Kosten der Zwangsversteigerung: wer zahlt was im Verfahren?
Welche Gebühren und Auslagen das Gericht im Zwangsversteigerungsverfahren berechnet, wer sie vorstreckt, was vorweg aus dem Erlös geht und was der Ersteher selbst zahlt.
Der Gläubiger streckt die Kosten vor: 120 € für die Anordnung und spätestens bei der Terminbestimmung eine volle Gebühr als Vorschuss (§ 15 GKG), bei 250.000 € Verkehrswert 2.458 €, dazu das Gutachten. Nach dem Zuschlag gehen die Verfahrenskosten vorweg vom Erlös ab (§ 109 ZVG), wirtschaftlich trägt sie der Schuldner (§ 788 ZPO). Der Ersteher zahlt nur die Zuschlagsgebühr, eine 0,5-Gebühr (Nr. 2214 KV GKG).
Inhalt
- Wer zahlt die Kosten einer Zwangsversteigerung?
- Welche Gerichtsgebühren fallen im Zwangsversteigerungsverfahren an?
- Wie berechne ich die Kosten für eine Zwangsversteigerung?
- Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr wirklich?
- Was kostet das Gutachten und wer zahlt es?
- Wann muss der Gläubiger einen Kostenvorschuss zahlen?
- Wer zahlt, wenn die Zwangsversteigerung aufgehoben wird oder kein Zuschlag kommt?
- Wie werden die Kosten bei der Teilungsversteigerung verteilt?
- Wie prüfe ich die Kostenrechnung des Gerichts?
- Häufige Fragen
1Wer zahlt die Kosten einer Zwangsversteigerung?
Vorstrecken muss der Gläubiger, der den Antrag stellt. Kommt es zum Zuschlag, gehen die Verfahrenskosten vorweg vom Erlös ab (§ 109 ZVG). Am Ende trägt sie damit der Schuldner (§ 788 ZPO).
Wer nach den Kosten einer Zwangsversteigerung fragt, meint oft zwei verschiedene Dinge. Das eine sind die Nebenkosten, die ein Käufer zum Gebot dazurechnen muss: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Zinsen. Die stehen im Ratgeber Kosten beim Ersteigern. Hier geht es um das andere, um die Kosten des Verfahrens selbst. Also um das, was das Amtsgericht für Anordnung, Termin, Zuschlag und Verteilung berechnet, und um die Auslagen, vor allem den Gutachter.
Drei Seiten sind beteiligt, und jede zahlt etwas anderes. Die Reihenfolge ist dabei wichtig: Erst zahlt der Gläubiger aus eigener Tasche, später holt er sich das Geld aus dem Erlös oder vom Schuldner zurück.
Die Verfahrenskosten zahlt am Ende der Schuldner, über einen kleineren Erlös. Der Ersteher zahlt nur seinen Zuschlag.
2Welche Gerichtsgebühren fallen im Zwangsversteigerungsverfahren an?
Eine Festgebühr von 120 € für die Anordnung (Nr. 2210 KV GKG) und je eine 0,5-Gebühr für Verfahren, Versteigerungstermin, Zuschlag und Verteilung (Nr. 2211 bis 2215 KV GKG).
Die Gebühren stehen im Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz, Teil 2, Hauptabschnitt 2. Bis auf die Anordnung sind es Wertgebühren. Das Gericht sucht in der Tabelle der Anlage 2 zum GKG die volle Gebühr für den Wert heraus und nimmt davon die Hälfte. Welcher Wert gilt, regelt § 54 GKG: Für Verfahren und Termin ist es der festgesetzte Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG, für Zuschlag und Verteilung das Meistgebot ohne Zinsen samt den Rechten, die bestehen bleiben.
| Nr. KV GKG | Wofür | Gebühr | Wert | Wer am Ende zahlt |
|---|---|---|---|---|
| 2210 | Anordnung des Verfahrens oder Beitritt eines Gläubigers | 120 € fest | kein Wert | Gläubiger, holt sie als Kosten der Rechtsverfolgung zurück |
| 2211 | Verfahren im Allgemeinen | 0,5 | Verkehrswert | vorweg aus dem Erlös |
| 2212 | Ende vor der Bestimmung des ersten Termins | 0,25 statt 0,5 | Verkehrswert | Antragsteller, dann Schuldner |
| 2213 | Versteigerungstermin mit Aufforderung zu bieten | 0,5 | Verkehrswert | vorweg aus dem Erlös |
| 2214 | Erteilung des Zuschlags | 0,5 | Meistgebot und bestehen bleibende Rechte | Ersteher |
| 2215 | Verteilungsverfahren | 0,5 | Meistgebot und bestehen bleibende Rechte | vorweg aus dem Erlös |
| 2216 | keine oder nur beschränkte Verteilung durch das Gericht | 0,25 statt 0,5 | wie 2215 | vorweg aus dem Erlös |
Zwei Anmerkungen im Kostenverzeichnis übersehen viele. Die Termingebühr entfällt, wenn der Zuschlag nach § 74a ZVG oder § 85a ZVG versagt wird, also wegen der Wertgrenzen von 7/10 oder 5/10. Und die Zuschlagsgebühr entfällt, wenn der Zuschlagsbeschluss später aufgehoben wird. Treten mehrere Gläubiger bei, zahlt jeder die 120 € für seinen Beitritt gesondert.
