut ist oder das des Nachbarn.
Wintergarten, ausgebautes Dachgeschoss, Carport oder Gartenhaus sind oft erst nachträglich entstanden. Fehlt die Genehmigung, kann das Bauamt die Nutzung untersagen oder den Rückbau verlangen, auch von Ihnen als neuem Eigentümer. Mehr dazu im Ratgeber Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung. Baulasten, etwa eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn, stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht; siehe Baulasten und Altlasten.
Mit dem Zuschlag erwerben Sie das Grundstück und alle Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt (§ 90 Abs. 2 ZVG). Dazu gehört auch Zubehör im Besitz des Schuldners, das einem Dritten gehört, wenn dieser sein Recht nicht vor dem Zuschlag geltend gemacht hat (§ 55 Abs. 2 ZVG).
7Wer wohnt im Haus, und muss er nach dem Zuschlag ausziehen?
Der Eigentümer muss gehen, der Zuschlag ist ein Räumungstitel gegen ihn (§ 93 ZVG). Einen Mieter übernehmen Sie mit seinem Vertrag; kündigen können Sie nur eingeschränkt (§ 57a ZVG).
Wer im Haus wohnt, steht oft im Gutachten. Wenn nicht, helfen Klingelschild, Briefkasten und Nachbarn weiter. Fragen Sie auch beim Gericht, ob Mietverhältnisse bekannt sind.
Bewohnt der Eigentümer das Haus selbst, können Sie aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung betreiben. Der Titel wirkt gegen jeden Besitzer, der kein Recht hat, das den Zuschlag überdauert (§ 93 Abs. 1 ZVG). Gegen den Willen der Bewohner räumen darf nur der Gerichtsvollzieher. Wer das Schloss austauscht, solange noch jemand dort wohnt, begeht verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Ablauf, Fristen und Kosten erklärt der Ratgeber Räumung nach dem Zuschlag.
Anders beim Mieter. Sein Vertrag geht mit dem Zuschlag auf Sie über (§ 57 ZVG mit § 566 BGB). Sie dürfen ihn einmal außerordentlich kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin und mit der gesetzlichen Frist (§ 57a ZVG): Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB). Bei Wohnraum brauchen Sie außerdem ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 mit § 573 BGB). Einen vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung müssen Sie dabei nicht gegen sich gelten lassen (BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20). In einer Teilungsversteigerung gibt es das Sonderkündigungsrecht nicht (§ 183 ZVG).
Bei einem Zweifamilienhaus oder einer Einliegerwohnung prüfen Sie zweierlei: Ist die zweite Wohnung genehmigt, und ist sie vermietet? Eine vermietete Einliegerwohnung bleibt vermietet, auch wenn Sie das Haus allein nutzen wollen. Wohnen Sie selbst schon in dem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, dürfen Sie auch ohne berechtigtes Interesse kündigen, wenn Sie das im Kündigungsschreiben angeben (§ 573d Abs. 1 mit § 573a BGB). Mehr zum Mietrecht steht im Ratgeber Vermietete Immobilie ersteigern.
8Wie viel sollte ich für ein Haus bieten?
So viel, dass Gebot, Nebenkosten, Sanierung und Reserve zusammen in Ihr Budget passen. Die Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts müssen Sie im Termin nachweisen können (§ 68 ZVG).
Rechnen Sie rückwärts. Vom Budget ziehen Sie die geschätzte Sanierung mit Puffer ab, dann den Wert von Rechten, die bestehen bleiben, etwa ein Wohnrecht. Vom Rest gehen die Nebenkosten ab: die Grunderwerbsteuer von je nach Land 3,5 bis 6,5 % auf Gebot und bestehen bleibende Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG, Stand September 2026), die Gebühren für Zuschlag und Grundbuch und 4 % Zinsen im Jahr auf das Bargebot vom Zuschlag bis zur Zahlung (§ 49 Abs. 2 ZVG, § 246 BGB). Was übrig bleibt, ist Ihr höchstes Gebot. Den Rechenweg mit Rechner zeigt der Ratgeber Bietlimit berechnen, alle Nebenkosten stehen unter Kosten einer Zwangsversteigerung.
Im ersten Termin gelten außerdem die Wertgrenzen von 50 und 70 % des Verkehrswerts. In einem neuen Termin fallen sie weg, wenn der Zuschlag vorher aus diesem Grund versagt wurde (§ 85a Abs. 2 ZVG).
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 10 % | Sicherheitsleistung vom Verkehrswert | § 68 ZVG |
| 50 % | Wertgrenze von Amts wegen im ersten Termin | § 85a ZVG |
| 70 % | Wertgrenze auf Antrag eines Gläubigers | § 74a ZVG |
| 3,5 bis 6,5 % | Grunderwerbsteuer je nach Land, auf Gebot und bestehen bleibende Rechte | § 9 GrEStG |
| 4 % | Zinsen im Jahr auf das Bargebot ab dem Zuschlag | § 49 ZVG |
Häufige Fragen
Kann ich ein Haus vor der Zwangsversteigerung von innen besichtigen?
