Gemeinsam ersteigern: als Paar, Freunde oder GbR bieten

1Kann man eine Immobilie in der Zwangsversteigerung gemeinsam ersteigern?

Ja. Zwei oder mehr Personen geben ein gemeinsames Gebot ab und nennen dabei ihr Beteiligungsverhältnis, etwa je 1/2. Bleibt es das höchste, bekommen alle zusammen den Zuschlag (§ 81 ZVG, § 47 GBO).

Ein besonderes Verfahren für Paare oder Freunde gibt es nicht. Bleibt das gemeinsame Gebot das höchste, sind beide zusammen Meistbietende (§ 81 Abs. 1 ZVG), und der Zuschlagsbeschluss nennt sie beide als Ersteher (§ 82 ZVG). Das Amtsgericht Bremerhaven sagt es kurz: Alle müssen anwesend sein und das Beteiligungsverhältnis angeben.

Die Fehler passieren an anderer Stelle. Ein Partner steht allein im Saal und bietet „für uns“. Oder die Überweisung der Sicherheit kommt vom Konto der Mutter. Das Amtsgericht Nienburg schreibt seinen Bietern deutlich: Kommt nur ein Ehepartner ohne Vollmacht, erhält nur er den Zuschlag.

Hier geht es um ein fremdes Objekt. Sind Sie schon Miteigentümer und einer beantragt die Versteigerung, ist das eine Teilungsversteigerung.

2Welche Form passt, wenn Sie zu zweit oder zu mehreren bieten?

Meist die Bruchteilsgemeinschaft mit festen Anteilen. Ehegatten in Gütergemeinschaft erwerben ins Gesamtgut, Gesellschaften als GbR, die seit 01.01.2024 im Gesellschaftsregister stehen muss (§ 47 Abs. 2 GBO).

Im Termin müssen Sie sagen, wie Sie gemeinsam erwerben. Das Grundbuchamt trägt mehrere Eigentümer entweder mit Bruchteilen ein oder mit dem Rechtsverhältnis, das für die Gemeinschaft gilt (§ 47 Abs. 1 GBO). Für Privatleute kommen praktisch diese Wege in Frage:

Ohne Ehevertrag leben Ehegatten in Zugewinngemeinschaft. Dann bleibt das Vermögen jedes Ehegatten getrennt, auch was nach der Hochzeit dazukommt (§ 1363 Abs. 2 BGB). Sie bieten also als Bruchteilsgemeinschaft und nennen Anteile, genau wie zwei Freunde. Die Gütergemeinschaft gibt es nur mit Ehevertrag (§ 1415 BGB). Dort wird gemeinschaftlich, was einer während der Ehe erwirbt, und der andere kann die Berichtigung des Grundbuchs verlangen (§ 1416 BGB).

Mit der GbR hat sich am 1. Januar 2024 viel geändert. An diesem Tag ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts in Kraft getreten (Art. 137 MoPeG). Seitdem kommt eine GbR nur ins Grundbuch, wenn sie im Gesellschaftsregister steht (§ 47 Abs. 2 GBO), danach heißt sie „eGbR“ (§ 707a BGB). Ein Gesellschaftsvertrag in der Tasche reicht nicht. Die Justiz NRW verlangt im Termin einen aktuellen Registerauszug.

Die Gesellschafter einer GbR haften für deren Schulden persönlich als Gesamtschuldner (§ 721 BGB). Für zwei Freunde mit einer Wohnung zum Selbstnutzen ist das meist zu viel Aufwand. Für drei Geschwister mit einem Mehrfamilienhaus kann es passen.

3Wie geben Sie die Anteile beim Gebot an?

Beim ersten Gebot sagen Sie an, dass Sie gemeinsam bieten, und nennen die Anteile, etwa „je zur Hälfte“ oder „3/4 und 1/4“. So kommen sie ins Grundbuch (§ 47 Abs. 1 GBO).

Die Anteile müssen nicht gleich sein. Legen Sie sie vorher fest, nicht im Saal. Ein Beispiel: Anna und Ben, verheiratet ohne Ehevertrag, haben zusammen 80.000 € Eigenkapital. Anna bringt 60.000 € aus einer Erbschaft mit, Ben 20.000 €. Wenn sie das Haus im Verhältnis ihres Geldes teilen wollen, bieten sie zu 3/4 und 1/4.