Stand der Tabelle: Fassung des Kostenrechtsänderungsgesetzes 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 109), geprüft im Oktober 2026 auf gesetze-im-internet.de. Ältere Merkblätter der Gerichte, etwa aus dem Jahr 2021, nennen noch niedrigere Beträge.
3Wie berechne ich die Kosten für eine Zwangsversteigerung?
Volle Gebühr für den Verkehrswert aus Anlage 2 GKG suchen und halbieren. Bei 250.000 € sind das 1.229 € je für Verfahren und Termin. Zuschlag und Verteilung rechnen Sie ebenso mit dem Meistgebot.
Nehmen wir ein Einfamilienhaus mit 250.000 € Verkehrswert. In der Tabelle fällt der Wert in die Stufe bis 260.000 €, die volle Gebühr beträgt dort 2.458 €. Im Termin bleibt das Meistgebot bei 200.000 €, Rechte bleiben keine bestehen. Für 200.000 € nennt die Tabelle 2.038 €, die halbe Gebühr ist also 1.019 €.
Für das Gutachten setzen wir 2.500 € an, für Zustellungen 35 €. Das sind Annahmen, keine festen Sätze. Die Bekanntmachung im Internet kostet nichts extra, solange das Portal nicht je Verfahren abrechnet (Nr. 9004 KV GKG).
| Verfahrensgebühr, 0,5 aus 250.000 € (Nr. 2211) | 1.229 € |
| Termingebühr, 0,5 aus 250.000 € (Nr. 2213) | 1.229 € |
| Verteilungsgebühr, 0,5 aus 200.000 € (Nr. 2215) | 1.019 € |
| Gutachten nach JVEG (Annahme) | 2.500 € |
| Zustellungen, 20 Stück, davon 10 je 3,50 € (Nr. 9002) | 35 € |
| Vorweg aus dem Erlös (§ 109 ZVG) | 6.012 € |
| Bleibt zur Verteilung an die Gläubiger | 193.988 € |
| Nicht aus dem Erlös: Anordnung (Nr. 2210), zahlt der Gläubiger | 120 € |
| Nicht aus dem Erlös: Zuschlag (Nr. 2214), zahlt der Ersteher | 1.019 € |
Die Zeile zur Verteilung ist vereinfacht. In Wirklichkeit verteilt das Gericht auch die Zinsen, die der Ersteher vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin auf das Bargebot zahlt. Wie aus dem Rest der Teilungsplan wird, erklärt der Ratgeber Paragraphen zur Verteilung.
- Gutachten (Annahme)2.500 €
- Verfahrensgebühr1.229 €
- Termingebühr1.229 €
- Verteilungsgebühr1.019 €
- Zuschlagsgebühr (Ersteher)1.019 €
- Anordnungsgebühr120 €
- Zustellungen (Annahme)35 €
Quelle: Nr. 2210 bis 2215, 9002 KV GKG und Anlage 2 GKG, Stand Oktober 2026; Gutachten und Zustellungen angenommen
Der größte Einzelposten ist meist das Gutachten. Die vier Gebühren zusammen liegen in diesem Beispiel bei knapp 4.500 €.
4Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr wirklich?
Es ist eine 0,5-Gebühr aus der Tabelle nach dem Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte (Nr. 2214 KV GKG, § 54 Abs. 2 GKG). Bei 200.000 € sind das 1.019 €, rund 0,5 %.
Im Netz und in der Google-Übersicht liest man oft „0,5 bis 1,5 % des Meistgebots“. So rechnet das Gericht nicht. Es gibt keinen Prozentsatz, sondern einen Tabellenwert. Weil die Tabelle mit steigendem Wert flacher wird, sinkt der Anteil, je höher das Gebot ist. Schon ab einem Gebot von gut 22.000 € liegt sie unter 1 %, bei üblichen Hauspreisen um 0,5 %.
