Resthof und Bauernhof ersteigern: Wohnen im Außenbereich
Was bei Hofstellen anders ist: Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB, Umnutzung von Stall und Scheune, keine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, Altenteil und Wohnrecht, Altlasten, Brunnen und Kleinkläranlage.
Einen Resthof im Außenbereich nutzen Sie so, wie er genehmigt ist. Stall oder Scheune werden nur unter den engen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB zu Wohnungen, höchstens fünf zusätzliche je Hofstelle. Für den Zuschlag brauchen Sie keine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, aber ein eingetragenes Altenteil kann bestehen bleiben (§ 9 EGZVG).
Inhalt
- Was ist ein Resthof und was ist beim Ersteigern anders?
- Darf ich auf einem Resthof im Außenbereich wohnen?
- Darf ich Stall oder Scheune zu Wohnungen umbauen?
- Brauche ich für einen Hof eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?
- Was passiert mit einem Altenteil im Grundbuch?
- Welche Altlasten und Kosten stecken in alten Höfen?
- Häufige Fragen
1Was ist ein Resthof und was ist beim Ersteigern anders?
Ein Resthof ist eine frühere Hofstelle mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden, aber ohne den landwirtschaftlichen Betrieb. Liegt er im Außenbereich, gelten für jeden Umbau strenge Regeln.
Viele Höfe werden nicht mehr bewirtschaftet, die Flächen sind verkauft oder verpachtet. Übrig bleiben Wohnhaus, Stall, Scheune und Hofplatz. Genau das macht den Reiz aus: viel Platz, Ruhe, Raum für Tiere oder Werkstatt. Es macht aber auch die Risiken aus, denn die Gebäude wurden für einen landwirtschaftlichen Betrieb genehmigt, nicht für Ihr Vorhaben.
Prüfen Sie in der Bekanntmachung zuerst, welche Grundstücke versteigert werden. Oft gehören zu einem Hof mehrere Flurstücke. Mehrere Grundstücke im selben Verfahren bietet das Gericht einzeln aus, auf Verlangen eines Beteiligten zusätzlich zusammen (§ 63 ZVG). Sind Äcker oder Wiesen dabei, lesen Sie auch den Ratgeber Ackerland und Wald ersteigern. Verpachtete Flächen bleiben verpachtet; Sie können aber zum ersten zulässigen Termin kündigen (§ 57a ZVG).
2Darf ich auf einem Resthof im Außenbereich wohnen?
Im genehmigten Wohnhaus ja, so wie es genehmigt ist. Für neue Wohnungen, Anbauten oder eine andere Nutzung gelten die engen Regeln des § 35 BauGB.
Außerhalb der Ortschaften, im Außenbereich, soll grundsätzlich nicht gebaut werden. Zulässig sind vor allem Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnehmen (§ 35 Abs. 1 BauGB). Andere Vorhaben sind nur im Einzelfall erlaubt, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Das Wohnhaus eines Hofs war deshalb oft nur als Teil des Betriebs zulässig. Ist der Betrieb aufgegeben, fällt dieser Grund weg.
Klären Sie deshalb vor dem Termin mit dem Bauamt des Kreises, was für jedes Gebäude genehmigt ist und ob das Wohnen ohne Bindung an einen Betrieb abgedeckt ist. Besonders wichtig ist das bei einem Altenteilerhaus, also einem zweiten Wohnhaus für die Eltern der Hofbesitzer. Auch Tierhaltung ist nicht automatisch Landwirtschaft: Das Baurecht verlangt dafür, dass das Futter überwiegend auf den eigenen Flächen des Betriebs erzeugt werden kann (§ 201 BauGB). Ein neuer Stall für Hobbypferde ist im Außenbereich trotzdem nicht privilegiert, weil eine Hobbyhaltung kein landwirtschaftlicher Betrieb ist (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB).
Fragen Sie beim Bauamt, welche Baugenehmigungen für Wohnhaus, Altenteilerhaus, Ställe und Anbauten vorliegen und ob Sie die Bauakte einsehen können. Gebäude ohne Genehmigung sind ein eigenes Risiko, mehr dazu im Ratgeber Schwarzbau und fehlende Baugenehmigung.
3Darf ich Stall oder Scheune zu Wohnungen umbauen?
Nur mit Baugenehmigung und unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB, unter anderem erhaltenswerte Substanz, gewahrte Gestalt und höchstens fünf zusätzliche Wohnungen je Hofstelle.
