Baufinanzierung nicht mehr zahlen: was passiert mit dem Haus?

1Was passiert, wenn ich meine Baufinanzierung nicht mehr zahlen kann?

Erst Verzug und Verzugszinsen, dann die Kündigung des Kredits nach § 498 BGB, dann die Kündigung der Grundschuld mit sechs Monaten Frist. Erst danach kann die Bank die Zwangsversteigerung beantragen.

Zwischen der ersten offenen Rate und dem Brief vom Amtsgericht liegen mehrere Stufen, und jede hat ihre eigene Frist. Die Bank kann keine davon überspringen. Es bleibt Ihnen also Zeit, meist rund ein Jahr. Sie ist aber nur etwas wert, wenn Sie sie nutzen.

Der Zeitstrahl zeigt die Stufen in der Reihenfolge, in der sie kommen. Die Monate gehen von einem Beispiel aus: 300.000 € Darlehen, Rate 1.250 €, und eine Bank, die jeden Schritt so früh wie möglich geht.

1. Tag 1Die erste Rate bleibt offenSie sind sofort in Verzug, ohne Mahnung, weil der Termin im Vertrag steht (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ab jetzt laufen Verzugszinsen.
2. ab Monat 2Zwei Raten in Folge offenDie erste Hürde für eine Kündigung ist genommen. Die zweite noch nicht: Der Rückstand muss 2,5 % des ursprünglichen Darlehens erreichen.
3. Monat 6Rückstand bei 7.500 €Mit der sechsten offenen Rate ist die Grenze erreicht. Die Bank setzt eine Frist von zwei Wochen und kündigt an, sonst alles zu verlangen (§ 498 Abs. 1 BGB).
4. 2 Wochen späterKündigung des KreditsDie ganze Restschuld ist fällig. Viele Banken kündigen im selben Schreiben auch die Grundschuld.
5. 6 Monate späterGrundschuld fälligErst jetzt ist das Kapital der Grundschuld fällig (§ 1193 BGB). Die vollstreckbare Ausfertigung der Notarurkunde muss Ihnen mindestens zwei Wochen vorher zugestellt sein (§ 798 ZPO).
6. nach knapp 12 MonatenAntrag beim AmtsgerichtDie Bank beantragt die Zwangsversteigerung (§ 15 ZVG). Das Gericht ordnet sie an, das Grundstück ist beschlagnahmt.

Was danach kommt, also Anordnung, Gutachten und Termin, erklären die Ratgeber Zwangsversteigerung beantragen und Wie lange dauert eine Zwangsversteigerung?. Hier geht es um die Zeit davor, in der Sie noch am meisten in der Hand haben.

2Ab wann darf die Bank den Immobilienkredit kündigen?

Wenn zwei Raten in Folge ganz oder teilweise offen sind, der Rückstand mindestens 2,5 % des Nennbetrags erreicht und eine Zahlungsfrist von zwei Wochen erfolglos abgelaufen ist (§ 498 BGB).

Ein Immobilienkredit ist im Gesetz ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, wenn er durch eine Grundschuld gesichert ist oder dem Kauf oder Erhalt eines Hauses dient (§ 491 Abs. 3 BGB). Für solche Kredite gelten bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs drei Bedingungen, und alle drei müssen erfüllt sein (§ 498 BGB).

Die 2,5 % sind die Hürde, die fast alle unterschätzen. Bei 300.000 € Darlehen sind das 7.500 €. Mit einer Rate von 1.250 € reichen zwei offene Raten dafür bei Weitem nicht, es braucht sechs. Wie viele es bei Ihnen sind, hängt von Zins und Tilgung zusammen ab.