- 50.000 €319 € = 0,64 %
- 100.000 €599 € = 0,60 %
- 200.000 €1.019 € = 0,51 %
- 300.000 €1.439 € = 0,48 %
- 500.000 €2.069 € = 0,41 %
- 1.000.000 €3.119 € = 0,31 %
Quelle: Nr. 2214 KV GKG, § 34 GKG und Anlage 2 GKG, eigene Berechnung, Stand Oktober 2026
„Die Zuschlagsgebühr beträgt 0,5 bis 1,5 % des Meistgebots.“
Richtig ist: Sie ist eine halbe Gebühr aus der Tabelle in Anlage 2 zum GKG. Bei 100.000 € Meistgebot sind das 599 €, bei 500.000 € 2.069 €. Bleiben Rechte bestehen, zählt ihr Wert mit (§ 54 Abs. 2 GKG).
Fällig wird die Gebühr mit der Verkündung des Zuschlags (§ 7 Abs. 1 GKG), die Rechnung schickt die Gerichtskasse. Grunderwerbsteuer und Grundbuch kommen getrennt dazu. Einen amtlichen Rechner für diese Erwerbskosten bietet das Amtsgericht Lemgo auf ag-lemgo.nrw.de, unsere Zahlen dazu stehen im Ratgeber Ersteherabrechnung.
5Was kostet das Gutachten und wer zahlt es?
Der Gutachter rechnet nach dem JVEG ab, für Immobilienbewertung 125 € je Stunde. Das Justizportal Niedersachsen nennt bis zu 2.500 €, im Einzelfall deutlich mehr. Der Gläubiger streckt es vor.
Das Gericht setzt den Verkehrswert fest und holt dafür in aller Regel ein Gutachten ein (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Sachverständige wird nach Stunden bezahlt. Für die Bewertung von Immobilien sieht Anlage 1 zum JVEG 125 € vor. Dazu kommen Fotos mit 2 € je Bild, Schreibauslagen mit 0,90 € je angefangene 1.000 Anschläge und die Umsatzsteuer (§ 12 JVEG). Ein Reihenhaus mit Innenbesichtigung ist schneller bewertet als ein verwinkelter Resthof, den niemand öffnet.
Die Gerichtskasse fordert für das Gutachten meist einen Vorschuss beim Gläubiger an (§ 17 Abs. 3 GKG). Im Kostenverzeichnis läuft der Betrag unter Nr. 9005 KV GKG als Auslage in voller Höhe. Kommt es zum Zuschlag, wird er wie die Gebühren vorweg aus dem Erlös gedeckt. Was im Gutachten steht und wie Sie es lesen, zeigt der Ratgeber Gutachten lesen. Halten Sie den Wert für falsch, hilft Verkehrswert prüfen.
Als Schuldner oder Gläubiger können Sie beim Gericht nach der Rechnung des Sachverständigen fragen. Stundenzahl, Stundensatz und Auslagen müssen sich daraus ergeben.
6Wann muss der Gläubiger einen Kostenvorschuss zahlen?
Spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins, und zwar das Doppelte der Termingebühr (§ 15 Abs. 1 GKG). Bei 250.000 € Verkehrswert sind das 2.458 €.
Das Doppelte einer 0,5-Gebühr ist genau eine volle Gebühr. Das Justizportal Niedersachsen nennt für 250.000 € denselben Betrag. So verteilen sich die Zahlungen über das Verfahren:
- AntragAnordnung oder BeitrittDie Festgebühr von 120 € wird mit der Entscheidung fällig (§ 7 Abs. 1 GKG). Den Antrag selbst erklärt der Ratgeber zur Zwangsversteigerung beantragen.
- Nach der AnordnungGutachtenDas Gericht beauftragt den Sachverständigen und fordert für ihn meist einen Auslagenvorschuss an.
- Vor dem TerminGebührenvorschussSpätestens mit der Terminbestimmung eine volle Gebühr nach dem Verkehrswert (§ 15 GKG).
- Im TerminZuschlagDie Zuschlagsgebühr wird mit der Verkündung fällig und geht an den Ersteher.
- VerteilungsterminAbrechnungDie übrigen Gebühren werden fällig. Das Gericht entnimmt die Verfahrenskosten vorweg dem Erlös (§ 109 ZVG).