Die Quote sagt, wem das Haus gehört, nicht, wer die Rate zahlt. Zahlt Ben jeden Monat die halbe Rate, wächst sein Anteil dadurch nicht. Wer das ausgleichen will, schreibt es in eine Vereinbarung.

4Müssen alle Mitbieter im Versteigerungstermin anwesend sein?

Ja, oder der Abwesende wird mit einer öffentlich beglaubigten Vollmacht vertreten. Fehlt sie, zählt das Gebot nicht für ihn (§ 71 Abs. 2 ZVG). Das gilt auch unter Ehegatten.

Wer für einen anderen bietet, muss die Vertretungsmacht sofort durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen (§ 71 Abs. 2 ZVG). Öffentlich beglaubigt heißt: Die Vollmacht ist schriftlich, und ein Notar beglaubigt die Unterschrift (§ 129 BGB). Eine Kopie oder eine nur unterschriebene Vollmacht reicht nicht, und die Ehe ersetzt sie auch nicht. Die Schlüsselgewalt deckt Geschäfte für den Lebensbedarf der Familie (§ 1357 BGB), kein Grundstück.

Bei der GbR vertreten ohne andere Regel alle Gesellschafter gemeinsam (§ 720 Abs. 1 BGB). Kommt nur einer, braucht er die beglaubigte Vollmacht der anderen oder einen Registerauszug mit seiner Alleinvertretung. Wie eine Bietvollmacht aussieht, steht unter Für andere bieten mit Vollmacht.

5Muss jeder Mitbieter die Sicherheitsleistung zahlen?

Nein. Die Sicherheit gehört zum Gebot, nicht zur Person: ein Zehntel des Verkehrswerts, einmal für das gemeinsame Gebot (§§ 67, 68 ZVG). Bar geht nicht, nur Überweisung, Verrechnungsscheck oder Bürgschaft (§ 69 ZVG).

Oft liest man, jeder Mitbieter müsse 10 % hinterlegen. Der Wortlaut sagt etwas anderes: Ein Beteiligter kann Sicherheit „sofort nach Abgabe des Gebots“ verlangen (§ 67 Abs. 1 ZVG), und zwar für ein Zehntel des Verkehrswerts aus der Terminsbestimmung (§ 68 Abs. 1 ZVG). Beides hängt am einen Gebot. Bei einem Verkehrswert von 280.000 € bringen Anna und Ben also zusammen 28.000 € mit, nicht 56.000 €.

Seit dem 1. Oktober 2026 gilt eine neue Fassung von § 69 Abs. 2 ZVG: Ein Scheck eignet sich nur als Verrechnungsscheck, ausgestellt von einem Kreditinstitut aus dem Institutsregister der BaFin oder von der Bundesbank, im Inland zahlbar und frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt. Daneben bleiben die Überweisung an die Gerichtskasse, die vor dem Termin gutgeschrieben sein muss (§ 69 Abs. 4 ZVG), und die unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank (§ 69 Abs. 3 ZVG).

Bei zwei Bietern stolpern viele über die Überweisung. Das Amtsgericht Nienburg rät, dass Einzahler und Bieter identisch sind. Am saubersten ist ein gemeinsames Konto, im Verwendungszweck Aktenzeichen und beide Namen. Sonst fragen Sie die Geschäftsstelle vorher oder nehmen einen Verrechnungsscheck mit. Fristen und Rückzahlung erklärt der Ratgeber Sicherheitsleistung.

Ein Gebot, eine Sicherheit: Zwei Bieter leisten zusammen 10 % des Verkehrswerts, nicht jeder 10 %.

6Wer haftet für das Gebot und wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Das Bargebot zahlen die Ersteher bis zum Verteilungstermin mit 4 % Zinsen ab Zuschlag (§ 49 ZVG). Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt bei Ehegatten je Anteil fest, jeder bekommt einen eigenen Bescheid.

Nach dem Zuschlag muss das Bargebot vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse sein, und vom Zuschlag an läuft der Zins (§ 49 ZVG, § 246 BGB). Für Sie zählt vor allem eines: Kommt das Geld nicht, überträgt das Gericht die Forderung auf die Gläubiger und lässt eine Sicherungshypothek auf dem Grundstück eintragen (§ 118 ZVG, § 128 ZVG). Auf dem ganzen Grundstück. Zahlt einer von zweien nicht, steht das ganze Haus auf dem Spiel, bis hin zur Wiederversteigerung.