• 3 % im Jahr10 Raten
• 4 % im Jahr8 Raten
• 5 % im Jahr6 Raten
• 6 % im Jahr5 Raten
• 7 % im Jahr5 Raten

Quelle: eigene Rechnung nach § 498 Abs. 2 BGB, Zins und Tilgung zusammen bezogen auf das ursprüngliche Darlehen, volle Raten

Mit der Fristsetzung soll die Bank Ihnen ein Gespräch über eine einvernehmliche Lösung anbieten (§ 498 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nehmen Sie das an, auch wenn Sie noch keinen fertigen Plan haben. Haben Sie Ihren Vertrag vor dem 21. März 2016 geschlossen, gilt das BGB in der damaligen Fassung (Art. 229 § 38 EGBGB). Dann lassen Sie die genauen Bedingungen prüfen.

3Wie hoch sind die Verzugszinsen bei einem Immobilienkredit?

2,5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 497 Abs. 4 BGB). Seit dem 1. Juli 2026 liegt der Basiszinssatz bei 1,52 %, der Verzugszins also bei 4,02 % im Jahr.

Auf die offenen Raten verlangt die Bank Verzugszinsen. Für Immobilienkredite ist der Satz niedriger als bei anderen Schulden, wo 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz gelten (§ 288 Abs. 1 BGB). Manche Seiten nennen für Baufinanzierungen trotzdem die 5 Prozentpunkte. Das stimmt nicht, solange Sie als Verbraucher den Kredit genommen haben.

Die Bank kann im Einzelfall einen höheren Schaden nachweisen, Sie einen niedrigeren (§ 497 Abs. 1 BGB). Teuer wird es erst, wenn der Kredit gekündigt ist und Verfahrenskosten dazukommen. Der Basiszinssatz ändert sich jeweils zum 1. Januar und 1. Juli, die Zahl oben ist Stand Oktober 2026.

4Warum muss die Bank auch die Grundschuld kündigen?

Weil das Kapital einer Grundschuld erst nach einer Kündigung mit sechs Monaten Frist fällig wird. Sichert sie einen Kredit, darf der Vertrag davon nicht abweichen (§ 1193 BGB).

Rechtlich sind es zwei Dinge. Der Kredit ist Ihre persönliche Schuld. Die Grundschuld ist das Recht der Bank, sich aus dem Haus zu befriedigen, und zwar im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB, über § 1192 Abs. 1 BGB). Für dieses Recht gilt eine eigene Frist.

Das Kapital der Grundschuld wird erst nach einer Kündigung fällig, die Frist beträgt sechs Monate (§ 1193 Abs. 1 BGB). Dient die Grundschuld der Sicherung eines Kredits, ist eine kürzere Frist im Vertrag unwirksam (§ 1193 Abs. 2 BGB). Das gilt für Grundschulden, die nach dem 19. August 2008 bestellt wurden (Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB). Bei älteren Grundschulden kann in der Urkunde etwas anderes stehen. Schauen Sie nach dem Datum der Bestellung im Grundbuch, Abteilung III.

Zwischen der Kündigung der Grundschuld und dem Antrag auf Zwangsversteigerung liegen mindestens sechs Monate. Das ist Ihre Zeit zum Verhandeln oder Verkaufen.

Häufig steht die Kündigung der Grundschuld im selben Brief wie die Kündigung des Kredits. Lesen Sie ihn deshalb bis zum Ende. Hat die Bank die Grundschuld schon früher gekündigt, laufen die sechs Monate entsprechend früher ab. Wird die Grundschuld an einen anderen Gläubiger verkauft, behalten Sie Ihre Einwände aus dem Sicherungsvertrag auch ihm gegenüber (§ 1192 Abs. 1a BGB).

5Braucht die Bank ein Urteil, um das Haus versteigern zu lassen?

Nein. Sie braucht einen vollstreckbaren Titel, und den haben Sie ihr meist beim Notar gegeben: die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in der Grundschuldurkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 ZPO).