Den Vorschuss holt sich der Gläubiger nicht über eine eigene Klage zurück. Weil die Verfahrenskosten aus dem Erlös gedeckt werden und er nur für den Rest haftet (§ 26 Abs. 1 GKG), wird sein Vorschuss bei der Verteilung berücksichtigt. Die 120 € und etwa Anwaltskosten meldet er als Kosten der Rechtsverfolgung an. Die bekommt er im Rang seines Rechts, vor dessen Zinsen und Hauptforderung (§ 10 Abs. 2 ZVG, § 12 ZVG). Wer selbst als Gläubiger vollstrecken will, findet den Ablauf unter Zwangsversteigerung beantragen.
7Wer zahlt, wenn die Zwangsversteigerung aufgehoben wird oder kein Zuschlag kommt?
Dann fehlt der Erlös. Die Kosten schuldet der Antragsteller (§ 26 Abs. 1 GKG) und verlangt sie als Vollstreckungskosten vom Schuldner (§ 788 ZPO).
Der häufigste Fall: Der Schuldner zahlt, verkauft selbst oder einigt sich, und der Gläubiger nimmt den Antrag zurück. Endet das Verfahren, bevor der erste Termin bestimmt ist, halbiert sich die Verfahrensgebühr auf 0,25 (Nr. 2212 KV GKG). Bei 250.000 € sind das 614,50 € statt 1.229 €. Ein Gutachten, das schon geschrieben ist, bleibt aber voll zu bezahlen. Der Gläubiger rechnet solche Beträge in der Praxis in die Summe ein, die der Schuldner zur Ablösung zahlen muss. Mehr dazu in Zwangsversteigerung abwenden und Termin aufgehoben.
Anders, wenn der Termin stattfindet, aber niemand genug bietet. Versagt das Gericht den Zuschlag wegen der Wertgrenzen, entfällt die Termingebühr (Anmerkung zu Nr. 2213 KV GKG). Die Verfahrensgebühr und das Gutachten bleiben. Wie es dann weitergeht, steht unter Wertgrenzen 5/10 und 7/10.
Für Eigentümer zählt jeder Euro doppelt. Was das Verfahren kostet, fehlt am Ende bei der Tilgung. Reicht der Erlös nicht, bleibt eine Restschuld, siehe Verteilungstermin und Restschuld. Droht Ihnen eine Versteigerung, sprechen Sie früh mit einer anerkannten Schuldnerberatung, der Verbraucherzentrale oder einer Anwältin.
8Wie werden die Kosten bei der Teilungsversteigerung verteilt?
Die Kosten gehen vorweg vom Erlös ab (§ 109 ZVG) und treffen so alle Miteigentümer. Ersteigert einer von ihnen, sinkt seine Zuschlagsgebühr um seinen Anteil (§ 54 Abs. 2 GKG).
Bei der Teilungsversteigerung gibt es keinen Gläubiger, sondern einen Miteigentümer, der die Gemeinschaft auflösen will. Er stellt den Antrag und zahlt Vorschüsse. Stellen mehrere Miteigentümer den Antrag gemeinsam, gelten sie als ein Antragsteller und zahlen die 120 € nur einmal (Vorbemerkung 2.2 KV GKG).
Ein Beispiel. Zwei Geschwister erben ein Haus je zur Hälfte, der Bruder ersteigert es für 200.000 €. Seine Zuschlagsgebühr wird nur nach 100.000 € berechnet, also 599 € statt 1.019 €. Die übrigen Verfahrenskosten mindern den Erlös, den beide sich danach teilen.
9Wie prüfe ich die Kostenrechnung des Gerichts?
Prüfen Sie Wert, Gebührensatz und Ausnahmen: Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG für Verfahren und Termin, Meistgebot für Zuschlag und Verteilung, Ermäßigungen nach Nr. 2212 und 2216 KV GKG.
Fehler sind selten, kommen aber vor, gerade wenn ein Verfahren lange läuft. Mit dieser Liste gehen Sie die Rechnung in Ruhe durch.
Wer nach dem Zuschlag wissen will, was vom Erlös bei welchem Gläubiger ankommt, findet die Reihenfolge im Ratgeber Verteilungstermin und Restschuld. Laufende Verfahren mit Verkehrswert und Termin finden Sie in unserer Suche.
Gebühren: Nr. 2210 bis 2216 KV GKG mit Anlage 2 GKG, Wert nach § 54 GKG, Fälligkeit § 7 GKG, Vorschuss § 15 und § 17 GKG, Kostenschuldner § 26 GKG. Entnahme aus dem Erlös § 109 ZVG, Rang der Rechtsverfolgungskosten § 10 Abs. 2 ZVG, Kostenlast des Schuldners § 788 ZPO. Das ist keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Kosten der Zwangsversteigerung?