Finanzieren Sie gemeinsam, unterschreiben Sie meist beide den Darlehensvertrag. Wer sich gemeinsam vertraglich zu einer Leistung verpflichtet, haftet im Zweifel als Gesamtschuldner (§ 427 BGB). Die Bank darf dann von jedem den ganzen Betrag fordern (§ 421 BGB), auch von Ben mit seinem Viertel. Untereinander gilt ohne andere Absprache: jeder zur Hälfte (§ 426 BGB). Mehr unter Finanzierung.

Bei der Grunderwerbsteuer ist der Meistbietende der Steuerschuldner, Grundlage ist das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte (§ 13 GrEStG, § 9 GrEStG). Laut Finanzverwaltung NRW sind Ehepaare und Lebenspartner dabei in der Regel keine Gesamtschuldner: Jeder schuldet die Steuer auf seinen Anteil und bekommt einen eigenen Bescheid. Das ist keine Steuerberatung, nur ein Beispiel:

Die Sätze der Länder und die Fälle, in denen die Steuer ganz entfällt, finden Sie unter Grunderwerbsteuer bei der Zwangsversteigerung.

7Was sollten Mitbieter vor dem Termin untereinander regeln?

Anteile, Bietlimit, wer was zahlt und was bei Streit oder Auszug gilt. Absprachen über Nutzung und den Ausschluss der Aufhebung binden einen späteren Käufer nur, wenn sie im Grundbuch stehen (§ 1010 BGB).

Unter Paaren fühlt sich ein Vertrag nach Misstrauen an. Der Streit kommt aber selten im Saal, sondern drei Jahre später, wenn einer auszieht oder eine Rate ausfällt. Schreiben Sie wenigstens das hier auf:

Eine Vereinbarung wirkt zunächst nur zwischen Ihnen. Verkauft einer seinen Anteil, kommt ein Dritter dazu. Gegen ihn wirken Regeln zur Verwaltung und Benutzung und ein Ausschluss der Aufhebung nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind (§ 1010 Abs. 1 BGB). Aber: Aus wichtigem Grund kann jeder die Aufhebung trotzdem verlangen (§ 749 Abs. 2 BGB), ebenso ein Gläubiger, der einen Anteil gepfändet hat (§ 751 BGB).

Paare ohne Trauschein haben weder Zugewinnausgleich noch gesetzliches Erbrecht. Ein Testament gehört deshalb dazu. Lesen Sie auch Trennung ohne Trauschein: was wird aus dem Haus?, bevor Sie gemeinsam bieten.

8Wie bereiten Sie den Termin zu zweit Schritt für Schritt vor?

Mit sechs Wochen Vorlauf ab Bekanntmachung (§ 43 ZVG): Form und Anteile festlegen, Vollmacht beglaubigen, Sicherheit überweisen oder den Scheck frühestens drei Werktage vorher holen.

Zwischen Bekanntmachung und Termin müssen nur sechs Wochen liegen (§ 43 Abs. 1 ZVG). Zu zweit dauert jeder Schritt länger.

1. Vor der SucheForm klärenBruchteile, Gütergemeinschaft oder eGbR. Eine GbR schon jetzt zum Gesellschaftsregister anmelden.
2. 6 Wochen vorherObjekt und LimitGutachten gemeinsam lesen, Finanzierung auf beide Namen anfragen, Bietlimit festhalten.
3. 3 Wochen vorherVereinbarung und VollmachtAnteile und Absprachen aufschreiben. Kann einer nicht kommen: Vollmacht beim Notar beglaubigen lassen.
4. 10 Tage vorherSicherheit überweisen10 % an die Gerichtskasse, mit Aktenzeichen und beiden Namen. Bei Zweifeln vorher die Geschäftsstelle fragen.
5. 3 Werktage vorherOder Scheck holenEin Verrechnungsscheck darf nicht älter sein (§ 69 Abs. 2 ZVG).
6. Im TerminGemeinsam bietenAusweise, Vollmacht im Original, Nachweis der Sicherheit. Beim Gebot „gemeinsam, je zur Hälfte“ ansagen.