Als Sie das Haus finanziert haben, saßen Sie zweimal beim Notar. Einmal für den Kauf, einmal für die Grundschuld. In dieser zweiten Urkunde steht fast immer ein Satz, in dem Sie sich wegen der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwerfen. Eine solche Urkunde ist selbst ein Titel, wie ein Urteil (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Meist ist die Unterwerfung so gefasst, dass sie gegen den jeweiligen Eigentümer wirkt. Dann ist sie im Grundbuch eingetragen (§ 800 Abs. 1 ZPO) und gilt auch gegen einen Käufer oder Erben.

Bevor die Bank den Antrag stellt, lässt sie sich vom Notar, der die Urkunde verwahrt, eine vollstreckbare Ausfertigung geben (§ 797 Abs. 1 ZPO). Sie muss Ihnen zugestellt werden (§ 750 Abs. 1 ZPO), vollstreckt werden darf frühestens zwei Wochen danach (§ 798 ZPO). Kommt ein gelber Umschlag mit einer Notarurkunde, ist das der letzte Schritt vor dem Antrag.

6Wie lange dauert es von der ersten offenen Rate bis zur Zwangsversteigerung?

Bis zum Antrag der Bank vergeht bei üblichen Raten meist rund ein Jahr: einige Monate bis zur 2,5-%-Grenze, zwei Wochen Zahlungsfrist und sechs Monate Kündigungsfrist der Grundschuld.

Rechnen Sie mit dem Beispiel von oben. Die sechste offene Rate erreicht die 7.500 €, das ist etwa fünf Monate nach der ersten. Zwei Wochen Frist, dann kündigt die Bank den Kredit und die Grundschuld. Sechs Monate später ist die Grundschuld fällig. Damit kann die Bank frühestens nach etwa elfeinhalb Monaten den Antrag stellen, wenn sie jeden Schritt ohne Pause geht.

Die Wartezeit nach der Zustellung kann in die sechs Monate fallen, sie verlängert die Rechnung dann nicht. Oft dauert es länger, weil Banken erst mahnen und verhandeln. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht. Ist das Verfahren angeordnet, vergehen bis zum ersten Versteigerungstermin noch viele Monate. In dieser Zeit gibt es eigene Anträge, etwa die einstweilige Einstellung. Die stehen im Ratgeber Zwangsversteigerung abwenden.

7Was kann ich tun, bevor die Bank kündigt?

Mit der Bank reden, bevor der Rückstand die 2,5 % erreicht: Stundung, Tilgungsaussetzung oder Verkauf. Eine anerkannte Schuldnerberatung oder die Verbraucherzentrale hilft dabei neutral.

Solange der Kredit nicht gekündigt ist, verhandeln Sie über einen laufenden Vertrag. Nach der Kündigung geht es nur noch darum, wie die ganze Restschuld bezahlt wird. Welche Lösung passt, hängt davon ab, ob Ihr Engpass vorübergehend ist oder dauerhaft.

Gehen Sie mit Zahlen ins Gespräch. Eine Bank, die sieht, dass 600 € statt 1.250 € für sechs Monate machbar sind, hat einen Grund, darauf einzugehen. Vereinbarungen lassen Sie sich schriftlich bestätigen. Zahlen Sie die volle Schuld, ist die Sache erledigt; das Recht dazu haben Sie als Eigentümer, sobald sie fällig ist (§ 1142 BGB).

Ist absehbar, dass Sie das Haus nicht halten können, ist der Verkauf vor dem Antrag fast immer der bessere Weg. Wie das mit Bank und Notar läuft, steht im Ratgeber Haus vor der Zwangsversteigerung verkaufen. Welche Stellen seriös helfen und was sie kosten, zeigt der Ratgeber Hilfe bei drohender Zwangsversteigerung. Das hier ist keine Rechts- oder Finanzberatung. Liegt die Kündigung schon auf dem Tisch, sprechen Sie mit einer Anwältin, einer anerkannten Schuldnerberatung oder der Verbraucherzentrale.

8Was tun, wenn das Kündigungsschreiben der Bank kommt?