Der Gläubiger streckt sie vor. Kommt es zum Zuschlag, werden die Verfahrenskosten vorweg aus dem Erlös entnommen (§ 109 ZVG). Wirtschaftlich trägt sie damit der Schuldner, dem die notwendigen Vollstreckungskosten zur Last fallen (§ 788 ZPO). Der Ersteher zahlt nur die Zuschlagsgebühr.
Wie hoch sind die Gerichtskosten bei 250.000 € Verkehrswert?
Nach Anlage 2 GKG beträgt die volle Gebühr 2.458 €. Verfahrens- und Termingebühr kosten je 1.229 €, dazu 120 € für die Anordnung. Zuschlag und Verteilung richten sich nach dem Meistgebot, bei 200.000 € je 1.019 €. Hinzu kommen Auslagen, vor allem das Gutachten.
Wie hoch ist die Zuschlagsgebühr?
Eine 0,5-Gebühr nach Nr. 2214 KV GKG aus dem Meistgebot ohne Zinsen samt bestehen bleibender Rechte. Bei 100.000 € sind das 599 €, bei 200.000 € 1.019 €, bei 500.000 € 2.069 €. Eine Spanne von 0,5 bis 1,5 % des Gebots gibt es nicht.
Wie hoch ist der Kostenvorschuss bei der Zwangsversteigerung?
Spätestens bei der Bestimmung des Versteigerungstermins das Doppelte der Termingebühr, also eine volle Gebühr nach dem Verkehrswert (§ 15 GKG). Bei 250.000 € sind das 2.458 €. Für das Gutachten fordert das Gericht meist einen gesonderten Auslagenvorschuss.
Was kostet das Gutachten in der Zwangsversteigerung?
Der Sachverständige wird nach dem JVEG bezahlt, für Immobilienbewertung 125 € je Stunde zuzüglich Fotos, Schreibauslagen und Umsatzsteuer. Das Justizportal Niedersachsen nennt bis zu 2.500 €, im Einzelfall deutlich mehr. Die Kosten gehen vorweg vom Erlös ab.
Muss der Ersteher das Gutachten bezahlen?
Nein. Das Gutachten gehört zu den Verfahrenskosten, die aus dem Erlös entnommen werden (§ 109 ZVG). Der Ersteher zahlt das Meistgebot mit Zinsen, die Zuschlagsgebühr sowie Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten.
Wer zahlt, wenn die Zwangsversteigerung zurückgenommen wird?
Dann gibt es keinen Erlös. Die Kosten schuldet der Antragsteller (§ 26 Abs. 1 GKG), er kann sie vom Schuldner als Vollstreckungskosten verlangen (§ 788 ZPO). Endet das Verfahren vor der ersten Terminbestimmung, sinkt die Verfahrensgebühr auf 0,25 (Nr. 2212 KV GKG).
Welche Kosten werden nicht aus dem Erlös entnommen?
Die Kosten der Anordnung und des Beitritts, des Zuschlags und nachträglicher Verteilungsverhandlungen (§ 109 Abs. 1 ZVG). Die 120 € für die Anordnung meldet der Gläubiger als Rechtsverfolgungskosten an (§ 10 Abs. 2 ZVG), die Zuschlagsgebühr zahlt der Ersteher.
Quellen: Nr. 2210 bis 2216 KV GKG (Gebühren der Zwangsversteigerung), Nr. 9002, 9004, 9005 KV GKG (Auslagen) · Anlage 2 GKG (Gebührentabelle, BGBl. 2025 I Nr. 109) · § 34 GKG (Wertgebühren über 500.000 €) · § 54 GKG (Wert bei der Zwangsversteigerung) · § 7 GKG (Fälligkeit) · § 15 GKG (Vorschuss) · § 17 GKG (Auslagenvorschuss) · § 26 GKG (Kostenschuldner, Zuschlag nur Ersteher) · § 109 ZVG (Kosten vorweg aus dem Erlös) · § 10 ZVG (Abs. 2: Kosten der Rechtsverfolgung) · § 12 ZVG (Rang innerhalb eines Rechts) · § 74a ZVG (Abs. 5: Festsetzung des Verkehrswerts) · § 788 ZPO (Kosten der Zwangsvollstreckung) · § 9 JVEG mit Anlage 1 Nr. 7 und § 12 JVEG (Honorar und Auslagen des Sachverständigen) · Justizportal Niedersachsen, Die Zwangsversteigerung, Stand Februar 2026 (Anordnungsgebühr, Vorschuss, Gutachtenkosten) · Amtsgericht Lemgo, Kostenrechner Zwangsversteigerung (Erwerbsnebenkosten des Erstehers)
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.