Das Gesetz begünstigt die Umnutzung früherer landwirtschaftlicher Gebäude, damit alte Bausubstanz nicht verfällt. Diesen Vorhaben darf die Behörde bestimmte Einwände nicht entgegenhalten, etwa den Flächennutzungsplan oder die Gefahr einer Splittersiedlung. Alle Voraussetzungen der Tabelle müssen aber erfüllt sein:
| Voraussetzung | Was das für Sie heißt |
|---|---|
| Das Gebäude wurde für einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb errichtet | Nur Gebäude, die einmal für den Betrieb gebaut wurden |
| Zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz | Eine einsturzreife Scheune ist kaum erhaltenswert |
| Die äußere Gestalt bleibt im Wesentlichen gewahrt | Große neue Fensterflächen oder Gauben können scheitern |
| Die bisherige Nutzung wurde vor höchstens sieben Jahren aufgegeben | Die Länder können die Frist aussetzen (§ 245b Abs. 2 BauGB) |
| Das Gebäude steht seit mehr als sieben Jahren und wurde zulässig errichtet | Ohne Genehmigung keine Begünstigung |
| Räumlich-funktionaler Zusammenhang mit der Hofstelle | Eine Feldscheune weit draußen fällt nicht darunter |
| Höchstens fünf weitere Wohnungen je Hofstelle | zusätzlich zu den bisher für den Betrieb zulässigen Wohnungen |
| Verpflichtung, keinen Ersatzbau für die aufgegebene Nutzung zu errichten | Sie verzichten auf einen neuen Stall an anderer Stelle |
Die Sieben-Jahres-Frist wenden nicht alle Länder an. Nordrhein-Westfalen etwa wendet sie bei der Umnutzung von Hofgebäuden im Außenbereich nicht an; so steht es seit dem 1. September 2026 in der Landesbauordnung (§ 89a BauO NRW). Auch wenn alles passt, dürfen andere öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden, etwa wenn die neue Wohnung Gerüchen eines benachbarten Tierhaltungsbetriebs ausgesetzt wäre (§ 35 Abs. 3 BauGB). Fragen Sie deshalb vor dem Gebot mit einer Bauvoranfrage oder im Gespräch mit dem Bauamt, was möglich ist.
„Scheune und Stall darf ich als neuer Eigentümer einfach zu Wohnungen ausbauen.“
Richtig ist: Das geht nur mit Baugenehmigung und nur unter allen Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Dazu gehören höchstens fünf zusätzliche Wohnungen je Hofstelle und, wenn das Land die Frist nicht ausgesetzt hat, die Umnutzung spätestens sieben Jahre nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung.
4Brauche ich für einen Hof eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz?
Nein, nicht für den Zuschlag. Genehmigungspflichtig ist nur die rechtsgeschäftliche Veräußerung (§ 2 GrdstVG), der Zuschlag des Gerichts ist ein Hoheitsakt. Anders ist es bei freiwilligen Auktionen.
Das Grundstückverkehrsgesetz soll unter anderem verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen an Nichtlandwirte gehen, wenn ein Landwirt sie braucht. Es gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (§ 1 GrdstVG) und verlangt eine Genehmigung für die rechtsgeschäftliche Veräußerung und den Vertrag darüber (§ 2 Abs. 1 GrdstVG). Der Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung ist kein solches Rechtsgeschäft. Er ist deshalb genehmigungsfrei; so steht es ausdrücklich etwa in einem Erlass des Landes Brandenburg zum Grundstückverkehrsgesetz. Wird dagegen ein Hof bei einer freiwilligen Auktion zugeschlagen, ist das ein Kauf, und je nach Fläche und Land kann eine Genehmigung nötig sein.
Das Gesetz erlaubt der Bundesregierung, für Zwangsversteigerungen eine Bieterlaubnis per Verordnung einzuführen (§ 37 GrdstVG). Fragen Sie im Zweifel beim Gericht nach, ob für Ihr Verfahren Besonderheiten gelten. In Baden-Württemberg gilt statt des Bundesgesetzes ein eigenes Agrarstrukturverbesserungsgesetz, das ebenfalls an die rechtsgeschäftliche Veräußerung anknüpft. Wollen Sie später Flächen weiterverkaufen, kann dafür eine Genehmigung nötig sein.
5Was passiert mit einem Altenteil im Grundbuch?
Ein eingetragenes Altenteil kann nach Landesrecht bestehen bleiben, auch wenn es nicht ins geringste Gebot fällt (§ 9 EGZVG). Die Altenteiler wohnen dann weiter, und Sie erbringen die Leistungen.