Die allgemeine Mitbringliste steht in der Checkliste Zwangsversteigerung. Speziell für das gemeinsame Gebot:

• Form festgelegtBruchteile, Gütergemeinschaft laut Ehevertrag oder eGbR mit aktuellem Registerauszug
• Anteile schriftlichZum Beispiel „je zur Hälfte“ oder „3/4 und 1/4“, so wie es ins Grundbuch soll
• Gemeinsames BietlimitWer darf im Saal bis wohin nachlegen?
• Gültiger Ausweis für jeden Bieter
• Vollmacht für jeden, der nicht kommtMit Unterschrift vom Notar beglaubigt, im Original (§ 71 Abs. 2 ZVG)
• Sicherheit einmal für das Gebot10 % des Verkehrswerts, Überweisung mit beiden Namen oder Verrechnungsscheck, nicht älter als drei Werktage
• Finanzierungszusage auf beide NamenDie Bank weiß, dass zu zweit ersteigert wird
• Vereinbarung untereinanderRate, Nutzung, Ausstieg, Tod; bei Bedarf beim Notar mit Eintragung nach § 1010 BGB

9Was passiert, wenn sich die Miteigentümer später nicht mehr einig sind?

Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Einigen Sie sich nicht auf einen Verkauf, endet das oft in der Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG).

Ein Haus lässt sich nicht in zwei Hälften schneiden. Das Gesetz sieht bei Grundstücken deshalb die Zwangsversteigerung und die Teilung des Erlöses vor (§ 753 BGB). Das Verfahren dafür ist die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Für beide ist sie meist die schlechteste Lösung, denn das Darlehen läuft weiter. Besser ist ein vorher vereinbartes Vorrecht für den, der bleiben will.

Wird nur der Anteil eines Miteigentümers versteigert, weil ein Gläubiger auf ihn zugreift, spricht man von einer Bruchteilsversteigerung. Ehepaare schützt in der Teilungsversteigerung eine Sonderregel für gemeinsame Kinder (§ 180 Abs. 3 ZVG), siehe Teilungsversteigerung bei Scheidung. Droht konkret Streit, holen Sie anwaltliche Hilfe, bevor einer einen Antrag stellt.

Objekte finden Sie in der Suche und auf der Karte.

Häufige Fragen

Quellen: § 43 ZVG (Bekanntmachung sechs Wochen vor dem Termin) · § 49 ZVG (Bargebot und Verzinsung ab Zuschlag) · § 67 ZVG (Verlangen der Sicherheit nach Abgabe des Gebots) · § 68 ZVG (Sicherheit ein Zehntel des Verkehrswerts) · § 69 ZVG (Arten der Sicherheit, Verrechnungsscheck in der Fassung ab 01.10.2026) · § 71 ZVG (Nachweis der Vertretungsmacht durch öffentlich beglaubigte Urkunde) · § 81 ZVG und § 82 ZVG (Zuschlag an die Meistbietenden, Abtretung des Meistgebots) · § 118 ZVG und § 128 ZVG (Forderungsübertragung und Sicherungshypothek bei Nichtzahlung) · § 180 ZVG (Teilungsversteigerung) · § 47 GBO (Eintragung mehrerer Berechtigter, GbR nur mit Eintragung im Gesellschaftsregister) · § 129 BGB (öffentliche Beglaubigung) · § 421, § 426, § 427 BGB (Gesamtschuld und Ausgleich) · § 741, § 742, § 744, § 745, § 748, § 749, § 751, § 753 BGB (Bruchteilsgemeinschaft) · § 1010 BGB (Vereinbarungen der Miteigentümer gegenüber Sondernachfolgern) · § 1357, § 1363, § 1415, § 1416 BGB (Ehegatten, Zugewinngemeinschaft, Gütergemeinschaft) · § 705, § 707, § 707a, § 720, § 721 BGB (rechtsfähige und eingetragene GbR) · § 1 GrEStG, § 9 GrEStG, § 13 GrEStG (Meistgebot, Bemessung, Steuerschuldner) · Art. 137 MoPeG, BGBl. I 2021 S. 3436 (Inkrafttreten am 01.01.2024) · Amtsgericht Bremerhaven, Zwangsversteigerung, Hinweise zum gemeinschaftlichen Bieten · Amtsgericht Nienburg, Hinweise für Bietinteressenten · Justiz NRW, Lebenslagen Zwangsversteigerung · Finanzverwaltung NRW, Grunderwerbsteuer: Wissenswertes

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.