Nicht liegen lassen. Prüfen Sie Datum, Rückstand, Frist und ob auch die Grundschuld gekündigt ist. Ab dem Zugang laufen die sechs Monate nach § 1193 BGB.

Das Schreiben ist der Wendepunkt. Ab jetzt ist die ganze Restschuld fällig, nicht mehr nur die offenen Raten. Notieren Sie, wann welcher Brief kam.

• Datum des Zugangs notierenAb hier rechnen Sie die zwei Wochen und die sechs Monate
• Rückstand nachrechnenErreicht er 2,5 % des ursprünglichen Darlehens? Waren zwei Raten in Folge offen?
• Frist von zwei Wochen prüfenGab es vorher eine Fristsetzung mit Hinweis auf die Gesamtfälligkeit?
• Steht die Kündigung der Grundschuld drin?Wenn ja, wann ist sie zugegangen
• Grundschuldurkunde heraussuchenDatum der Bestellung, Unterwerfung in das Grundstück, Schuldversprechen
• Haushaltsplan aufstellenWas können Sie im Monat sicher zahlen, und wie lange?
• Termin bei einer Schuldnerberatung oder VerbraucherzentraleBei Zweifeln an der Kündigung zusätzlich eine Anwältin
• Antwort an die Bank schriftlichVorschlag mit Zahlen, Bitte um Gespräch, Kopie behalten

Hat die Bank eine Bedingung nicht eingehalten, kann die Kündigung unwirksam sein. Das entscheiden Sie besser nicht allein, sondern mit der Beratung.

9Was bleibt an Schulden, wenn das Haus versteigert ist?

Alles, was der Erlös nicht deckt. Die Grundschuld ist mit dem Zuschlag weg, Ihre persönliche Schuld aus dem Kredit bleibt, soweit sie nicht bezahlt ist.

Bringt das Haus im Termin 210.000 € und schulden Sie 240.000 € plus Zinsen und Kosten, fehlen danach mehr als 30.000 €. Die Bank kann diese Restschuld weiter verlangen. Wie das Gericht den Erlös verteilt, erklärt der Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld. Was eine Versteigerung bei der Schufa bedeutet, steht unter Schufa und Zwangsversteigerung, und ob eine Privatinsolvenz hilft, unter Privatinsolvenz mit Haus.

Die Versteigerung beendet nicht die Schulden, nur das Eigentum. Deshalb lohnt jeder Monat, den Sie vorher nutzen.

Häufige Fragen

Quellen: § 286 BGB (Verzug ohne Mahnung bei kalendermäßig bestimmter Rate) · § 288 BGB (allgemeiner Verzugszins, 5 Prozentpunkte über Basiszins) · § 491 BGB (Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag) · § 497 BGB (Verzugszins bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen, 2,5 Prozentpunkte über Basiszins) · § 498 BGB (Kündigung wegen Zahlungsverzugs, 2,5 % des Nennbetrags, Frist zwei Wochen, Gesprächsangebot) · § 1142 BGB (Befriedigungsrecht des Eigentümers) · § 1147 BGB und § 1192 BGB (Befriedigung aus dem Grundstück, Sicherungsgrundschuld) · § 1193 BGB (Kündigung der Grundschuld, sechs Monate) · Art. 229 § 18 und § 38 EGBGB (Übergangsregeln für Grundschulden ab 20.08.2008 und Verträge ab 21.03.2016) · § 750 ZPO, § 794 ZPO, § 797 ZPO, § 798 ZPO, § 800 ZPO (Zustellung, notarielle Unterwerfung, vollstreckbare Ausfertigung, Wartefrist zwei Wochen, Unterwerfung gegen den jeweiligen Eigentümer) · § 15 ZVG (Anordnung auf Antrag) · Deutsche Bundesbank, Basiszinssatz nach § 247 BGB, 1,52 % seit 01.07.2026

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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.