Bei der Hofübergabe behalten sich die Eltern oft ein Altenteil vor, auch Leibgeding, Leibzucht oder Auszug genannt. Es steht in Abteilung II des Grundbuchs und besteht meist aus einem Wohnrecht (§ 1093 BGB) und einer Reallast für Versorgung, Pflege oder Geld. Normalerweise erlöschen mit dem Zuschlag alle Rechte, die nach dem Rang hinter dem betreibenden Gläubiger stehen. Für das Altenteil gilt eine Ausnahme: Ist es als Altenteil eingetragen, bleibt es nach Maßgabe des Landesrechts bestehen, auch wenn es bei der Feststellung des geringsten Gebots nicht berücksichtigt ist (§ 9 Abs. 1 EGZVG). Das regeln etwa Bayern (Art. 30 AGGVG) und Niedersachsen (§ 67 NJG).
Ein Gläubiger, dessen vorrangiges oder gleichrangiges Recht dadurch beeinträchtigt würde, kann verlangen, dass das Erlöschen als Versteigerungsbedingung bestimmt wird (§ 9 Abs. 2 EGZVG). Ist unklar, ob er beeinträchtigt ist, bietet das Gericht doppelt aus: einmal mit und einmal ohne das Altenteil. Der Zuschlag hängt dann davon ab, ob das Fortbestehen des Altenteils den Gläubiger nach den abgegebenen Geboten tatsächlich beeinträchtigt (BGH, Beschluss vom 01.12.2011, V ZB 186/11). Mehr zu Wohnrechten steht im Ratgeber Wohnrecht und Nießbrauch.
Ein Altenteil umfasst oft mehr als das Wohnrecht. Bleibt es bestehen, haften Sie als Eigentümer für die Leistungen, die während Ihres Eigentums fällig werden, auch persönlich (§ 1108 BGB). Fragen Sie beim Gericht nach dem genauen Inhalt des Altenteils, bevor Sie bieten; er steht in der Eintragungsbewilligung.
6Welche Altlasten und Kosten stecken in alten Höfen?
Typisch sind alte Heizöl- und Dieseltanks, Güllegruben, Asbestzement auf Dächern und abgelagerte Abfälle. Als Eigentümer können Sie für die Sanierung von Boden und Grundwasser haften (§ 4 BBodSchG).
Das Bodenschutzrecht verpflichtet nicht nur den Verursacher einer Altlast zur Sanierung, sondern auch den Grundstückseigentümer und den, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Nach dem Bundesverfassungsgericht ist die Kostenlast eines Eigentümers, der die Altlast nicht verursacht hat, in der Regel auf den Verkehrswert des Grundstücks nach der Sanierung begrenzt. Mehr kann ihm zugemutet werden, wenn er das Risiko bewusst in Kauf genommen hat (Beschluss vom 16.02.2000, 1 BvR 242/91). Steht ein Altlastenverdacht im Gutachten, bieten Sie also mit offenen Augen. Mehr dazu im Ratgeber Baulasten und Altlasten.
Wellplatten auf Ställen und Scheunen bestehen bei älteren Gebäuden oft aus Asbestzement; Asbest ist in Deutschland seit dem 31. Oktober 1993 verboten, und Arbeiten daran dürfen nur Fachfirmen ausführen. Prüfen Sie auch Wasser und Abwasser. Grundwasser für den Haushalt dürfen Sie in der Regel ohne Erlaubnis entnehmen (§ 46 WHG), die Länder können aber anderes bestimmen. Leitet eine Kleinkläranlage Abwasser in ein Gewässer oder den Untergrund ein, braucht das eine wasserrechtliche Erlaubnis (§ 8 WHG, § 9 WHG). Fragen Sie die untere Wasserbehörde, ob eine gültige Erlaubnis vorliegt und ob ein Anschluss an den Kanal geplant ist. Steht ein Hof unter Denkmalschutz, lesen Sie den Ratgeber Denkmal ersteigern.
| Wert | Bedeutung | Vorschrift |
|---|---|---|
| 5 | Wohnungen höchstens zusätzlich je Hofstelle durch Umnutzung | § 35 Abs. 4 BauGB |
| 7 Jahre | Frist seit Aufgabe der Nutzung, wenn das Land sie nicht aussetzt (§ 245b Abs. 2 BauGB) | § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB |
| keine | Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz für den Zuschlag | § 2 GrdstVG |
Häufige Fragen
Darf ich als Nichtlandwirt einen Bauernhof ersteigern?
Ja. Bieten darf jeder, eine Landwirtseigenschaft ist nicht nötig. Der Zuschlag braucht keine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, weil dieses nur die rechtsgeschäftliche Veräußerung erfasst (§ 2 GrdstVG). Bei einer freiwilligen Auktion ist das anders.