Ein Recht darauf gibt es nicht. Nur wenn Eigentümer oder Mieter zustimmen, kommen Sie ins Haus. Sonst bleiben Ihnen das Gutachten, der Blick von der Straße und Gespräche mit den Nachbarn. Für das Unbekannte gehört ein Puffer in Ihr Budget.
Muss der Eigentümer nach dem Zuschlag ausziehen?
Ja. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen jeden Besitzer, der kein Recht hat, das den Zuschlag überdauert (§ 93 ZVG). Zieht der Eigentümer nicht freiwillig aus, räumt der Gerichtsvollzieher. Selbst das Schloss tauschen dürfen Sie nicht, solange er dort wohnt.
Habe ich Ansprüche, wenn nach dem Zuschlag das Dach undicht ist?
Nein. Ein Anspruch auf Gewährleistung findet in der Zwangsversteigerung nicht statt (§ 56 ZVG). Sie können weder zurücktreten noch den Preis mindern. Mängel gehören deshalb vor dem Termin in Ihre Rechnung.
Woran erkenne ich, dass ein Reihenhaus Wohnungseigentum ist?
An der Bekanntmachung und am Grundbuch. Ist von Wohnungseigentum, einem Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum oder einem Wohnungsgrundbuch die Rede, gehört das Haus zu einer Eigentümergemeinschaft (§ 7 WEG). Dann zahlen Sie Hausgeld und sind an Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden.
Wer zahlt die Reparatur der gemeinsamen Wand einer Doppelhaushälfte?
Steht die Wand auf der Grenze und ist von beiden Seiten angebaut, ist sie eine gemeinsame Grenzeinrichtung. Die Kosten der Unterhaltung tragen beide Nachbarn zu gleichen Teilen (§ 922 BGB). Ist das Doppelhaus als Wohnungseigentum aufgeteilt, gelten stattdessen die Regeln der Gemeinschaft.
Kann ich dem Mieter der Einliegerwohnung nach dem Zuschlag kündigen?
Einmal zum ersten zulässigen Termin mit der gesetzlichen Frist (§ 57a ZVG). Bei Wohnraum brauchen Sie dafür ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d und § 573 BGB). Wohnen Sie selbst schon im Haus mit höchstens zwei Wohnungen, erleichtert § 573a BGB die Kündigung.
Quellen: § 56 ZVG (Gefahrübergang, Nutzungen und Lasten, keine Gewährleistung) · § 90 ZVG (Eigentum mit dem Zuschlag, mitversteigerte Gegenstände) · § 55 ZVG (Umfang der Versteigerung, Zubehör Dritter) · § 52 ZVG (bestehen bleibende Rechte, Überbaurente) · § 93 ZVG (Zuschlag als Räumungstitel) · § 57 ZVG (Eintritt in Miet- und Pachtverträge) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 183 ZVG (kein Sonderkündigungsrecht in der Teilungsversteigerung) · § 68 ZVG (Höhe der Sicherheitsleistung) · § 49 ZVG (Bargebot und Zinsen ab dem Zuschlag) · § 74a ZVG (Wertgrenze 7/10) · § 85a ZVG (Wertgrenze 5/10, neuer Termin) · § 1 WEG (Wohnungseigentum) · § 5 WEG (Gemeinschaftseigentum an Dach und Außenwänden) · § 7 WEG (Wohnungsgrundbuch) · § 16 WEG (Verteilung der Kosten) · § 96 BGB (Rechte als Bestandteile des Grundstücks) · § 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) · § 573 BGB (berechtigtes Interesse) · § 573a BGB (erleichterte Kündigung im Zweifamilienhaus) · § 573d BGB (außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist) · § 858 BGB (verbotene Eigenmacht) · § 912 BGB (Überbau, Geldrente) · § 914 BGB (Überbaurente ohne Grundbucheintrag) · § 922 BGB (gemeinsame Grenzeinrichtung) · § 246 BGB (gesetzlicher Zinssatz) · § 127 BauGB (Erschließungsbeitrag, Abgaben für Wasser und Abwasser) · § 9 GrEStG (Bemessungsgrundlage beim Meistgebot) · BGH, Urteil vom 27.07.2012, V ZR 2/12 (Nachbarwand als gemeinsame Grenzeinrichtung) · BGH, Urteil vom 15.09.2021, VIII ZR 76/20 (Sonderkündigung trotz vertraglichem Kündigungsausschluss) · Umweltbundesamt, Asbest (Verbot seit 31.10.1993)
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