Darf ich auf einem Resthof Pferde halten?
Ob Sie vorhandene Ställe dafür nutzen dürfen, hängt von deren Genehmigung ab. Einen neuen Stall für Hobbypferde dürfen Sie im Außenbereich nicht ohne Weiteres bauen, denn privilegiert ist nur ein landwirtschaftlicher Betrieb, und eine Hobbyhaltung ist kein Betrieb (§ 35 Abs. 1 Nr. 1, § 201 BauGB). Klären Sie Ihre Pläne vorher mit dem Bauamt.
Kann ich das Altenteil der früheren Hofbesitzer loswerden?
Nicht einseitig. Bleibt es nach § 9 EGZVG bestehen, müssen Sie das Wohnrecht dulden und die vereinbarten Leistungen erbringen. Ob es erlischt, entscheidet sich im Termin: Ein Gläubiger mit vor- oder gleichrangigem Recht kann das Erlöschen als Versteigerungsbedingung verlangen, dann bietet das Gericht oft doppelt aus.
Was passiert mit den Äckern, die zum Hof gehören?
Das hängt davon ab, welche Grundstücke versteigert werden. Mehrere Grundstücke bietet das Gericht einzeln aus, auf Verlangen eines Beteiligten auch zusammen (§ 63 ZVG). Verpachtete Flächen bleiben verpachtet, Sie können aber zum ersten zulässigen Termin kündigen (§ 57a ZVG).
Brauche ich für einen Hausbrunnen eine Erlaubnis?
Für die Entnahme von Grundwasser für den Haushalt in der Regel nicht (§ 46 WHG), die Länder können aber anderes bestimmen. Dient der Brunnen als Trinkwasserquelle, fragen Sie beim Gesundheitsamt, welche Untersuchungen nötig sind, und lassen Sie das Wasser prüfen.
Wie teuer kann eine Altlast auf einem Hof werden?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Als Eigentümer können Sie zur Sanierung verpflichtet werden (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Nach dem Bundesverfassungsgericht ist die Kostenlast in der Regel auf den Verkehrswert nach der Sanierung begrenzt, außer Sie haben das Risiko bewusst in Kauf genommen (Beschluss vom 16.02.2000, 1 BvR 242/91).
Steht ein alter Bauernhof unter Denkmalschutz?
Das kommt vor, manchmal nur für einzelne Gebäude wie ein Fachwerkhaus oder eine Scheune. Dann brauchen Sie für fast jede Änderung eine Erlaubnis der Denkmalbehörde. Fragen Sie vor dem Termin bei der unteren Denkmalschutzbehörde nach.
Quellen: § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich, Umnutzung nach Abs. 4) · § 201 BauGB (Begriff der Landwirtschaft) · § 245b BauGB (Länder können die Sieben-Jahres-Frist aussetzen) · Drittes Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 und weiterer Vorschriften im Land Nordrhein-Westfalen vom 21.07.2026, GV. NRW. 2026 S. 537, in Kraft seit 01.09.2026 (§ 89a BauO NRW: Sieben-Jahres-Frist bei Hofgebäuden nicht anzuwenden) · §§ 1, 2 und 37 GrdstVG (Geltungsbereich, Genehmigungspflicht, Ermächtigung zur Bieterlaubnis) · Erlass des Landes Brandenburg zum Grundstückverkehrsgesetz und zum Reichssiedlungsgesetz vom 09.03.2016 (Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht genehmigungspflichtig) · § 9 EGZVG (Altenteil bleibt nach Landesrecht bestehen) · Art. 30 AGGVG Bayern und § 67 NJG Niedersachsen (bestehen bleibende Altenteile) · BGH, Beschluss vom 01.12.2011, V ZB 186/11 (doppeltes Ausgebot beim Altenteil) · § 1093 BGB (Wohnungsrecht) · § 1108 BGB (persönliche Haftung für Leistungen aus der Reallast) · § 63 ZVG (Einzelausgebot und Gesamtausgebot) · § 57a ZVG (Sonderkündigungsrecht) · § 4 BBodSchG (Sanierungspflicht, auch des Eigentümers) · BVerfG, Beschluss vom 16.02.2000, 1 BvR 242/91 und 1 BvR 315/99 (Grenzen der Zustandshaftung) · §§ 8, 9 und 46 WHG (Erlaubnis, Benutzungen, Grundwasser für den Haushalt) · § 917 BGB (Notweg) · Umweltbundesamt, Asbest
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Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.